【正文】 過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)到創(chuàng)記錄的 60萬人。0500001000001500002022002500003000003500002022 2022 2022 2022 寫字樓人口數(shù)量隨著望京區(qū)域在 2022 年 5 月被國家科技部正式批準(zhǔn)為中關(guān)村電子城科技園（西區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計(jì)引進(jìn)各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機(jī)電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計(jì)算，望京區(qū)域未來商務(wù)人士總數(shù)將超過 8 萬人，大量高等消費(fèi)人群聚集，影響區(qū)域消費(fèi)特性，同時現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)性也有明顯改變。除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費(fèi)和特色消費(fèi)為主的消費(fèi)群體，也是本區(qū)域高消費(fèi)核心力量。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項(xiàng)附助設(shè)施及配套項(xiàng)目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強(qiáng)。從目前研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以23 / 893045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢，25 歲以下的約占 25%，45 歲以上的僅占 15%左右。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進(jìn)入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習(xí)俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氛圍。平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。目前區(qū)域內(nèi)近 20 個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中，望京西園 3 區(qū)和西園 4 區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的 80%左右，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸發(fā)展擴(kuò)大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開24 / 89始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化發(fā)展趨勢顯著。該項(xiàng)目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。從對望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到 25%，根據(jù)統(tǒng)計(jì)得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為 19390 元/年，高出北京市平均水平近 24 個百分點(diǎn)。望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項(xiàng)目居多，在這里生活、工作的人群消費(fèi)層次較高，區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費(fèi)群。追求更高層次的文化及娛樂享受，追求生活品位，消費(fèi)講究高雅有情調(diào)，消費(fèi)以中、高檔產(chǎn)品為主，消費(fèi)金額相對較大，對購物環(huán)境要求較高。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11 時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚 23 時左右。但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)沒有得到有效釋放。? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費(fèi)需求較大，對一定檔次的消費(fèi)購物需求也明顯高于普通居民。由于區(qū)域內(nèi)有大量寫字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此部分人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時間存在著較多的不固定因素。? 外籍人士消費(fèi)特性以原有消費(fèi)習(xí)慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費(fèi)成為其生活必不可少的一部分。望京從 1994 年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟(jì)往來的縱深發(fā)展，會有越來越多的韓國、朝鮮人到北京來工作居住，而歐美、日本、新加坡等國家組成的外籍人的消費(fèi)習(xí)性也不同，這些人聚集的特性強(qiáng)，對文化休閑類消費(fèi)需求明顯，特色的餐飲、酒吧、KTV、娛樂城等都是此類人群的主要消費(fèi)場所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費(fèi)群體的一個重要組成部分。但在本區(qū)域適合這類消費(fèi)的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務(wù)的，集餐飲、娛樂、商務(wù)服務(wù)、日常休閑購物為一體中高檔消費(fèi)場所。商務(wù)型、外籍人士消費(fèi)潛力將不容忽視。27 / 89二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。2022 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)面市。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項(xiàng)目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計(jì) 2022 年前后推出。區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)分布望京現(xiàn)有商業(yè)面積約 30 多萬平方米，商業(yè)主要集中在三個區(qū)域：? 廣順大街沿線：由望京花園、星源國際、夏都盈座等沿街項(xiàng)目的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。該路段平均日客流量可達(dá) 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為 24 萬，年?duì)I業(yè)額 9000 萬元左右；? 花家地街的臨街商業(yè)：該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費(fèi)氛圍。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)在望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政服務(wù)所、健身俱樂部、娛樂設(shè)施、寵物服務(wù)隨處可見，但是與望京現(xiàn)有十幾萬人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不盡如人意。 ? 中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠(yuǎn)沒有達(dá)到令望京居民滿意的程度。? 便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒有成型，小型、微型的商業(yè)點(diǎn)未達(dá)到飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。29 / 89 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費(fèi)人口的需要。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價在 1300015000 元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價可達(dá) 1600018000 元/平方米。從投資回報(bào)來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報(bào)率均在 9%以上，個別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報(bào)率 8%12%。區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢、區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢隨著望京 B 區(qū)公建類物業(yè)的逐步開發(fā)，未來家樂福、沃爾瑪、華堂商場、宜家家居等國際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。 區(qū)域未來商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。東南部商業(yè)組團(tuán)體量最大，不僅包括 12 萬平方米的望京國際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的 25 萬平方米的方恒國際中心及在建的嘉美風(fēng)尚中心均為集酒店、寫字樓、商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。中部商業(yè)組團(tuán)主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項(xiàng)目組成。31 / 89東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進(jìn)駐。因此，未來該商業(yè)組團(tuán)將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費(fèi)人群的最為重要的商業(yè)組團(tuán)之一。 新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱 所處位置商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價格 備注麗景新貴（家樂福）廣順北大街（麗景新貴商業(yè)）4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 待定規(guī)劃中，進(jìn)駐時間不確定沃爾瑪購物廣場（暫用）廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 萬地上局部 8 層，地下 3 層，B1F7為營業(yè)用房待定沃爾瑪約占 2 萬㎡左右，預(yù)計(jì) 07年 4 月開業(yè)。這類商業(yè)的特點(diǎn)是：? 均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬平方米以上，最大的可達(dá) 12 萬平方米；? 項(xiàng)目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；? 項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；? 項(xiàng)目多集中在 2022 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2022 年。這類商業(yè)的特點(diǎn)是：? 商業(yè)體量萬平米以下居多，最多不超過 萬平方米；? 商業(yè)結(jié)構(gòu)均為 12 層底商形式；? 大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營銷方式，銷售價格多集35 / 89中在 萬之間，銷售情況良好，但租賃情況不一。 區(qū)域未來商業(yè)整體放量序號 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量（㎡） 業(yè)態(tài)定位眾運(yùn)大廈 4000 餐飲、美容美體葉青大廈 2022 銀行、藥店等愛暮大廈 400 展示廳佳境天城 5000 餐飲、電訊等中辰大廈 2022 商務(wù)配套利澤西園 800 社區(qū)配套雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套望馨園 5000 社區(qū)配套望京明苑 3780 餐飲星源國際 3500 社區(qū)配套望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑夏都盈座 2200 社區(qū)配套都市心海岸 3200 社區(qū)配套望京花園東區(qū) 20220 社區(qū)配套望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套望京西園 2 區(qū) 2022 社區(qū)配套現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套36 / 89望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓南湖中園 2 區(qū) 12022 京客隆超市南湖東園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置）圣馨大地 3000 休閑、配套望興家園 300 社區(qū)配套湖畔雅居 8000 社區(qū)配套花家地小區(qū)