【正文】 為有效控制土地供應(yīng)總量，合理安排土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進土地節(jié)約集約利用，加強土地市場調(diào)控作用，引導(dǎo)各類項目投資，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，保障我市城市居民住房建設(shè)和重點服務(wù)業(yè)項目、重大工業(yè)項目用地需求，促進天津經(jīng)濟和社會平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，制定國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。商旅服務(wù)業(yè)實現(xiàn)一年有亮點 ,提升改造上谷商業(yè)街、奧體中心“體育之窗”等 5個精品項目 ,打造老字號名品街 ,津派相聲風(fēng)景線和鼓樓戲曲大觀園等品牌業(yè)態(tài) ,古文化街、鼓樓商業(yè)街“十一”黃金周創(chuàng)紀錄接待游客 260萬人次 ,長江汽貿(mào)街新引進 5家 4S 店 ,特色商業(yè)街拉動消費成效明顯。規(guī)劃引領(lǐng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ,優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)貢獻率明顯提升。 經(jīng)濟布局調(diào)整逐步延伸。 南開區(qū)按照“一軸、兩帶、五區(qū)” 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，逐步將南開西區(qū)打造為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)聚集區(qū)。解放思想，敢于創(chuàng)新，面向全市全國乃至全世界招商引資。 5 南開區(qū)的基礎(chǔ)好，擁有一批具有代表性的服務(wù)企業(yè)，條件環(huán)境都很優(yōu)越，所以國家選南開區(qū)為試點。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場等已成為享譽全國的專業(yè)市場。西南角、東馬路形成新的繁華區(qū)。 南開區(qū)是天津市重要的商貿(mào)區(qū)。建于元代的天后宮是世界著名的三大媽祖廟之一。 南開區(qū)是天津的民俗文化旅游區(qū)。國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) —— 天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落在南開區(qū)。 產(chǎn)品定位 由于本項目地處黃金地段，故項目容積率的定位比較高，然后戶型大眾化，分別有 70平米、100平米和 160平米的戶型可滿足各種需求，針對附近商業(yè)氛圍濃重的原因，我們建了兩棟寫字樓以供不同的公司辦公租售用，同時還建了很多的商鋪，吸引更多的投資者前來招租。寫字樓供各類公司租售。公建部分位于長江道一側(cè)，由一棟 27層、一棟 38層 158米高的寫字樓組成，寫字樓下面四層全為底商，并且兩 棟寫字樓連接處有一長為 40米寬為 20米的四層的底商。 項目擬建規(guī)模和標準 項目總占地面積 ，擬建總建筑面積 。的生活需求。 五大商圈圍合，專享城市便捷 —— 濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈 —— 生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈 —— 旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈 —— IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學(xué)家、文化名人皆出自此。共 11 條公交線路： 1 600、 800、 90952長江道站； 50 60 63 64 858南豐路站。 項目區(qū)位分析 華益國際廣場地處南開區(qū)海光寺商圈，南京路西延長線上，交通狀況良好。 2 項目概況 華益國際廣場位于南開區(qū)長江道北側(cè)與南豐路交口，該地塊原來是一個化工廠，購買地塊時就按熟地的方式去考慮了，沒有考慮拆遷安置補償?shù)荣M用。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程 概算指標計算整個工程費用。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近 似計算項目投資。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量 (千卡 /小時 )指標計算，變配電安裝按設(shè)備容量 (千伏安 )指標計算，中央空調(diào)安裝按冷負荷量 (千卡 /小時 )指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量 (立方米 /小時 )指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度 (米 )指標計算，室外道路按道路面積 (平方米 ) 3 指標計算等。 ②單位指標估算法。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。為更多的居民提供了良好的居住氛圍。 華益國際廣場處于三大區(qū)域級公園環(huán)抱之中。一條人文龍脈，造就名人無數(shù)。 華益國際廣場位于天津首個中央文教區(qū) —— 匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)、南開五馬路小學(xué)、南開五幼、新東方等全國知名學(xué)府與培訓(xùn)機構(gòu)，能夠滿足您 0— 25歲全程教育服務(wù)體系。 項目建設(shè)的意義 華益國際廣場位于 五大商圈圍合，專享城市便捷 —— 濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈 —— 生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈 —— 旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈—— IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。 項目評估的目的 決定項目的取舍，為銀行向項目主辦方提供資金保障的有力憑證，為項目建設(shè)施工過程中必需的指導(dǎo)文件。且憑借高 品質(zhì)的產(chǎn)品和專業(yè)周到的服務(wù)已在北京等地樹立了日趨完美的品牌形象。 項目主辦者及項目合作方式 華益國際廣場項目由華泰房產(chǎn)開發(fā)，華泰房產(chǎn)成立于 1988年 11月 , 注冊資本 1億元，經(jīng)營范圍涉及地產(chǎn)開發(fā)、寫字樓建設(shè)、物業(yè)管理等諸多領(lǐng)域。的生活需求。 五大商圈圍合，專享城市便捷 —— 濱江道商圈，高端消費聚集區(qū)；海光寺商圈 —— 生活購物聚集區(qū)；鼓樓商圈 —— 旅游、休閑、娛樂綜合商業(yè)區(qū)；鞍山西道商圈 —— IT、數(shù)碼科技聚集區(qū)。其中南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)更是全國知名學(xué)府，歷代名人輩出，兩位總理以及眾多科學(xué)家、文化名人皆出自此。建設(shè)過程中市條件 ....................................................................................... 10 7 項目開發(fā)建設(shè)全過程主要工作的進度安排 ............................................................... 11 前期工作 ...................................................................................................... 11 選址意見通知： ................................................................................... 11 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ............................................................................ 11 規(guī)劃建設(shè)條件 ....................................................................................... 11 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù) .................................................................. 11 項目勘探、設(shè)計、施工發(fā)包方式及時間 ................................................ 11 項目開工時間及工期進度安排 .............................................................. 11 項目竣工時間、租售進度等 .................................................................. 11 8 投資估算及資金籌措 ............................................................................................... 12 9 項目主要現(xiàn)金流量計算參數(shù)的選定計經(jīng)營收入測算 ................................................. 12 10 項目經(jīng)濟效益評價 ................................................................................................ 12 11 不確定性分析 ....................................................................................................... 13 12 可行性研究的結(jié)論及建議 ...................................................................................... 14 附表 ........................................................................................................................... 16 1 1 項目總說明 項目研究的背景 華益國際廣場位于城市縱橫雙軸的黃金交匯點上，西貴版圖的中央，坐擁城市核心優(yōu)勢資源。 學(xué) 號 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計 設(shè)計說明書 華益國際廣場 項目開發(fā) 可行性研究 報告 起止日期： 2021 年 11 月 29 日 至 2021 年 12 月 3 日 學(xué) 生 姓 名 班級 成績 指 導(dǎo) 教 師 管理工程系 20210 年 12月 3日 1 項目總說明 ............................................................................................................... 1 項目研究的背景 ............................................................................................... 1 項目主辦者及項目合作方式 ............................................................................. 1 項目評估的目的 ............................................................................................... 1 項目建設(shè)的意義 ............................................................................................... 2 項目評估報告編制的依據(jù) ................................................................................. 2 2 項目概況 .................................................................................................................. 3 項目區(qū)位分析 .................................................................................................. 3 項目擬建規(guī)模和標準 ........................................................................................ 3 項目定位 ......................................................................................................... 4 主要客戶群定位 .....................................................................