【正文】 5望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ...................................6望京地區(qū)交通狀況總體分析 .......................................9 ...................................................15二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 ...........................................24區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 ......................................27三、本項目周邊的狀況分析 ...........................................34項目區(qū)位及研究范圍 ............................................34本案交通狀況分析 ..............................................34本案周邊住宅狀況分析 ..........................................363 / 89項目定位及可行性研究項目定位及可行性研究四、市場初步定位 ...................................................491．業(yè)態(tài)定位 ......................................................492．租售價格定位 ..................................................523．終端客戶定位 ..................................................58五、項目操作性分析 .................................................631．市場面分析 ....................................................632．技術(shù)面分析 ....................................................653．經(jīng)濟面分析 ....................................................67六、經(jīng)濟模型部分 ...................................................69 ...................................................69 ...................................................70（靜態(tài)） .........................................71（動態(tài)） .........................................72 .....................................73七、可行性分析結(jié)論 .................................................754 / 89項目市場調(diào)研項目市場調(diào)研5 / 89一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進一步增強了望京區(qū)域的整體競爭力。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位:平米從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “十一五”規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點發(fā)展目標之一就是把望京打造成一個電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種“跨國企業(yè)研發(fā)總部”效應(yīng)也極大的促進了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消9 / 89費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。 周邊寫字樓對本項目影響從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項目所處位置來看，本項目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。? 阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個，但僅 4 個可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。18 / 89 住宅項目發(fā)展及人口狀況分析望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心”至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段：階段 時間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項目類型第 1 階段 9498花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主，95年開始有高密度樓盤項目第 2 階段 9801以望京新城為中心向外輻射大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第 3 階段01 至 04北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務(wù)辦公樓、底商等第 4 階段05 年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團購買從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。從目前研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以23 / 893045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢，25 歲以下的約占 25%，45 歲以上的僅占 15%左右。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11 時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚 23 時左右。? 外籍人士消費特性以原有消費習慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。27 / 89二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。該路段平均日客流量可達 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為 24 萬，年營業(yè)額 9000 萬元左右；? 花家地街的臨街商業(yè)：該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氛圍。29 / 89 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費人口的需要。 區(qū)域未來商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。因此，未來該商業(yè)組團將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費人群的最為重要的商業(yè)組團之一。 區(qū)域未來商業(yè)整體放量序號 項目名稱 商業(yè)體量（㎡） 業(yè)態(tài)定位眾運大廈 4000 餐飲、美容美體葉青大廈 2022 銀行、藥店等愛暮大廈 400 展示廳佳境天城 5000 餐飲、電訊等中辰大廈 2022 商務(wù)配套利澤西園 800 社區(qū)配套雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套望馨園 5000 社區(qū)配套望京明苑 3780 餐飲星源國際 3500 社區(qū)配套望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑夏都盈座 2200 社區(qū)配套都市心海岸 3200 社區(qū)配套望京花園東區(qū) 20220 社區(qū)配套望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套望京西園 2 區(qū) 2022 社區(qū)配套現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套36 / 89望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓南湖中園 2 區(qū) 12022 京客隆超市南湖東園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置）圣馨大地 3000 休閑、配套望興家園 300 社區(qū)配套湖畔雅居 8000 社區(qū)配套花家地小區(qū)