【正文】 4595（ 2020 年版）； 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500382020 《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500982020 《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 48201x； 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 67— 2020； 《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 10098； 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB 5006797； 《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ43/0032020。 2 項(xiàng)目建設(shè)工期 計(jì)算期： 18 年 其中建設(shè)期： 2 年（ — ） 營(yíng)運(yùn)期： 15 年（ — ） 總投資 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 ，其中：工程費(fèi)用 (包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ，建筑安裝工程費(fèi)用 ，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 72 萬(wàn)元 )，其他費(fèi)用 ，土地出讓金 ，前期費(fèi)用 萬(wàn)元，管理費(fèi)用 、財(cái)務(wù)費(fèi)用 、銷售費(fèi)用 ，開發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 1356萬(wàn)元，詳情請(qǐng)見項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 。 附圖 5 項(xiàng)目效 果圖 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附圖 3 項(xiàng)目用地規(guī)劃圖 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 I 岳陽(yáng) ****置業(yè)有限公司 ****商業(yè)廣場(chǎng)（西地塊）項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ****項(xiàng)目管理有限公司 II 目 錄 第 1 章 總 論 ....................................... 1 基本情況 .................................. 1 業(yè)主簡(jiǎn)介 .................................. 2 編制依據(jù)及研究范圍 ......................... 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................... 4 可行性研究結(jié)論 ............................. 5 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 ....................... 8 項(xiàng)目建設(shè)背景 ............................... 8 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................... 11 第 3 章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ................................ 15 岳陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析 .......................... 15 項(xiàng)目周圍商圈分析 .......................... 16 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 .............................. 22 ............................ 24 第 4 章 工程概況與建設(shè)內(nèi)容 .......................... 25 工程概況 ................................. 25 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模 ........................ 26 第 5 章 項(xiàng)目場(chǎng)址條件 ................................ 27 地形、地貌及工程地質(zhì)條件 .................. 27 自然地理?xiàng)l件 .............................. 29 氣候與氣象 ................................ 29 III 水資 源 ................................... 30 公共設(shè)施條件 .............................. 31 建設(shè)條件的結(jié)論與建議 ...................... 31 第 6 章 建設(shè)方案 .................................... 33 規(guī)劃依據(jù)與原則及定位 ...................... 33 設(shè)計(jì)構(gòu)思 ................................. 35 規(guī)劃布局 ................................. 35 建筑風(fēng)格 ................................. 36 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ................................. 39 無(wú)障礙設(shè)計(jì) ................................ 41 智能化設(shè)計(jì) ................................ 42 綠化景觀規(guī)劃 .............................. 42 間距與日照 ................................ 43 第 7 章 公共工程方案 ................................ 44 給排水工程 ................................ 44 供電工程 ................................. 49 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì) .................... 52 消防設(shè)計(jì)與安全疏散 ........................ 55 防雷安全設(shè)計(jì) .............................. 62 弱電工程 ................................. 64 燃?xì)庠O(shè)計(jì) ................................. 67 電梯工程 ................................. 68 環(huán)衛(wèi)工程 ................................. 68 IV 第 8 章 節(jié)能、綠化 .................................. 69 節(jié)能 ..................................... 69 節(jié)能措施 ................................. 74 綠化 ..................................... 76 第 9 章 環(huán)保 ....................................... 77 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境現(xiàn)狀 .......................... 77 施工期和營(yíng)運(yùn)期的主要污染 .................. 78 環(huán)境保護(hù)措施 .............................. 79 環(huán)境影響評(píng)價(jià) .............................. 82 第 10 章 機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 ..................... 83 項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu) ......................... 83 項(xiàng)目人員配置 ............................. 84 第 11章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ............................... 85 建設(shè)工期 ................................ 85 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ............................. 85 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 ........................... 85 第 12 章 工程招投標(biāo)方案 ............................. 86 招標(biāo)形式 ................................ 86 資質(zhì)要求 ................................ 86 招投標(biāo)工作組織 ........................... 87 第 13 章 投資估算與資金籌措 ......................... 88 投資估算 ................................ 88 V 投資估算結(jié)果 ............................. 89 資金籌措及使用計(jì)劃 ....................... 93 第 14 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ................................... 94 經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法 ............... 94 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算 ......................... 95 財(cái)務(wù)分析 ................................ 96 償債能力分析 ............................. 97 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 ............................. 97 第 15 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................... 98 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ..................... 98 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 ............................. 99 防范和降低方向?qū)Σ? ..................... 100 第 16 章 社會(huì)評(píng)價(jià) .................................. 102 社會(huì)影響分析 ............................ 102 項(xiàng)目互適性分析 .......................... 103 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................ 103 第 17 章 結(jié)論與建議 ................................ 104 結(jié)論 ................................... 104 建議 ................................... 105 附圖 1 項(xiàng)目位置圖 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附圖 2 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 VI 附圖 4 項(xiàng)目總體規(guī)劃圖 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附表 1建筑工程費(fèi)用估算表 ..................... 112 附表 2工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 ................. 112 附表 3 總投資估算表 .......................... 112 附表 4：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 ........ 113 附表 5:公共配套設(shè)施費(fèi)用估算表 ................ 114 附表 6：工程建設(shè)投資分年用款計(jì)劃表 ............ 115 附表 7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 ................... 116 附表 8：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 ................... 117 附表 9：利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 ..................... 118 附表 10：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 .................. 120 附表 11：借款還本付息計(jì)劃表 .................. 121 附表 12:主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 ............. 124 附表 13:出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 .......... 126 附表 14：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 ....... 127 附表 15:敏感性分析表 ......................... 127 附表 16:敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表 ............. 127 1 第 1 章 總 論 基本情況 項(xiàng)目名稱 ****商業(yè)廣場(chǎng)（西地塊） 項(xiàng)目性質(zhì) 新建 建設(shè)地址 湖南省岳陽(yáng)市岳陽(yáng)大道和白石嶺路交叉口 項(xiàng)目業(yè)主 業(yè)主名稱：岳陽(yáng) ****置業(yè)有限公司 業(yè)主地址： 法人代表 : 注冊(cè)資本 : 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 總項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積 ㎡平方米（ 約 ），建設(shè)項(xiàng)目由 1棟 6層的大賣場(chǎng)， 4棟 4層的商鋪構(gòu)成，總建筑面積為： ，商業(yè)及配套用房建筑面積為 平方米，車庫(kù)及設(shè)備房建筑面積為 ，建筑密度為52%，容積率為 。 資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金 ，占總投資的%；銀行貸款 20720 萬(wàn)元，占總投資 %。 1中華人民共和國(guó)公安部公消 [2020]350 號(hào)文件 1湘公消 [2020]240 號(hào)文件 1湘公消 [2020]50 號(hào)文件 1《岳陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020 年修訂）； 1《岳陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》補(bǔ)充規(guī)定（ 20200306）； 1《岳陽(yáng)市居住建筑間距和日照管理規(guī)定》（ 2020年）