【正文】 項目周邊餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展狀況 分析 望京作為北京目前最大的居住組團，其所承載的 餐飲 功能不言而 喻 ，大量居住人口的存在使得望京對餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)消費 有著旺盛的需求。而本項目位于望京北側(cè)，即由南向北的消費群（人流及車流）多需要左行到達本案，對消費行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂福）項目，均在廣順北大街東側(cè) ，交通隔離帶的設(shè)立，對由東向西的消費人流有著較大的阻礙作用，對本案而言較為不利。 序號 項目名稱 商業(yè)體量（ ㎡ ） 業(yè)態(tài)定位 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套 眾運大廈 4000 餐飲、美容美體 葉青大廈 2021 銀行、藥店等 愛暮大廈 400 展示廳 佳境天城 5000 餐飲、電訊等 中辰大廈 2021 商務(wù)配套 利澤西園 800 社區(qū)配套 雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套 望馨園 5000 社區(qū)配套 望京明苑 3780 餐飲 星源國際 3500 社區(qū)配套 望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂 LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑 夏都盈座 2200 社區(qū)配套 都市心海岸 3200 社區(qū)配套 望京花園東區(qū) 20210 社區(qū)配套 望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套 望京西園 2 區(qū) 2021 社區(qū)配套 望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套 望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套 南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓 南湖中園 2 區(qū) 12021 京客隆超市 南湖東 園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套 南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器 慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套 慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置） 圣馨大地 3000 休閑、配套 望興家園 300 社區(qū)配套 湖畔雅居 8000 社區(qū)配套 花家地小區(qū) 2200 社區(qū)配套、餐飲 花家地南里 600 社區(qū)配套、餐飲 金隅麗港城 21000 折扣店 望花西里小區(qū) 6000 餐飲、社區(qū)配套 望花東里小區(qū) 8000 餐飲、社區(qū)配套 風格雅園 800 社區(qū)配套 銀領(lǐng)國際 6500 社區(qū)配套（空置） CLASS 6000 社區(qū)配套、餐飲 藍色家族 4000 住皇城（售樓） 嘉潤家園 2021 銀行、社區(qū)配套 中福百貨（鑫隆市場） 14000 百貨零售 南湖綜合市場 8000 綜合市場 望京建材大世界 12021 建材市場 百安居 15000 建材超市 愛家家居 13000 建材超市 在建及規(guī)劃中商業(yè)麗景新貴（ 家樂福 ） 40000 超市 沃爾瑪購物廣場 106000 綜合購物 宜家 家居 30000 家居超市 家樂福（北四環(huán)） 40000 超市 歐尚超市 40000 超市 方恒國際中心 50000 綜合公建 望京國際商業(yè)中心 123000 綜合商業(yè) 旺角廣場 21000 百貨零售 項目 望京購物廣場 89000 綜合商業(yè) 博雅國際 8000 商務(wù)配套 炫彩嘉軒 6000 社區(qū)配套 金隅國際 CityOne 13000 社區(qū)配套 鹿港 5000 社區(qū)配套 博泰國際 20300 餐飲、電器等 華鼎世家 4000 社區(qū)配套 季景沁園 12021 社區(qū)配套、餐飲等 北京香頌 80000 社區(qū)商業(yè)街 寶星國際 45000 綜合商業(yè) 融科橄欖城 40000 綜合商業(yè) 國風北京 51800 綜合商業(yè) 嘉美風尚 68000 綜合商業(yè) 上京新航線 3000 社區(qū)配套、餐飲 澳洲康都 10000 社區(qū)配套 鹿港寫字樓 5800 商務(wù)配套 東湖灣 70000 綜合公建 以上數(shù)據(jù)是對望京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計，所列項目難免百密一疏，部分商業(yè)的體量也是基于調(diào)研數(shù)據(jù)的合理估計，但已大致描繪出望京未來商業(yè)供應(yīng)的概貌。 區(qū)域未來商業(yè)格局 望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電 器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。該路段平均日客流量可達 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為 24萬，年營業(yè)額 9000萬元左右； ? 花家地街的臨街商業(yè) ： 該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氛圍。 ? 外籍人士消費特性以原有消費習慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。 從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè)660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15個，但僅 4 個可用，所以造成 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié) ，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。 望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ................................. 4 望京區(qū)域規(guī)劃 .................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢 ............................. 5 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ................................. 6 望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ...................... 8 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ........................ 11 .................................... 22 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 ............................ 34 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程 ............................ 34 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 ............................ 35 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 ........................ 38 三、本項目周邊的狀況分析 ............................ 51 項目區(qū)位及研究 范圍 .............................. 51 本案交通狀況分析 ................................ 52 本案周邊住宅狀況分析 ............................ 55 項項 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場初步定位 .................................... 72 1．業(yè)態(tài)定位 ....................................... 72 2．租售價格定位 ................................... 76 3．終端客戶定位 ................................... 87 五、項目操作性分析 .................................. 92 1．市場面分析 ..................................... 92 2．技術(shù)面分析 ..................................... 95 3．經(jīng)濟面分析 ..................................... 98 六、經(jīng)濟模型部分 ................................... 101 ................................... 101 ................................... 102 （靜態(tài)） .......................... 106 （動態(tài)） .......................... 107 ...................... 109 七、可行性分析結(jié)論 ................................. 117 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。 2021年 5月 31 日，北京奧運經(jīng)濟重點推介項目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強企業(yè)正式落戶望京。 從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多選擇進入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來更多的消費人群，同時也便于其疏散。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是 經(jīng)緯 向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯綜復(fù)雜。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度 的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作 用，是望京地區(qū)高速運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 ，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項目總量將達到 67 萬平米。 區(qū)域消費能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購買能力比較強，望京地區(qū)月收入在 5000元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。 在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。 按上述統(tǒng)計簡單加總，望京地區(qū)未來商業(yè)總體 量超過了 100 萬平方米，但需要說明的是：部分舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展而逐步升級換代、甚至退出市場。 ? 望京北路、利澤西街與河蔭西路為本項目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運營提供了良好的支撐。本項目位于望京 北部新城區(qū)域 ， 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰， 通過對周邊區(qū)域的餐飲 、娛樂業(yè)發(fā)展 狀況 調(diào)研分析 ，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可以為本項目在后期的餐飲 、娛樂商戶的引入提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持。目前，只有南湖北路與 湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對本項目而言較為有利。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設(shè)有交通隔離帶。 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風北京、寶星國際、融科橄欖城、北京香頌 、東湖灣 等項目，這類商業(yè)特點如下： ? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃 方案不詳； ? 商業(yè)體量不小， 48 萬不等； ? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近； ? 入市時間多集中在 2021 年前后。據(jù)預(yù)測，到 2021 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上； ?