【正文】 公路系 統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié) ，上下班高峰期間進(jìn)出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并投入較大資金進(jìn)行改造，同時(shí)加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。 望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市 “ 城市居住副中心 ” 至今十多年時(shí)間，其土地開發(fā)過程劃分為四個(gè)階段 ： 階段 時(shí)間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項(xiàng)目類型 第 1階段 9498 花家地、南湖渠路區(qū)域 以福利分房 和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主， 95年開始有高密度樓盤項(xiàng)目 第 2階段 9801 以望京新城為中心向外輻射 大型住宅項(xiàng)目啟動，以高密度純居住項(xiàng)目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、望京整個(gè)地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項(xiàng)目、商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū) 大型商業(yè)、配套型物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項(xiàng)目；大型企業(yè)或集團(tuán)購買 從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā) 已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風(fēng)北京二期項(xiàng)目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項(xiàng)目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項(xiàng)目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。 住宅人口數(shù)量 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料統(tǒng)計(jì)，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增， 03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右， 04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達(dá) 7萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃， 2020 年預(yù)計(jì)望京地區(qū)人 口總數(shù)將超過 35萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)到創(chuàng)記錄的 60 萬人。 從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計(jì)引進(jìn)各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機(jī)電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。 除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個(gè)以高端消費(fèi)和特色消費(fèi)為 主的消費(fèi)群體，也是本區(qū)域高消費(fèi)核心力量。 從目前研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以3045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢， 25 歲以下的約占 25%， 45 歲以上的僅占 15%左右。 平均教育水平較高，擁有較好的收入和個(gè)人素質(zhì)。該項(xiàng)目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個(gè)樓盤。 望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項(xiàng)目居多，在這里生活、工作的人群消費(fèi)層次較高， 區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消 費(fèi)群。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時(shí)間一般為早 11 時(shí)，晚上營業(yè)時(shí)間可持續(xù)至晚 23 時(shí)左右。 ? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費(fèi)需求較大，對一定檔次的消費(fèi)購物需求也明顯高于普通居民。 ? 外籍人士消費(fèi)特性以原有消費(fèi)習(xí)慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費(fèi)成為其生活必不可少的一部分。但在本區(qū)域適合這類消費(fèi)的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務(wù)的，集餐飲、娛樂、商務(wù)服務(wù)、日常休閑購物為一體中高檔消費(fèi)場所。 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 程程 作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的 “ 副都市中心 ” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項(xiàng)目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計(jì) 2020 年前后推出。該路段平均日客流量可達(dá) 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流 水額為 24萬，年?duì)I業(yè)額 9000 萬元左右； ? 花家地街的臨街商業(yè) ： 該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費(fèi)氛圍。 ? 中等超市規(guī)模有限 中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠(yuǎn)沒有達(dá)到令望京居民滿意的程度。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費(fèi)人口的需要。 從投資回報(bào)來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報(bào)率均在 9%以上，個(gè)別甚至接近20%，高于商 鋪的常規(guī)投資回報(bào)率 8%12%。 區(qū)域未來 商業(yè)格局 望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。 中部商業(yè)組團(tuán)主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項(xiàng)目組成。因此，未來該商業(yè)組團(tuán)將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費(fèi)人群的最為重要的商業(yè)組團(tuán)之一。這類商業(yè)的特點(diǎn)是： ? 均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬平方米以上，最大的可達(dá) 12 萬平方米； ? 項(xiàng)目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè) 區(qū)域； ? 項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營； ? 項(xiàng)目多集中在 2020 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2020 年。 序號 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量（ ㎡ ） 業(yè)態(tài)定位 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套 眾運(yùn)大廈 4000 餐飲、美容美體 葉青大廈 2020 銀行、藥店等 愛暮大廈 400 展示廳 佳境天城 5000 餐飲、電訊等 中辰大廈 2020 商務(wù)配套 利澤西園 800 社區(qū)配套 雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套 望馨園 5000 社區(qū)配套 望京明苑 3780 餐飲 星源國際 3500 社區(qū)配套 望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂 LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑 夏都盈座 2200 社區(qū)配套 都市心海岸 3200 社區(qū)配套 望京花園東區(qū) 20200 社區(qū)配套 望京西園 1區(qū) 5000 社區(qū)配套 望京西園 2區(qū) 2020 社區(qū)配套 望京西園 3區(qū) 1500 社區(qū)配套 望京西園 4區(qū) 6000 社區(qū)配套 南湖中園 1區(qū) 4000 綜合樓 南湖中園 2區(qū) 12020 京客隆超市 南湖東園 1區(qū) 1000 社區(qū)配套 南湖東園 2區(qū) 600 社區(qū)配套、電器 慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套 慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置） 圣馨大地 3000 休閑、配套 望興家園 300 社區(qū)配套 湖畔雅居 8000 社區(qū)配套 花家地小區(qū) 2200 社區(qū)配套、餐飲 花家地南里 600 社區(qū)配套、餐飲 金隅麗港城 21000 折扣店 望花西里小區(qū) 6000 餐飲、社區(qū)配套 望花東里小區(qū) 8000 餐飲、社區(qū)配套 風(fēng)格雅園 800 社區(qū)配套 銀領(lǐng)國際 6500 社區(qū)配套（空置） CLASS 6000 社區(qū)配套、餐飲 藍(lán)色家族 4000 住皇城（售樓） 嘉潤家園 2020 銀行、社區(qū)配套 中福百貨（鑫隆市場） 14000 百貨零售 南湖綜合市場 8000 綜合市場 望京建材大世界 12020 建材市場 百安居 15000 建材超市 愛家家居 13000 建材超市 在建及規(guī)劃中商業(yè)麗景新貴（ 家樂福 ） 40000 超市 沃爾瑪 購物廣場 106000 綜合購物 宜家 家居 30000 家居超市 家樂福（北四環(huán)） 40000 超市 項(xiàng)目 歐尚超市 40000 超市 方恒國際中心 50000 綜合公建 望京國際商業(yè)中心 123000 綜合商業(yè) 旺角廣場 21000 百貨零售 望京購物廣場 89000 綜合商業(yè) 博雅國際 8000 商務(wù)配套 炫彩嘉軒 6000 社區(qū)配套 金隅國際 CityOne 13000 社區(qū)配套 鹿港 5000 社區(qū)配套 博泰國際 20300 餐飲、電器等 華鼎世家 4000 社區(qū)配套 季景沁園 12020 社區(qū)配套、餐飲等 北京香頌 80000 社區(qū)商業(yè)街 寶星國際 45000 綜合商業(yè) 融科橄欖城 40000 綜合商業(yè) 國風(fēng)北京 51800 綜合商業(yè) 嘉美風(fēng)尚 68000 綜合商業(yè) 上京新航線 3000 社區(qū)配套、餐飲 澳洲康都 10000 社區(qū)配套 鹿港寫字樓 5800 商務(wù)配套 東湖灣 70000 綜合公建 以上數(shù)據(jù)是對望京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計(jì)，所列項(xiàng)目難免百密一疏，部分商業(yè)的體量也是基于調(diào) 研數(shù)據(jù)的合理估計(jì)，但已大致描繪出望京未來商業(yè)供應(yīng)的概貌。 望京區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分布圖 三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 項(xiàng)項(xiàng) 目目 區(qū)區(qū) 位位 及及 研研 究究 范范 圍圍 本項(xiàng)目位于望京地區(qū)的北側(cè)，北鄰?fù)┍甭?，南至北小河，南北向?布于廣順北大街西側(cè)，擁有良好的臨街展示效果。 ? 因望京西路以西為京承高速路，且中間的未來規(guī)劃多為綠化，缺乏消費(fèi)人群，故西側(cè)范圍 劃至望京西路。 項(xiàng)目周邊道路交通圖 我們可以看出，本項(xiàng)目周 邊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、望京北路和河蔭西路等 5 條線路組成，形成了三橫兩縱的道路格局。而本項(xiàng)目位于望京北側(cè)，即由南向北的消費(fèi)群（人流及車流）多需要左行到達(dá)本案，對 消費(fèi)行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂福）項(xiàng)目，均在廣順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設(shè)立，對由東向西的消費(fèi)人流有著較大的阻礙作用，對本案而言較為不利。 本本 案案 周周 邊邊 住住 宅宅 狀狀 況況 分分 析析 通過對本項(xiàng)目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費(fèi)力狀況。 區(qū)域周邊 主要 住宅統(tǒng)計(jì)表 名稱 位置 體量（萬㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 望京利澤家園 利澤西路 100 板樓 4700塔樓 4200 望馨園 望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 1314地 26 4850 澳洲康都 望京廣順北大街葉青大廈西 300米北 28 7600 望京悅城 望京利澤西園 19 4480 南湖中園東園 南湖渠中路 80 星源國際 望京廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角 10 7800 上京 CA公寓 望京花園 廣順北大街與利澤中路交匯處 31 5500 東湖灣 廣順北大街，本項(xiàng)目西側(cè) 30 待價(jià) 望京 花園東區(qū) 廣澤路與利澤中路交匯處 6050 慧谷時(shí)空 望京廣順北大街 12 5800 花家地小區(qū) 朝陽北四環(huán)東路 —— 望京明苑 廣順北大街與宏泰西路交匯處 5450 區(qū)域現(xiàn)有住宅分布 從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以看出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的住宅市場供應(yīng)量有 萬㎡左右，人口有 10530 人（按每百平米 人次計(jì)算）；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、望京西園等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)其研究區(qū)域現(xiàn)有人口數(shù)量將在 20200 人左右。 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況分析 大體量商業(yè)狀況 由于本項(xiàng)目體量較大，所以我們通過對周邊項(xiàng)目大體量商業(yè)的研 究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)取向、各種業(yè)態(tài)的市場放量及對本項(xiàng)目的影響。 項(xiàng)目周邊餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 分析 望京作為北京目前最大的居住組團(tuán)，其所承載的 餐飲 功能不言而 喻 ，大量居住人口的存在使得望京對餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)消費(fèi) 有著旺盛的需求。 從區(qū)域內(nèi)餐飲商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)情況來看，韓式料理商戶數(shù)量居多，整個(gè)區(qū)域韓式料理店不下 50家，在望京西園三區(qū)、四區(qū) 入駐的韓籍人士居住數(shù)量最多，韓式料理也多在這個(gè)區(qū)域分布，本項(xiàng)目與望京西園三區(qū)、四區(qū)相距不遠(yuǎn)，周邊韓式料理店也有將近 20 家，從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，周邊川菜約有 10 家左右，東北菜約 34家，中、西式快餐已超過 10 家。 項(xiàng)目周邊休閑、 娛樂 業(yè)態(tài) 分布 圖 區(qū)域內(nèi)休閑娛樂項(xiàng)目主要有如酒吧、茶樓、咖啡、健身房、 KTV、高爾夫俱樂部、圍棋會館等業(yè)態(tài)，知名品牌較多，其中已知進(jìn)駐國內(nèi)的健身品牌商戶都已進(jìn)駐望京區(qū)域，如：中體倍力健身、張貝健身、青鳥健身、奇跡健身、浩沙健身等。這也反映出，之前區(qū)域所建設(shè)的樓盤如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等小區(qū)，主要重視居住功能，娛樂消費(fèi)有著較大的外流現(xiàn)象，對本項(xiàng)目而言 未來發(fā) 展此類業(yè)態(tài)十分有利。 圖表： 項(xiàng)目周邊 未來商業(yè)供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模