【正文】 口都是不規(guī)則的十字路口。 望京區(qū)域住宅項目分布圖 從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務辦公人群數量近期有所增加。韓籍人士多從事貿易性活動，還有一些開設餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習俗文化，已經構成望京濃厚的國際氛圍。 但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內消費沒有得到有效釋放。 2020 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項目陸續(xù)面市。 望京區(qū)域原有普通住宅底商售價在 1300015000 元 /平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價可達 1600018000 元 /平方米。 新增及規(guī)劃商業(yè)項目列表 項目名稱 所處位置 商業(yè)規(guī)模（㎡） 物業(yè)結構 租售價格 備注 麗景新貴（ 家樂福 ） 廣順北大街（麗景新貴商業(yè)） 4萬左右 獨 立 商業(yè) 待定 規(guī)劃中，進駐時間不確定 沃爾瑪購物廣場（暫用） 廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 地上局部 8層，地下 3層， B1F7為營業(yè)用房 待定 沃爾瑪約占 2萬㎡左右，預計 07年 4月開業(yè)。 本本 案案 交交 通通 狀狀 況況 分分 析析 本項目周邊分布的道路主要有望京北路、廣順北大街、河蔭中路、 河蔭西路、 利澤中路 、利澤西路、 南湖北路。而從望京區(qū)范圍內的住宅售價來看（目前均價多在 7000 元 /㎡以上），所以初步判定研究區(qū)域內的常住人口消費力相對有限。 但在本區(qū)域已知的娛樂業(yè)態(tài)品牌商戶進駐較少，大型 KTV有： VITAMIN 歌廳、 盛江桑拿城、七甲山練歌場等，由于區(qū)域以韓、日人士為主流消費群，消費特性明顯，不少娛樂休閑業(yè)態(tài)有較強的個性化、文化特色，位于新城西園三區(qū)的足球酒吧就是主題性較強的酒吧商戶，這些商戶經營狀況較好，消費主流以韓、日籍人士居多，商務型消費也占較大比例。 項目周邊餐飲分布情況 ? 項目 周邊 休閑 娛樂 業(yè)態(tài)發(fā)展 狀況分析 望京作為居住組團，其擁有著大量的人口基數，而他們在此居住的同時，對娛樂等功能性 業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時也反映出了區(qū)域的成熟度。 周邊住宅狀況 分析 本項目周邊現有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費群之所在。 權衡本項目周邊的區(qū)域的特點，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至望京西路，東為宏昌路和廣澤路。 東北四環(huán)商業(yè)組團吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進駐。 ? 便民商業(yè)網點不足 小區(qū)內部便利店的網絡遠沒有 成型 ，小型、微型的商業(yè)點 未達到 飽和，人們消費選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略 高于市內居民區(qū)。商務型、外籍人士消費潛力將不容忽視。 追求更高層次的文化及娛樂享受， 追求生活品位，消費講究高雅有情調， 消費以中、高檔產品為主，消費金額相對較大， 對購物環(huán)境要求較高。 不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設施及配套項目建設完成，交通、商業(yè)配套、商務環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士 還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強。今年已完成阜通大街西延線建設，實現進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進出 望京地區(qū)出入口的改造，預計 2020 年前全部實現望京地區(qū)道路網絡規(guī)劃。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。 望京地區(qū)現有 軌道交通系統較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京地區(qū)的影響有待觀察。這些利好因素也將進一步提升望京區(qū)域的商務環(huán)境，并促進望京地區(qū)的高新科技產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預計超過 30 萬平方米面積。 望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標準劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。 近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊藏的市場契機，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛 選址望京。在望京高科技產業(yè)園區(qū)的建設過 程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。而商業(yè)經營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運系統可相應增加消費輻射半徑。 發(fā)達的 外部公路系統 可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項目后期的經營及組織運輸。 望京地區(qū)內部城市道路系統完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內部日常地交通組織。就不同類型人口結構和未來人口增長比例情況做如下分析。 從我們對區(qū)域的調研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數，科技園區(qū)內就業(yè)人群 本科以上學歷約占企業(yè)總人數的 %，其中博士 %，碩士 %。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務類項目的檔次也有較大差距。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2020 年至 2020 年間推向市場。隨著后期經營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側 3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預計 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居東側 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金 元不等 預計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租，按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以上，預計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調 800個車位，預計5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現停售出租 擬做商務配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側，廣澤路西側 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 望京西路與阜通西大街交界東南側 3000左右 底商 售價 —— 博泰國際 廣順北大街與湖光北街交界路口 底商 B1F3售價分別為： 13000元 /㎡ ； 22020元 /㎡ ； 17000元 /㎡ ；15000元 /㎡ 華鼎世家 阜通西大街，沃爾瑪東北側 3000左右 底商，首層 整售給一家韓國公司，由其分散出租經營 季景沁園 湖光中街西延長線南側 2層底商裙樓 待定 07年 9月交用并投入經營 北京香頌 望京西路，季景沁園西南側 街城、商業(yè)街 20200以上（初定） 寶星國際 望京西園東側，宏泰東街 獨立商業(yè) 待定 EMart易買得購物中心入駐 融科橄欖城 宏泰東街 一期 4000，二期 4萬 底商裙樓及獨立商業(yè)樓 待定 —— 國風北京 宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地 7萬公建，約 商業(yè) 獨立商業(yè) 待定 —— 嘉美風尚 廣順南大街南端，京順路西八間房路口 約 寫字樓酒店底商裙樓 整售報價 /㎡左右 租售狀況待定，預計 2020年開業(yè) 東湖灣 來廣營利澤西園 約 7萬左右 待定 待定 —— 上京新航線 東湖路 3000底商，另 4棟獨立商業(yè)樓 底商、獨立商業(yè) 待定 預計 2020年底交付使用 澳洲康都 望京外環(huán)路 1萬左右 底商、獨立商業(yè) 售 /㎡ ，租 元左右 獨棟綜合樓整售，底商散售 上表所列項目大致可以分為幾類： 一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、 歐尚、 望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承擔起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。 目前，本案研究區(qū)域內規(guī)劃用地主要有上京 CA公寓、住皇城和麗景新貴等項目，未來，將有超過 70 萬㎡的面積在市場投放，將會為本項目所在區(qū)域引入較大數量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。 從 本項目區(qū)域內的 休閑 娛樂類業(yè)態(tài) 發(fā)展狀況分析，該類業(yè)態(tài)商戶經營仍處于發(fā)展階段， 業(yè) 態(tài)、業(yè) 種 相對 單一，缺乏大型、集中型的娛樂設施。 從經營檔次看，項目周邊不乏中高檔項目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項目東北側，以產業(yè)發(fā)展為核心的商務型消費需求較大，對消費場所的經營檔次也較高要求，受這些因素影響，本項目周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經營特色的韓式料理商戶有： 商戶名稱 地理位置 人均消費（元） 薩拉伯爾 南湖東園中福 5層 100150 海棠花 利澤中二路 1號 100150 故鄉(xiāng)山川 望京新城 423樓 1層 5070 全州館韓國料理 望京新城 423樓 12層 50 瓦房 望京新城美食城 1層 60 北昌豆腐 西園四區(qū) 420樓 3層 50 從對周邊餐飲商戶調研得知，目前，在本區(qū)域經營情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內餐飲消費存在一定的市場發(fā)展空間。為本案后期的市場定位提供相應的數據支持。由于本項目所處位置距望京傳統商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北街的交匯口較近（鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此），且北鄰望京的主要出入口，區(qū)位優(yōu)勢明顯。北京華聯的入駐和沃爾瑪的品牌影響力，以及優(yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。 這些 消費人群的經濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質消費，對生活質量的要求也相應較高。自望京科技產業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現預售階段房號全部被預定，外籍購房人團購現象也時有發(fā)生。 按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結合的綜合交通體系。 ? 廣順大街： 城市主干道 ，雙向六車道，紅線寬度 60 米。 L1 線 則是自東直門至機場線的 機場快速軌道線路 ，但目前 L1 規(guī)劃為機場線，通過望京東南側，望京區(qū)域不設站點，未來也存在規(guī)劃調整的可能。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。 在望京地區(qū)產業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務氛圍愈來愈濃厚?？傮w布 局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統構成，包括 1 個地區(qū)級主商業(yè)中心、 5個次商業(yè)中心、 8個社區(qū)商業(yè)中心和 6個文化娛樂中心； 8 個區(qū)間公園、 38 個社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現大體量開發(fā)的趨勢，商務辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產開發(fā)更是出現了井噴現象。 望京寫字樓物業(yè)項目統計表 項目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級 博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級 眾運大廈 19600 乙級 葉青大廈 50000 3 甲級 中辰大廈 17400 乙級 洛娃科技大廈 15500 乙級 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級 博泰大廈 24000 甲級 博泰國際