【正文】 望京寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務氣候。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費為主向生活型與商務型消費互補的方向發(fā)展。而商業(yè)經(jīng)營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運系統(tǒng)可相應增加消費輻射半徑。 隨著北京城市的進一步發(fā)展和建設，望京地區(qū)吸引著人們越來越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負擔。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以 很好 的擴大輻射半徑帶來有效消費群體，同時也可以彌補常規(guī)交通存在的不足，購物物品運輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。 地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對人流疏導作用十分明顯。 發(fā)達的 外部公路系統(tǒng) 可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項目后期的經(jīng)營及組織運輸。 ? 京順路以及機場高速路： 是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導交通的作用。 兩縱指的是廣順大街和南湖北路 花家地大街（中環(huán)南路）： 廣順大街是整個望京地區(qū)的 中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。 ? 阜通東大街： 與京順路平行， 南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長約 2470 米，紅線寬度為 45 米，為城市主干道。 望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。上述立交橋分別設置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。 口口 狀狀 況況 分分 析析 商業(yè)項目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費支持，人口消費特性與消費結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅項目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè) 孵化基地和留學人員回國創(chuàng)業(yè)基地。 外來人口數(shù)量 截止 2020 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中 高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園 就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。 北京市 2020年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數(shù)據(jù)來源《 2020年北京市統(tǒng)計年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高 收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12020 15000 20200 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型服務商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設施的設計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費高 峰時段與市區(qū)也有較大差異。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務類項目的檔次也有較大差距。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務辦公人群不斷增多，可提供的商務餐飲服務較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐 飲的消費需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群外流。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購買消費。這類消費 人群也將 帶動并引導區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2020 年至 2020 年間推向市場。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是 可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當有限。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對 不足。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。據(jù)預測，到 2020 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。一方面，國際知名商家的品 牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2020 年初開業(yè)經(jīng)營。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè) 3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預計 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居東側(cè) 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金 元不等 預計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租，按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以上，預計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào) 800個車位，預計5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè) 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側(cè) 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 望京西路與阜通西大街交界東南側(cè) 3000左右 底商 售價 —— 博泰國際 廣順北大街與湖光北街交界路口 底商 B1F3售價分別為： 13000元 /㎡ ； 22020元 /㎡ ； 17000元 /㎡ ；15000元 /㎡ 華鼎世家 阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè) 3000左右 底商，首層 整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營 季景沁園 湖光中街西延長線南側(cè) 2層底商裙樓 待定 07年 9月交用并投入經(jīng)營 北京香頌 望京西路，季景沁園西南側(cè) 街城、商業(yè)街 20200以上（初定） 寶星國際 望京西園東側(cè)，宏泰東街 獨立商業(yè) 待定 EMart易買得購物中心入駐 融科橄欖城 宏泰東街 一期 4000，二期 4萬 底商裙樓及獨立商業(yè)樓 待定 —— 國風北京 宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地 7萬公建，約 商業(yè) 獨立商業(yè) 待定 —— 嘉美風尚 廣順南大街南端，京順路西八間房路口 約 寫字樓酒店底商裙樓 整售報價 /㎡左右 租售狀況待定，預計 2020年開業(yè) 東湖灣 來廣營利澤西園 約 7萬左右 待定 待定 —— 上京新航線 東湖路 3000底商，另 4棟獨立商業(yè)樓 底商、獨立商業(yè) 待定 預計 2020年底交付使用 澳洲康都 望京外環(huán)路 1萬左右 底商、獨立商業(yè) 售 /㎡ ，租 元左右 獨棟綜合樓整售，底商散售 上表所列項目大致可以分為幾類： 一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、 歐尚、 望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風北京、寶星國際、融科橄欖城 、北京香頌 、東湖灣 等項目，這類商業(yè)特點如下： ? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小， 48萬不等； ? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近； ? 入市時間多集中在 2020 年前后。因此未來望京區(qū)域新興的商業(yè)供應量將在 70萬平方米以上。 劃分依據(jù) ： ? 由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側(cè)劃至五環(huán)路。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承擔起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設有交通隔離帶。而利澤西路南側(cè)與南湖北路相連接，目前，南湖 北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費人群至本項目，對本案經(jīng)營較為有利。通過對其人口基數(shù)、消費能力等因素的研究，可以對本項目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。 目前，本案研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用地主要有上京 CA公寓、住皇城和麗景新貴等項目，未來，將有超過 70 萬㎡的面積在市場投放，將會為本項目所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對本項目而言較為有利。 ? 項目周邊餐飲業(yè)發(fā)展狀況 從對區(qū)域調(diào)研情況，區(qū)域內(nèi)已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。下面，通過對區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)態(tài)的分析，為本案商業(yè)的定位提供相應的參考資料。 從 本項目區(qū)域內(nèi)的 休閑 娛樂類業(yè)態(tài) 發(fā)展狀況分析，該類業(yè)態(tài)商戶經(jīng)營仍處于發(fā)展階段， 業(yè) 態(tài)、業(yè) 種 相對 單一，缺乏大型、集中型的娛樂設施。 因此 ，將 就 未來本項目 周邊 的主要商業(yè)放量加以歸納分析， 以便于參考借鑒、 提升本案在后期的抗風險性。 市場潛力較大。其他類型的品牌商戶有：星巴克咖啡、上島咖啡、樂豪思咖啡、張一元茶莊等。 從經(jīng)營檔次看，項目周邊不乏中高檔項目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項目東北側(cè)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的商務型消費需求較大，對消費場所的經(jīng)營檔次也較高要求，受這些因素影響，本項目周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經(jīng)營特色的韓式料理商戶有： 商戶名稱 地理位置 人均消費（元） 薩拉伯爾 南湖東園中福 5層 100150 海棠花 利澤中二路 1號 100