【正文】 健身俱樂部、娛樂設(shè)施、寵物服務(wù)隨處可見，但是與望京現(xiàn) 有十幾 萬人口的龐大社區(qū) 相比 ，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點 并不盡如人意 。 ? 中等超市規(guī)模有限 中等規(guī)模的商業(yè)點雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠沒有達到令望京居民滿意的程度。 ? 便民商業(yè)網(wǎng)點不足 小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠沒有 成型 ，小型、微型的商業(yè)點 未達到 飽和，人們消費選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略 高于市內(nèi)居民區(qū)。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費人口的需要。 望京區(qū)域原有普通住宅底商售價在 1300015000 元 /平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價可達 1600018000 元 /平方米。 從投資回報來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報率均在 9%以上，個別甚至接近20%，高于商 鋪的常規(guī)投資回報率 8%12%。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 未未 來來 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 隨著望京 B區(qū)公建類物業(yè)的逐步開發(fā)，未來家樂福、沃爾瑪、華堂商場、宜家家居等國際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。 區(qū)域未來 商業(yè)格局 望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。 東南部商業(yè)組團體量最大，不僅包括 12 萬平方米的望京國際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的 25 萬平方米的方恒國際中心及在建的嘉美風(fēng)尚中心均為集酒店、寫字樓、 商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。 中部商業(yè)組團主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項目組成。 東北四環(huán)商業(yè)組團吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進駐。因此，未來該商業(yè)組團將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費人群的最為重要的商業(yè)組團之一。 新增及規(guī)劃商業(yè)項目列表 項目名稱 所處位置 商業(yè)規(guī)模（㎡） 物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價格 備注 麗景新貴（ 家樂福 ） 廣順北大街（麗景新貴商業(yè)） 4萬左右 獨 立 商業(yè) 待定 規(guī)劃中，進駐時間不確定 沃爾瑪購物廣場（暫用） 廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 地上局部 8層，地下 3層， B1F7為營業(yè)用房 待定 沃爾瑪約占 2萬㎡左右，預(yù)計 07年 4月開業(yè)。這類商業(yè)的特點是： ? 均為獨立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬平方米以上，最大的可達 12 萬平方米； ? 項目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè) 區(qū)域； ? 項目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營； ? 項目多集中在 2020 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2020 年。這類商業(yè)的特點是： ? 商業(yè)體量萬平米以下居多，最多不超過 ； ? 商業(yè)結(jié)構(gòu)均為 12層底商形式； ? 大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營銷方式，銷售價格多集中在 萬之間，銷售情況良好，但租賃情況不一。 序號 項目名稱 商業(yè)體量（ ㎡ ） 業(yè)態(tài)定位 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套 眾運大廈 4000 餐飲、美容美體 葉青大廈 2020 銀行、藥店等 愛暮大廈 400 展示廳 佳境天城 5000 餐飲、電訊等 中辰大廈 2020 商務(wù)配套 利澤西園 800 社區(qū)配套 雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套 望馨園 5000 社區(qū)配套 望京明苑 3780 餐飲 星源國際 3500 社區(qū)配套 望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂 LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑 夏都盈座 2200 社區(qū)配套 都市心海岸 3200 社區(qū)配套 望京花園東區(qū) 20200 社區(qū)配套 望京西園 1區(qū) 5000 社區(qū)配套 望京西園 2區(qū) 2020 社區(qū)配套 望京西園 3區(qū) 1500 社區(qū)配套 望京西園 4區(qū) 6000 社區(qū)配套 南湖中園 1區(qū) 4000 綜合樓 南湖中園 2區(qū) 12020 京客隆超市 南湖東園 1區(qū) 1000 社區(qū)配套 南湖東園 2區(qū) 600 社區(qū)配套、電器 慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套 慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置） 圣馨大地 3000 休閑、配套 望興家園 300 社區(qū)配套 湖畔雅居 8000 社區(qū)配套 花家地小區(qū) 2200 社區(qū)配套、餐飲 花家地南里 600 社區(qū)配套、餐飲 金隅麗港城 21000 折扣店 望花西里小區(qū) 6000 餐飲、社區(qū)配套 望花東里小區(qū) 8000 餐飲、社區(qū)配套 風(fēng)格雅園 800 社區(qū)配套 銀領(lǐng)國際 6500 社區(qū)配套（空置） CLASS 6000 社區(qū)配套、餐飲 藍色家族 4000 住皇城（售樓） 嘉潤家園 2020 銀行、社區(qū)配套 中福百貨（鑫隆市場） 14000 百貨零售 南湖綜合市場 8000 綜合市場 望京建材大世界 12020 建材市場 百安居 15000 建材超市 愛家家居 13000 建材超市 在建及規(guī)劃中商業(yè)麗景新貴（ 家樂福 ） 40000 超市 沃爾瑪 購物廣場 106000 綜合購物 宜家 家居 30000 家居超市 家樂福（北四環(huán)） 40000 超市 項目 歐尚超市 40000 超市 方恒國際中心 50000 綜合公建 望京國際商業(yè)中心 123000 綜合商業(yè) 旺角廣場 21000 百貨零售 望京購物廣場 89000 綜合商業(yè) 博雅國際 8000 商務(wù)配套 炫彩嘉軒 6000 社區(qū)配套 金隅國際 CityOne 13000 社區(qū)配套 鹿港 5000 社區(qū)配套 博泰國際 20300 餐飲、電器等 華鼎世家 4000 社區(qū)配套 季景沁園 12020 社區(qū)配套、餐飲等 北京香頌 80000 社區(qū)商業(yè)街 寶星國際 45000 綜合商業(yè) 融科橄欖城 40000 綜合商業(yè) 國風(fēng)北京 51800 綜合商業(yè) 嘉美風(fēng)尚 68000 綜合商業(yè) 上京新航線 3000 社區(qū)配套、餐飲 澳洲康都 10000 社區(qū)配套 鹿港寫字樓 5800 商務(wù)配套 東湖灣 70000 綜合公建 以上數(shù)據(jù)是對望京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計，所列項目難免百密一疏，部分商業(yè)的體量也是基于調(diào) 研數(shù)據(jù)的合理估計，但已大致描繪出望京未來商業(yè)供應(yīng)的概貌。其余新興商業(yè)物業(yè)中約有近30%是以商業(yè)配套的形式出現(xiàn)的。 望京區(qū)域商業(yè)項目分布圖 三、本項目周邊的狀況分析 項項 目目 區(qū)區(qū) 位位 及及 研研 究究 范范 圍圍 本項目位于望京地區(qū)的北側(cè)，北鄰?fù)┍甭罚现帘毙『?，南北向?布于廣順北大街西側(cè)，擁有良好的臨街展示效果。 權(quán)衡本項目周邊的區(qū)域的特點，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至望京西路，東為宏昌路和廣澤路。 ? 因望京西路以西為京承高速路，且中間的未來規(guī)劃多為綠化，缺乏消費人群，故西側(cè)范圍 劃至望京西路。 本本 案案 交交 通通 狀狀 況況 分分 析析 本項目周邊分布的道路主要有望京北路、廣順北大街、河蔭中路、 河蔭西路、 利澤中路 、利澤西路、 南湖北路。 項目周邊道路交通圖 我們可以看出，本項目周 邊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、望京北路和河蔭西路等 5 條線路組成，形成了三橫兩縱的道路格局。而其北通北五環(huán)，是望京的主要出入口之一，本案位于其街路西側(cè)（即由北向南方向），恰好是進入望京的必經(jīng)之路，對后期的商業(yè)運營較為有利。而本項目位于望京北側(cè)，即由南向北的消費群（人流及車流）多需要左行到達本案，對 消費行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂福）項目，均在廣順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設(shè)立，對由東向西的消費人流有著較大的阻礙作用，對本案而言較為不利。 ? 利澤西路位于本項目西側(cè)，縱向銜接望京北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運營過程中，可以通過利澤西路為本案提供良好的物流組織。 本本 案案 周周 邊邊 住住 宅宅 狀狀 況況 分分 析析 通過對本項目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費力狀況。 周邊住宅狀況 分析 本項目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費群之所在。 區(qū)域周邊 主要 住宅統(tǒng)計表 名稱 位置 體量（萬㎡） 均價（元 /㎡） 望京利澤家園 利澤西路 100 板樓 4700塔樓 4200 望馨園 望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 1314地 26 4850 澳洲康都 望京廣順北大街葉青大廈西 300米北 28 7600 望京悅城 望京利澤西園 19 4480 南湖中園東園 南湖渠中路 80 星源國際 望京廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角 10 7800 上京 CA公寓 望京花園 廣順北大街與利澤中路交匯處 31 5500 東湖灣 廣順北大街，本項目西側(cè) 30 待價 望京 花園東區(qū) 廣澤路與利澤中路交匯處 6050 慧谷時空 望京廣順北大街 12 5800 花家地小區(qū) 朝陽北四環(huán)東路 —— 望京明苑 廣順北大街與宏泰西路交匯處 5450 區(qū)域現(xiàn)有住宅分布 從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中我們可以看出，本項目周邊區(qū)域的住宅市場供應(yīng)量有 萬㎡左右，人口有 10530 人（按每百平米 人次計算）；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、望京西園等項目，預(yù)計其研究區(qū)域現(xiàn)有人口數(shù)量將在 20200 人左右。而從望京區(qū)范圍內(nèi)的住宅售價來看（目前均價多在 7000 元 /㎡以上），所以初步判定研究區(qū)域內(nèi)的常住人口消費力相對有限。 項目周邊商業(yè)狀況分析 大體量商業(yè)狀況 由于本項目體量較大，所以我們通過對周邊項目大體量商業(yè)的研 究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費人群的消費取向、各種業(yè)態(tài)的市場放量及對本項目的影響。 區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計表 名稱 體量（㎡） 博雅國際 8000 順天府超市 1500 家樂福（規(guī)劃） 30000 蘇寧電器 4000 華潤超市 2020 望角廣場 21000 大中電器 3000 京客隆 12020 鑫隆小商品城 14000 望京建材大世界 20200 南湖綜合市場 8000 區(qū)域大型商業(yè)分布 從研究區(qū)域已知商業(yè)狀況 來看，主要有百貨、綜合超市、購物中心和專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，市場分布較為分散。 項目周邊餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 分析 望京作為北京目前最大的居住組團，其所承載的 餐飲 功能不言而 喻 ，大量居住人口的存在使得望京對餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)消費 有著旺盛的需求。 在對這兩方面進行分析時，我們將著重針對業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況、類別、商戶數(shù)量、經(jīng)營檔次這四個方面做詳細說明。 從區(qū)域內(nèi)餐飲商戶數(shù)量統(tǒng)計情況來看，韓式料理商戶數(shù)量居多，整個區(qū)域韓式料理店不下 50家，在望京西園三區(qū)、四區(qū) 入駐的韓籍人士居住數(shù)量最多，韓式料理也多在這個區(qū)域分布，本項目與望京西園三區(qū)、四區(qū)相距不遠，周邊韓式料理店也有將近 20 家，從調(diào)研資料統(tǒng)計，周邊川菜約有 10 家左右，東北菜約 34家，中、西式快餐已超過 10 家。 項目周邊餐飲分布情況 ? 項目 周邊 休閑 娛樂 業(yè)態(tài)發(fā)展 狀況分析 望京作為居住組團，其擁有著大量的人口基數(shù)，而他們在此居住的同時，對娛樂等功能性 業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時也反映出了區(qū)域的成熟度。 項目周邊休閑、 娛樂 業(yè)態(tài) 分布 圖 區(qū)域內(nèi)休閑娛樂項目主要有如酒吧、茶樓、咖啡、健身房、 KTV、高爾夫俱樂部、圍棋會館等業(yè)態(tài)，知名品牌較多，其中已知進駐國內(nèi)的健身品牌商戶都已進駐望京區(qū)域，如：中體倍力健身、張貝健身、青鳥健身、奇跡健身、浩沙健身等。 但在本區(qū)域已知的娛樂業(yè)態(tài)品牌商戶進駐較少，大型 KTV有： VITAMIN 歌廳、 盛江桑拿城、七甲山練歌場等，由于區(qū)域以韓、日人士為主流消費群，消費特性明顯，不少娛樂休閑業(yè)態(tài)有較強的個性化、文化特色，位于新城西園三區(qū)的足球酒吧就是主題性較強的酒吧商戶，這些商戶經(jīng)營狀況較好，消費主流以韓、日籍人士居多，商務(wù)型消費也占較大比例。這也反映出，之前區(qū)域所建設(shè)的樓盤如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等小區(qū)，主要重視居住功能，娛樂消費有著較大的外流現(xiàn)象，對本項目而言 未來發(fā) 展此類業(yè)態(tài)十分有利。 周邊未來商業(yè)放量分析 本項目正處于地塊階段，區(qū)域內(nèi)潛在的商業(yè)放量，對本案后期的運營將有著較大 的影響。 圖表： 項目周邊 未來商業(yè)供應(yīng) 項目名稱 商業(yè)規(guī)模