【正文】 周邊未來商業(yè)放量分析 本項(xiàng)目正處于地塊階段，區(qū)域內(nèi)潛在的商業(yè)放量，對本案后期的運(yùn)營將有著較大 的影響。 但在本區(qū)域已知的娛樂業(yè)態(tài)品牌商戶進(jìn)駐較少，大型 KTV有： VITAMIN 歌廳、 盛江桑拿城、七甲山練歌場等，由于區(qū)域以韓、日人士為主流消費(fèi)群，消費(fèi)特性明顯，不少娛樂休閑業(yè)態(tài)有較強(qiáng)的個性化、文化特色，位于新城西園三區(qū)的足球酒吧就是主題性較強(qiáng)的酒吧商戶，這些商戶經(jīng)營狀況較好，消費(fèi)主流以韓、日籍人士居多，商務(wù)型消費(fèi)也占較大比例。 項(xiàng)目周邊餐飲分布情況 ? 項(xiàng)目 周邊 休閑 娛樂 業(yè)態(tài)發(fā)展 狀況分析 望京作為居住組團(tuán)，其擁有著大量的人口基數(shù)，而他們在此居住的同時(shí)，對娛樂等功能性 業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時(shí)也反映出了區(qū)域的成熟度。 在對這兩方面進(jìn)行分析時(shí)，我們將著重針對業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況、類別、商戶數(shù)量、經(jīng)營檔次這四個方面做詳細(xì)說明。 區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計(jì)表 名稱 體量（㎡） 博雅國際 8000 順天府超市 1500 家樂福（規(guī)劃） 30000 蘇寧電器 4000 華潤超市 2020 望角廣場 21000 大中電器 3000 京客隆 12020 鑫隆小商品城 14000 望京建材大世界 20200 南湖綜合市場 8000 區(qū)域大型商業(yè)分布 從研究區(qū)域已知商業(yè)狀況 來看，主要有百貨、綜合超市、購物中心和專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，市場分布較為分散。而從望京區(qū)范圍內(nèi)的住宅售價(jià)來看（目前均價(jià)多在 7000 元 /㎡以上），所以初步判定研究區(qū)域內(nèi)的常住人口消費(fèi)力相對有限。 周邊住宅狀況 分析 本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費(fèi)群之所在。 ? 利澤西路位于本項(xiàng)目西側(cè)，縱向銜接望京北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運(yùn)營過程中，可以通過利澤西路為本案提供良好的物流組織。而其北通北五環(huán)，是望京的主要出入口之一，本案位于其街路西側(cè)（即由北向南方向），恰好是進(jìn)入望京的必經(jīng)之路，對后期的商業(yè)運(yùn)營較為有利。 本本 案案 交交 通通 狀狀 況況 分分 析析 本項(xiàng)目周邊分布的道路主要有望京北路、廣順北大街、河蔭中路、 河蔭西路、 利澤中路 、利澤西路、 南湖北路。 權(quán)衡本項(xiàng)目周邊的區(qū)域的特點(diǎn)，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至望京西路，東為宏昌路和廣澤路。其余新興商業(yè)物業(yè)中約有近30%是以商業(yè)配套的形式出現(xiàn)的。這類商業(yè)的特點(diǎn)是： ? 商業(yè)體量萬平米以下居多，最多不超過 ； ? 商業(yè)結(jié)構(gòu)均為 12層底商形式； ? 大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營銷方式，銷售價(jià)格多集中在 萬之間，銷售情況良好，但租賃情況不一。 新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 所處位置 商業(yè)規(guī)模（㎡） 物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價(jià)格 備注 麗景新貴（ 家樂福 ） 廣順北大街（麗景新貴商業(yè)） 4萬左右 獨(dú) 立 商業(yè) 待定 規(guī)劃中，進(jìn)駐時(shí)間不確定 沃爾瑪購物廣場（暫用） 廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 地上局部 8層，地下 3層， B1F7為營業(yè)用房 待定 沃爾瑪約占 2萬㎡左右，預(yù)計(jì) 07年 4月開業(yè)。 東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進(jìn)駐。 東南部商業(yè)組團(tuán)體量最大，不僅包括 12 萬平方米的望京國際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的 25 萬平方米的方恒國際中心及在建的嘉美風(fēng)尚中心均為集酒店、寫字樓、 商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 未未 來來 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 隨著望京 B區(qū)公建類物業(yè)的逐步開發(fā)，未來家樂福、沃爾瑪、華堂商場、宜家家居等國際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。 望京區(qū)域原有普通住宅底商售價(jià)在 1300015000 元 /平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價(jià)可達(dá) 1600018000 元 /平方米。 ? 便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足 小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒有 成型 ，小型、微型的商業(yè)點(diǎn) 未達(dá)到 飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價(jià)都要略 高于市內(nèi)居民區(qū)。 在 望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政服務(wù)所、健身俱樂部、娛樂設(shè)施、寵物服務(wù)隨處可見，但是與望京現(xiàn) 有十幾 萬人口的龐大社區(qū) 相比 ，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 并不盡如人意 。 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 分分 析析 分布 望京現(xiàn)有商業(yè)面積約 30 多萬平方米，商業(yè)主要集中在三個區(qū)域： ? 廣順大街沿線 ： 由望京花園、星源國際、夏都盈座等沿街項(xiàng)目的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。 2020 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)面市。商務(wù)型、外籍人士消費(fèi)潛力將不容忽視。 望京從 1994 年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟(jì)往來的縱深發(fā)展，會有越來越多的韓國、朝鮮人到北京來工作居住，而歐美、日本、新加坡等國家組成的外籍人的消費(fèi)習(xí)性也不同，這些人 聚集 的特性強(qiáng)，對文化休閑類消費(fèi)需求明顯，特色的餐飲、 酒吧、 KTV、娛樂城等都是此類人群的主要消費(fèi)場所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費(fèi)群體的一個重要組成部分。 由于區(qū)域內(nèi)有大量寫字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此部分人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時(shí)間存在著較多的不固定因素。 但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)沒有得到有效釋放。 追求更高層次的文化及娛樂享受， 追求生活品位，消費(fèi)講究高雅有情調(diào)， 消費(fèi)以中、高檔產(chǎn)品為主，消費(fèi)金額相對較大， 對購物環(huán)境要求較高。 從對望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收 入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到 25%，根據(jù)統(tǒng)計(jì)得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為 19390 元 /年，高出北京市平均水平近 24 個百分點(diǎn)。目前區(qū)域內(nèi)近 20 個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中，望京西園 3 區(qū)和西園 4 區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的 80%左右 ，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸發(fā)展擴(kuò)大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化發(fā)展趨勢顯著。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進(jìn)入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習(xí)俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氛圍。 不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項(xiàng)附助設(shè)施及配套項(xiàng)目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士 還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強(qiáng)。 按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計(jì)算，望京區(qū)域未來商務(wù) 人士總數(shù)將超過 8 萬人，大量高等消費(fèi)人群聚集，影響區(qū)域消費(fèi)特性，同時(shí)現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)性也有明顯改變。 0500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020 2020 寫字樓人口數(shù)量 隨著望京區(qū)域在 2020 年 5 月被國家科技部正式批準(zhǔn)為中關(guān)村電子城科技園（西 區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時(shí)間里建成并投入使用。 望京區(qū)域住宅項(xiàng)目分布圖 從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進(jìn)出 望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計(jì) 2020 年前全部實(shí)現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。 區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析 望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，基本上 是城市次干道，但是道路缺乏復(fù)合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對道路交通狀況提出了較大考驗(yàn)，以往交通規(guī)劃不完善的方面開始顯現(xiàn)， 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市 道路系統(tǒng)脫節(jié)， 交通擁堵較為嚴(yán)重，特別是上下班高峰期間進(jìn)出望京的道路易堵。 望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋 11 座，分別為：來廣營橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠橋，以及將于今年完工的 湖光中街立交橋。 ? 宏昌路： 位于望京新城（ A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半?？傮w來說，望京的主要道路大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。 ? 京承高速公路： 與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對較好，是進(jìn)出昌平區(qū)的主要交通道路，加之 連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。 望京地區(qū)現(xiàn)有 軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京地區(qū)的影響有待觀察。 軌道交通系統(tǒng) 由于城市化發(fā)展 速度 越來越快，軌道交通已經(jīng)發(fā)展成為重要的交通 工具 之一，不再 僅僅 是原來的輔助交通工具的一種。 但其現(xiàn)有公交線路基本能夠承接多個交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和旅游景點(diǎn)，這些地方聚集著大量的流動人口、常住人口、商務(wù)辦公人群和國內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費(fèi)群體。 望望 京京 地地 區(qū)區(qū) 交交 通通 狀狀 況況 總總 體體 分分 析析 地面公交客運(yùn)系統(tǒng) 在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時(shí)其也是商業(yè)項(xiàng)目對外聯(lián)通的主要工具之一。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。而望京當(dāng)?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購買如星源國際、 LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 寫寫 字字 樓樓 物物 業(yè)業(yè) 狀狀 況況 及及 分分 布布 望京發(fā)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫字樓物業(yè)市場也有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計(jì)超過 30 萬平方米面積。隨后 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以 “ 睡城 ” 著稱的望京， 2020 年 12 月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土動工， 2020 年 11 月 12 日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國三星電子、西門子、松下、 LG 等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。 望望 京京 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 布布 局局 望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋 望京地區(qū)，占地 平方公里。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認(rèn)可，同時(shí)也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。 望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。 按照北京市政府對望京地區(qū) “ 城市副中心 ” 的定位，以及 2020 年北京市政府?dāng)?shù)次對望京區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為 “ 望京新城 ” ，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為 “ 望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” ，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā) 為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)。 近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛 選址望京。園區(qū)以首都機(jī)場高速路為界分為東、西兩部分。 目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)園和 中國北京 (望京 )留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。望京地區(qū)跨國企業(yè)的高速發(fā)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來發(fā)展的巨大潛力。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過 程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對區(qū)域消費(fèi)支撐有限。 望京地區(qū)寫字樓及跨國企業(yè)總部分布圖