【正文】 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。公司不設(shè)董事會(huì)，只設(shè)立一名執(zhí)行董事，趙茂灼先生為法定代表人。 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司成立于2010年6月，主營(yíng)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級(jí)。家居裝飾廣場(chǎng)業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實(shí)木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗(yàn)館等。萬家商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目天津xx房地產(chǎn)投資有限公司二O一一年五月第一章 總 論 本項(xiàng)目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心；武清憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產(chǎn)的打造，在京津一體化過程中將飛速發(fā)展。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場(chǎng)，提升城市消費(fèi)形象；項(xiàng)目主體采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風(fēng)格簡(jiǎn)約大氣；大型高清LED電子顯示屏、手扶電梯、垂直貨梯、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級(jí)硬件配置，全面提升物業(yè)品質(zhì)。 注冊(cè)地址：武清徐官屯街匯源道南側(cè)4號(hào)，注冊(cè)資本30080萬元人民幣。 公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目擁有世界500強(qiáng)的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場(chǎng)、歐亞風(fēng)情酒吧街、娛樂美食街四大主題業(yè)態(tài)組成；項(xiàng)目引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。它將與周圍配套設(shè)施的建設(shè)，共同形成武清新城區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風(fēng)貌。 該項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)健全，資金來源明確，實(shí)施有保障。而福盛盈門采用10年委托經(jīng)營(yíng)管理，%，遠(yuǎn)高于國(guó)際慣例。家居體驗(yàn)館同時(shí)引進(jìn)專業(yè)裝飾顧問團(tuán)隊(duì)為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)出謀劃策。商業(yè)品質(zhì)決定投資價(jià)值，福盛盈門作為武清城市新中心首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，一流的運(yùn)營(yíng)管理，細(xì)致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費(fèi)者權(quán)益保障；同時(shí)坐享近百萬消費(fèi)人群，形成特色鮮明又具有極強(qiáng)生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場(chǎng)。2013年前，武清區(qū)累積交房量可達(dá)40萬套，將產(chǎn)生400億家裝消費(fèi)市場(chǎng)。控制增量，盤活存量。未來幾年，武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。武清區(qū)建設(shè)新區(qū)的開發(fā)投資格局巳逐漸成型 資料顯示，武清區(qū)，2011年開工面積1500萬平方米（2009年開工量800萬平米，2010年開工量1200萬平米），至2013年全區(qū)竣工面積3000萬平方米以上。商業(yè)定位以高檔家居裝飾廣場(chǎng)為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場(chǎng)所。2008—2010年各類預(yù)售價(jià)格如下： 住宅價(jià)格平均7000元／m2 商業(yè)店面平均25000元／m2價(jià)格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。 ②在正面報(bào)道和營(yíng)銷上與政府部門適當(dāng)配合樹互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。(3)加強(qiáng)公共關(guān)系活動(dòng)，提高企業(yè)信譽(yù)及形象。 ⑦爭(zhēng)取與銀行合作，獲取較大額度的產(chǎn)權(quán)抵押貸款，使購房者能夠分期付款，減輕負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目與規(guī)劃中的行政中心相望，其周邊有規(guī)劃的居民區(qū)、文化活動(dòng)中心、世界500強(qiáng)企業(yè)大型工業(yè)區(qū)，因此，項(xiàng)目的位置十分優(yōu)越，其周邊的商貿(mào)、文化、居住環(huán)境極佳。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場(chǎng)地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時(shí)方便引入。第四章 建設(shè)規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、特點(diǎn)、功能要求以及場(chǎng)址的地形等實(shí)際情況。福盛盈門總投資7個(gè)億，打造環(huán)渤海區(qū)域高檔家居裝飾廣場(chǎng)。社區(qū)塑造原則：在社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)交往、社區(qū)保健、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與保障方面強(qiáng)化社區(qū)功能、塑造社區(qū)特征。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。使店面擁有良好居住品質(zhì)。 2豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場(chǎng)地良好的排水，減少土方工程量?？傆玫孛娣e:總建筑面積: 76751平方米地上建筑面積:75007平方米地下建筑面積: 車庫：1500個(gè) 容積率： 建筑密度：62％ 綠化率：15％ 　　總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果．突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以安排庭院風(fēng)情環(huán)境，與周邊配套總體風(fēng)格相呼應(yīng)為重點(diǎn)，形成集中景觀,有效利用土地,發(fā)揮投資潛能,突出21世紀(jì)購物中心的整體特色。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。④在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代’，特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60％，屋面保溫防水材料為90％，管線集中綜合布置為40％。②每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證商家用戶生活用水質(zhì)量。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 ②水源：用水由自來水公司供給，市政給水管網(wǎng)(DN800)通過，商業(yè)區(qū)水源可從此引入。戶外排水管網(wǎng)采用DN250承插鑄鐵管，生活污水經(jīng)化糞池發(fā)酵、沉淀后由排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，屋面及場(chǎng)地雨水采用暗管匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。 ②本工程開閉所及變配電室部分由供電部門設(shè)計(jì)。 電訊系統(tǒng)： 在首層設(shè)電訊配線問兩個(gè)，內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)一套。系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按550MHZ傳輸，分配方式按分支配方式設(shè)計(jì)，用戶接收信號(hào)按68177。 保安監(jiān)控系統(tǒng)： 在車庫入口處，附近設(shè)帶云臺(tái)攝像機(jī)進(jìn)行保安監(jiān)控，信號(hào)電纜引入監(jiān)控中心，監(jiān)測(cè)點(diǎn)在二次裝修時(shí)確定。 ②引下線采用柱內(nèi)直徑大于16mm的主筋兩根。 大型商業(yè)綜合體從新浦路引入燃?xì)馑铓庠从砂踩脊镜腖NG管道供給，分戶IC卡表計(jì)量。該項(xiàng)目配套定點(diǎn)垃圾收集箱多處，服務(wù)半徑不超過70米。柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)?；馂?zāi)時(shí)各消火栓箱內(nèi)均可啟動(dòng)消防泵，泵房?jī)?nèi)也可就地啟動(dòng)。消防用水，以保證火災(zāi)初期1 0分鐘消防用水，并有保證平時(shí)不被動(dòng)用的設(shè)施。水池、水泵房設(shè)置在地下室，．設(shè)置二臺(tái)DLl00*3型立式水泵，一用一備。屋頂水箱儲(chǔ)有消防前十分鐘用水量18 m3