【正文】 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風(fēng)北京、寶星國際、融科橄欖城、北京香頌、東湖灣等項(xiàng)目，這類商業(yè)特點(diǎn)如下：? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨(dú)立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小，48 萬不等；? 除北京香頌外，其余項(xiàng)目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近；? 入市時(shí)間多集中在 2022 年前后。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4 月開業(yè)家樂福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購物）4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——?dú)W尚超市來廣營橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——方恒國際中心廣順南大街（竹藤大廈對(duì)面）公建 25 萬 獨(dú)立公建群 待定 ——望京國際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬左右 獨(dú)立商業(yè)租金 元不等預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)旺角廣場南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)望京購物廣場（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個(gè)車位，預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)博雅國際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號(hào)8000 左右 2 層底商最初 萬，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬；二層 萬社區(qū)商業(yè)金隅國際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價(jià) 萬 ——博泰國際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬 底商B1F3 售價(jià)分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營季景沁園湖光中街西延長線南側(cè) 萬 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬 獨(dú)立商業(yè) 待定EMart 易買得購物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬底商裙樓及獨(dú)立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國風(fēng)北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬公建，約 萬商業(yè)獨(dú)立商業(yè) 待定 ——嘉美風(fēng)尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬寫字樓酒店底商裙樓整售報(bào)價(jià) 萬元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計(jì) 2022 年開業(yè)東湖灣 來廣營利澤西園約 7 萬左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨(dú)立商業(yè)樓底商、獨(dú)立商業(yè) 待定預(yù)計(jì) 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬左右 底商、獨(dú)立商業(yè)售 萬元/㎡，租 元左右獨(dú)棟綜合樓整售，底商散售上表所列項(xiàng)目大致可以分為幾類：一類是大體量獨(dú)立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項(xiàng)目商業(yè)部分的建成，在 2022 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團(tuán)。一方面，國際知名商家的品牌號(hào)召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個(gè)北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價(jià)值；再者，32 / 89由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2022 年初開業(yè)經(jīng)營。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個(gè)望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。未來輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；由望京購物中心、沃爾瑪項(xiàng)目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；由本項(xiàng)目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)。據(jù)預(yù)測，到 2022 年底，望京新興商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將超過 70 萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。一方面是因?yàn)榕R街商鋪面積不大、30 / 89物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對(duì)較小，且銷售價(jià)格普遍低于 萬，隨著入住人口對(duì)商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu)39%18%15%10%8% 5%5%餐 飲 業(yè)裝 修 、 建 材日 用 品 零 售 業(yè)生 活 服 務(wù) 類汽 修 、 汽 配電 器 銷 售 業(yè)其 他（數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2022 年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格望京區(qū)域普通住宅底商多采取“售后出租”的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元6 元/平方米/天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達(dá) 8 元，有的達(dá) 12 元/平方米/天。? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑等各種服務(wù)業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對(duì)不足。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。 ? 缺乏大型集中式購物中心就整個(gè)望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和偏南部的望京 1 號(hào)折扣廣場可以算做百貨零售類，但其檔次不高、輻射范圍相當(dāng)有限。另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進(jìn)入調(diào)整和升級(jí)階段。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達(dá)到 95%以上；28 / 89? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街：這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。屆時(shí)，望京新興商業(yè)供應(yīng)將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項(xiàng)目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項(xiàng)目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2022 年至2022 年間推向市場。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對(duì)滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個(gè)別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2022 年底，望京商業(yè)供應(yīng)約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。這類消費(fèi)人群也將帶動(dòng)并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費(fèi)。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對(duì)綜合性、檔次型大中型商業(yè)項(xiàng)目的需求明顯增加。此類人群消費(fèi)能力高，有一定的消費(fèi)品味，不同于普通居民類消費(fèi)，對(duì)日常消費(fèi)品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費(fèi)場所進(jìn)行購買消費(fèi)。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。方便快捷、省時(shí)的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)餐飲的消費(fèi)需求，同時(shí)休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費(fèi)群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群外流。商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費(fèi)意識(shí)，消費(fèi)觀念較為前衛(wèi)，購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，對(duì)個(gè)性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較26 / 89大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進(jìn)行消費(fèi)。目前對(duì)百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項(xiàng)目的檔次也有較大差距。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費(fèi)的特色。由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故區(qū)域早期很少有相對(duì)綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量工薪族，作息時(shí)間相對(duì)較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時(shí)段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)高峰時(shí)段與市區(qū)也有較大差異。這些消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對(duì)生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。北京市 2022 年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 數(shù)據(jù)來源《2022 年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 8400 12022 15000 20220 35000 19390所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100%25 / 89 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費(fèi)，同時(shí)對(duì)餐飲類的消費(fèi)有較大需求。 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析 區(qū)域消費(fèi)能力分析從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，望京常住人口中，25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買能力比較強(qiáng)，望京地區(qū)