【正文】 → 北苑家園 → 廣順北大街 → 珠江帝景 → 京南交易中心 廣順北大街 827 北京西站 → 北辰路 → 望京購(gòu)物中心 → 廣順北大街 → 善各莊 廣順北大街 840外 南湖渠 → 亞運(yùn)村 → 中關(guān)村 → 青塔 → 朝陽(yáng)路 → 南湖渠 南湖渠 852 老君堂南站 → 朝陽(yáng)公園 → 阜通西大街 → 北苑家園 → 都市芳園 阜通西大街 909 前葦溝 → 望京花園 → 燕莎友誼商城 → 安定門(mén) → 西北旺市場(chǎng) 望京花園 921 大峪 → 蘋(píng)果園地鐵 → 定慧寺 → 國(guó)家圖書(shū)館 → 廣順北大街 → 東湖 廣順北大街 939 北京南 站 → 大觀園 → 兒童醫(yī)院 → 西直門(mén) → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 944 菜戶營(yíng) → 盛唐飯店 → 學(xué)院路 → 芍藥居 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 951 東北旺中路 → 圓明園 → 五道口 → 亞運(yùn)村 → 花家地 → 南十里居 花家地 952 東湖 → 望京花園 → 朝陽(yáng)公園 → 小武基 → 北大地 → 岳各莊北橋 望京花園 952支 望京路 → 宏昌路 → 麗都飯店 → 朝陽(yáng)路 → 勁松 → 十八里店北橋站 宏昌路 966 東直門(mén)長(zhǎng)途站 → 覽中心 → 廣順北大街 → 朝來(lái)家園 → 平西府 廣順北大街 975 東直門(mén) → 阜通東大街 → 廣播學(xué)院 → 北七家 → 桃峪山莊 → 桃峪口 阜通東大街 976 北湖渠 → 大西洋新城 → 酒仙橋商場(chǎng) → 大望路 → 潘家園 → 亦莊 大西洋新城 976支 北湖渠東口 → 廣順北大街 → 四惠站 → 北苑 → 群芳園 → 大地站 廣順北大街 983 王佐汽車(chē)站 → 五棵松 → 營(yíng)慧寺 → 廣順北大街 → 北湖渠 廣順北大街 望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖 如圖所示，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵 望京西站附近 沒(méi)有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車(chē)次少、擁擠不堪，造成 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此 也滋生了諸多交通及安全隱患問(wèn)題。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來(lái)支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。基于以上客觀條件，未來(lái)項(xiàng)目主要消 費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂(lè)餐飲類(lèi)型業(yè)態(tài)。在這種變化過(guò)程中，未來(lái)望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向生活型與商務(wù)型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。 望京地區(qū)寫(xiě)字樓及跨國(guó)企業(yè)總部分布圖 望京寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從望京區(qū)域現(xiàn)有寫(xiě)字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫(xiě)字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。 從望京地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的分布情況來(lái)看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要 研發(fā)企業(yè)及跨國(guó)企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫(xiě)字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來(lái)看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望 京成熟商務(wù)區(qū)。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過(guò) 程中，大批國(guó)際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動(dòng)了對(duì)望京地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個(gè)具有復(fù)合功能的城市中心地。望京地區(qū)跨國(guó)企業(yè)的高速發(fā)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來(lái)發(fā)展的巨大潛力。 在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過(guò)程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來(lái)愈濃厚。 目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)園和 中國(guó)北京 (望京 )留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。 2020 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介項(xiàng)目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。園區(qū)以首都機(jī)場(chǎng)高速路為界分為東、西兩部分。 在這種交通、市政、配套逐步完善的過(guò)程中，望京正朝著 “ 城市副中心 ” 的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國(guó)際化，居住都市化的大望京。 近年來(lái)，國(guó)外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場(chǎng)契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂(lè)福等紛紛 選址望京。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì) 望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對(duì)緩慢，被稱(chēng)作 “ 睡城 ” 。北小河南側(cè)統(tǒng)稱(chēng)為 “ 望京新城 ” ，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為 “ 望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) ” ，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā) 為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)?？傮w布 局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、 5個(gè)次商業(yè)中心、 8個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和 6個(gè)文化娛樂(lè)中心； 8 個(gè)區(qū)間公園、 38 個(gè)社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個(gè)方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過(guò)去單純的生活居住區(qū)朝著國(guó)際化望京的方向發(fā)展。 北京 望京商業(yè)步行街 (商業(yè)廣場(chǎng) )項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 市場(chǎng)部 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ........................................... 5 望京區(qū)域規(guī)劃 ................................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì) ........................................... 6 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ............................................... 6 望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ................................... 7 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ...................................... 10 ................................................... 15 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ...................................... 23 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程 .......................................... 23 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 .......................................... 24 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ...................................... 26 三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 ...................................... 33 項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍 ............................................ 33 本案交通狀況分析 .............................................. 34 本案周邊住宅狀況分析 .......................................... 35 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場(chǎng)初步定位 ............................................. 44 1．業(yè)態(tài)定位 ...................................................... 44 2．租售價(jià)格定位 .................................................. 47 3．終端客戶定位 .................................................. 54 五、項(xiàng)目操作性分析 ........................................... 58 1．市場(chǎng)面分析 .................................................... 58 2．技術(shù)面分析 .................................................... 60 3．經(jīng)濟(jì)面分析 .................................................... 62 六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ............................................. 65 ................................................... 65 ................................................... 66 （靜態(tài)） ......................................... 69 （動(dòng)態(tài)） ......................................... 69 ..................................... 70 七、可行性分析結(jié)論 ........................................... 76 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽(yáng)區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂(lè)等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級(jí)生活服務(wù)設(shè)施和市級(jí)大 型公建的綜合性區(qū)域。 按照北京市政府對(duì)望京地區(qū) “ 城市副中心 ” 的定位，以及 2020 年北京市政府?dāng)?shù)次對(duì)望京區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33萬(wàn)人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬(wàn)人。 望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。 目前，朝陽(yáng)區(qū)在已經(jīng)形成了建國(guó)門(mén)外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購(gòu)房者的認(rèn)可，同時(shí)也吸引眾多國(guó)外高新企業(yè)紛紛落戶。在這種整體環(huán)境利好的趨勢(shì)下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)大體量開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。 望望 京京 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 布布 局局 望京科技園位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋 望京地區(qū)，占地 平方公里。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場(chǎng)南側(cè)路和駝房 營(yíng)路。隨后 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以 “ 睡城 ” 著稱(chēng)的望京， 2020 年 12 月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土動(dòng)工， 2020 年 11 月 12 日寶馬汽車(chē)電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國(guó)三星電子、西門(mén)子、松下、 LG 等跨國(guó)企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。截止 2020 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類(lèi)產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽(tīng)為主的產(chǎn)業(yè)支柱。西門(mén)子、摩托羅拉、愛(ài)立信等國(guó)際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計(jì)超過(guò) 30 萬(wàn)平方米面積。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產(chǎn)業(yè)園的 發(fā)展方向來(lái)看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國(guó)外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過(guò)程中，這種 “ 跨國(guó)企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 寫(xiě)寫(xiě) 字字 樓樓 物物 業(yè)業(yè) 狀狀 況況 及及 分分 布布 望京發(fā)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)也有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 望京寫(xiě)字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛(ài)慕國(guó)際 21000 乙級(jí) 博雅國(guó)際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級(jí) 眾運(yùn)大廈 19600 乙級(jí) 葉青大廈 50000 3 甲級(jí) 中辰大廈 17400 乙級(jí) 洛娃科技大廈 15