【正文】 場工程 216 停車位 11 綠化工程 60 中央水景 地下管網(wǎng) 27 2 工程建設其他費用 2337 土地費用 2300 建設單位管 理費用 1*% 勘察設計費用 15 1*% 工程監(jiān)理費 14 1*% 3 預備費 163 (1+2)*5% 4 建設期貸款利息 5 總投資 3609 23 二 、資金籌措 本項目工程投資估算總額為 3609萬元。 第六章 實施方案 一、 項目實施計劃進度 1． 2021年 7月 完成 建設項目 可行性研究 工作 ； 2． 2021年 9月完成控制性詳細規(guī)劃設計報批工作 ； 3． 2021年 10月 完成 初步設計文件，報送審批； 4． 2021年 11月完成施工圖設計 ； 5． 2021年 12月開工建設； 6． 2021年 5月 開始 銷售地基 ； 7． 2021年 12月完成 鋪面銷售 任務。 24 2．土石方量較小，場地平整工作易于展開。 三 、施工 進度 安排 1．為確保本項目工程的順利完成， 必須集中力量，應抓住控制進度的關(guān)鍵性重點工程，實施重點控制。 3．加強施工管理，本項目應實行全過程的項目管理制。 第七章 環(huán)境影響評價 一、 自然環(huán)境 本項目用地 位于 XX 鎮(zhèn)老城區(qū)， 屬于原 XX 酒廠生產(chǎn)廠區(qū)范圍，地形北高南低，呈長條形，長約 300 米，寬度 60 米— 100 米不等，北接南京路，南臨蓼水河，西面有 XX 糧站的庫房，東面為居民區(qū)。 二、 雨水和 生活污水 的排放 本項目規(guī)劃中采用了雨、污分流排水體制， 雨水由管道收集后 直接 排入河道，不需進行任何處理， 采用重力式 自流排水形式 ； 污水主要排向臨河道路，再設置污水截流管區(qū)， 25 截流后引入 規(guī)劃的 污水處理 系統(tǒng) 處理。 三 、 大氣污染 本項目 區(qū)內(nèi)限制機動車進入從而限制了汽車尾氣的排放，有利于 提高城市環(huán)境質(zhì)量。 一、社會評價 社會效益 1） 步行街起源于歐洲，它是一種古老而廣泛使用的交通方式，也是一座城市或街區(qū)歷史進程的產(chǎn)物、更新演變的積淀。在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)商業(yè)活動的發(fā)展多為自然發(fā) 26 展，以集市場 開始，然后逐步發(fā)展成商業(yè)街，以至商業(yè)區(qū)的模式。而現(xiàn)代 休閑步行街力求 構(gòu)建一個安全、舒適、輕松、高效的購物環(huán)境與休閑理念，并對保護和延續(xù)城市歷史文化資源注入新的活力。 環(huán) 境 效益 步行街建設本身就是對整體沿街及街道環(huán)境的再創(chuàng)造，是立體化、多方位的道路景觀設計。 本項目實施后 ， 可以美化環(huán)境，改善區(qū)域內(nèi)基礎設施狀況和投資環(huán)境，有利于加快區(qū)域內(nèi)城市的市政建設的步伐。 27 經(jīng)濟 效益 隨著 環(huán)境質(zhì)量的改善， 步行街建設 使廢棄閑置的舊廠區(qū)變成繁華的商業(yè)購物區(qū)，周圍的商業(yè)老街從原來單純的商業(yè)零售拓展而融合為步行街的一部分， 功能提升為 綜合購物 、休閑、娛樂一體化的全方位經(jīng)營服務；隨著居住環(huán)境和人們生活質(zhì)量的不斷提高，行人被步行街所吸引，形成了以瀏覽、散步、購物為主要形式的商業(yè)場所，從而增加了消費，促進了臨街商業(yè)形態(tài)的發(fā)展和更新，成為城市新的經(jīng)濟增長點。 本 項目實施后 ，將使 XX 鎮(zhèn) 區(qū)主城區(qū) 交通通行能力大大提高，車 流更為順暢，從 很大程度上解決 XX 鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動局面 ，有利于社會的正常持續(xù)發(fā)展。本項目實施后 ，使 XX 鎮(zhèn) 休閑步行街 周圍的鋪面及房地 產(chǎn)價值 得到提升， 有利于提高群眾的生活水平和店鋪等不動產(chǎn)的經(jīng)營收入。 該項目 作為經(jīng)濟評價，應考慮到社會、環(huán)境等多方面的效益，但 由于情況復雜，涉及面廣， 28 難以用貨幣形式全面反映 。 2．評價年限 評價基準年定為 2021 年，評價末年為 2021年。 工程投資 ： 根據(jù)投資概算，本工程總投資為 3609 萬元，靜態(tài)投資為 3417萬元。 1）工程維護費 考慮本項目的實際情況，在評價期內(nèi)不 計算 工程維護費用 。 3）其它費用 ： 其它費用以上兩項以外的行政管理費等其 29 它費用。 費用和效益調(diào)整 本項目評價期的費用支出包括項目建設的投資以及建成后的費用（年運行費及流動資金）支出。 1） 、項目建設投資費用的調(diào)整 ： 項目經(jīng)濟費用是在項目投資估算基礎上 ,調(diào)整主要材料價格，人工工 資和土地價格，不含建筑安裝工程費用的稅金、其它費用的供電費、預留費中的價差、稅金及物價上漲費等轉(zhuǎn)移支付費用后所得的費用?！督ㄔO項目經(jīng)濟評參數(shù)》指出：項目評價中可根據(jù)項目所在地區(qū)勞動的項目，影子工資換算系數(shù)可大于 1。 B、主要材料的影子價格的調(diào)整 ： 影子價格在主要生產(chǎn)要素及項目投入物、產(chǎn)出物以及市場偏差很嚴重時才加以調(diào)整，在市場機制已經(jīng)發(fā)育比較完善的情況下 ，可以將市場價格等同于影子價格，作為投資項目國民經(jīng)濟評價的計算價格，本項目中主要材料價格不存上嚴重偏差，均以市場價格進行計算。根據(jù)調(diào)查本項目所占用土 地按市場掛牌價格 計算 。 經(jīng)濟建設費用的調(diào)整結(jié)果見 附 表 建設期經(jīng)濟費用調(diào)整表 項目 單位 財務費用（萬元） 經(jīng)濟費用（萬元） 稅金 萬元 172 0 貸款利息 萬元 192 0 2） 、年運行 費用調(diào)整 因年運行費計算以工程投資為基礎，故只需隨投資的調(diào)整而調(diào)整， 本項目年運行費用 計算。 效益調(diào)整 ： 效益計算過程中各實物指標價格均采用現(xiàn)行估算價格。 評價采用的基本參數(shù) 1）以工程開工的第一年年初為起點，工程效益和費用均按年末發(fā)生和結(jié)算。 （三）費用的計算 根據(jù)工程投資估算額和各年度工程費用情況，總投資額3609 萬元， （四）國民經(jīng)濟評 價指標分析 本項目國民經(jīng)濟評價指標，主要分析項目的經(jīng)濟凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、效益費用比和投資回收期等。 三 、財務盈利能力指標分析 （一）財務費用 :192萬元 （二）財務收 入 : 4620 萬元 32 4620萬元 1)商業(yè)鋪面銷售 收入 4557萬元 根據(jù) XX 的實際情況，預測 XX 休閑步行街 將 發(fā)展成為 XX城鎮(zhèn)的 休閑、購物 商業(yè)中心，商業(yè)價值 將大大增值，據(jù)調(diào)查結(jié)果 分析 得出 XX 休閑步行街 區(qū)鋪面 地 價每平方米 4500 元至8000 元。 （四）借款償還能力分析 本項目按實際貸款額進行借款償還能力分析。貸款利息率以 %年息計算。 分析結(jié)果表明：貸款償還期為 2年 。 5%、幅度變動，并計算出其對應的凈現(xiàn)值。由此可見，凈現(xiàn)值對各個因素敏感程度的排序是： 銷售收入 、投資額 ，最敏感的因素是銷售收入 ，因此 應注意 做市場營銷工作，切實把握鋪面地基的 銷售 價 格 。 財務評價全 部投資財務內(nèi)部收益率為 %，大于設定的財務基準收益率 8%；全部投資財務凈現(xiàn)值為 341 萬元；投資回收期為 2年；貸款償還期為 2年。由于本項目沒有對間接的收益進行詳細的分析和計算 ， 鋪面地基銷售價格的確定上比較保守，定價較低， 從 財務上 表面上看， 本項目的抗 抗風險能力 一般， 實際上， XX 土地市場價格歷來看好，本項目的銷售收入是可觀的 ，抗風險能力是很強的 。 本項目的環(huán)境效益和社會效益顯著，因此，總體上評價，本項目完全可行。 綜上所述，本項目財務評價可行，經(jīng)濟效益合理， 環(huán)境效益、 社會效益顯著，建議早日付諸實施。 42 附表一 招標基本情況表 建設項目名稱： 招 標 范 圍 招 標 組 織 形 式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額 （萬元） 備 注 全 部 招 標 部 分 招 標 自 行 招 標 委 托 招 標 公 開 招 標 邀 請 招 標 勘 察 設 計 建筑工 程 安裝工程 監(jiān) 理 設 備 重要材料 其 他 情況說明： 建設單位蓋章 年 月 日 43 附表二 審批部門核準意見 建設項目名稱： 招 標 范 圍 招 標 組 織 形 式 招 標 方 式 不 采 用 招 標 方 式 全 部 招 標 部 分 招 標 自 行 招 標 委 托 招 標 公 開 招 標 邀 請 招 標 勘 察 設 計 建筑工程 安裝工程 監(jiān) 理 主要設備 重要材料 其 他 審批部門核準意見說明： 審批部門蓋章 年 月 日 44 第十章 結(jié)論與建議 本項目的重點是解決 XX 鎮(zhèn) 城區(qū)的交通擁擠問題，建設高品位的 休閑步行 街， 強調(diào)的是社會效益、 環(huán)境效益 和 XX 城鎮(zhèn)品位的提升 ， 建設期限短，資金回收快，經(jīng)濟效益可觀?，F(xiàn)在 XX 城市建 設處在一 個發(fā)展的關(guān)鍵時期，土地 供不應求，市場行情看好， XX 的經(jīng)濟發(fā)展水平較高， 市場需求非常旺盛，哪里有地皮，哪里就有建筑工地， 在這樣的時候修建休閑步行街， 建設技術(shù)和物質(zhì)條件具備，建成后經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著。 2．在該項目的設計中合理使用技術(shù)標準，協(xié)調(diào)處理好人、車、路和環(huán)境之間的關(guān)系，做到精心設計、精心施工，使之既能最大限度的滿足交通功能和人們生活的需要，又能美化城市環(huán)境，成為城市物質(zhì)文明和精神文明的 支柱。 45 第二部分 文件匯編 委 托 書 XX 市城市規(guī)劃設計研究院： 我公司將 XX休閑步行街 建設項目 可行性研究報告編制工作委托貴院， 現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下： ①范圍： XX 休閑步行街 藍線范圍 。 ③提供成果份數(shù)：