【正文】 2）滇池路板塊滇池路片區(qū)依托滇池旅游度假區(qū)，度假、餐飲、休閑娛樂設(shè)施齊全，同時，教育、醫(yī)療等設(shè)施配套，區(qū)域內(nèi)也比較完善。1）廣福路板塊廣福路是市政交通重點工程之一，是新城造城運動的策源地，沿線與老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未來連接呈貢新城和昆明主城的重要交通樞紐，為城市1級主干道。西北至大商匯（興科路沿線）。由于位處新城與老城的結(jié)合部，未來居住人口數(shù)量可觀，更是交通連接的咽喉之處。由于二環(huán)路內(nèi)只拆不建以及市內(nèi)居住空間狹窄等原因，越來越多的居民向西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)搬遷。而昆明作為云南省的核心城市，主要的城市商業(yè)形態(tài)在一個中心點上密集堆積，城市商業(yè)猶如全部擠在一個囚籠中，所有的消費、休閑、娛樂全部要往城市中心擠，帶來的結(jié)果是城市嚴重擁堵，也束縛了昆明城市商業(yè)的發(fā)展。2）大型超市分布相對分散，一環(huán)路、二環(huán)路內(nèi)、二環(huán)路外等都有分布。分別為：大型綜合超市：沃爾瑪（小西門店、集大店、國貿(mào)店店）、家樂福（世紀廣場店、白云店、龍泉店、云紡店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（滇池路店、西紅聯(lián)店）、麥德龍北辰店、世紀華聯(lián)廣福路店、百佳超市金碧路店。已形成的商圈中，呈現(xiàn)出以下分布特點：1）以三市街主力商圈為中心，隨著城市環(huán)線逐漸向外擴張，各商圈以次級和休閑商圈、社區(qū)商圈和專業(yè)市場商圈為主。成為海內(nèi)外投資商競相投資的熱土、廣大旅游消費者和體育愛好者觀光游覽、度假休閑、健身娛樂的“第三空間”。目前，全區(qū)共建成142個以觀光游覽、度假休閑、健身娛樂為主要內(nèi)容的項目。同時，擬建的南亞風情商業(yè)廣場項目，毗鄰昆明滇池國家旅游度假區(qū)，該度假區(qū)是國務(wù)院1992年10月批準成立的全國十二個國家級旅游度假區(qū)之一，也是全國十二個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于內(nèi)陸省的旅游度假區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有省委、省人大、省政協(xié)、省紀委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳、市委、市政協(xié)、市紀委、十四集團軍等領(lǐng)導機關(guān)和130余個廳局級單位，轄區(qū)內(nèi)還有眾多學校、醫(yī)院和企事業(yè)單位。全區(qū)總面積791平方公里，城市建成區(qū)面積42平方公里，有100多個住宅小區(qū)，人口85萬，再加上20萬流動人口，全區(qū)總?cè)丝谶_100余萬，其中常住人口近45萬，是擁有城市主城核心區(qū)、城郊區(qū)和山區(qū)農(nóng)村的昆明市主城西區(qū)。昆明市南市區(qū)由兩個部分構(gòu)成：西山區(qū)福海、前衛(wèi)街道辦事處。而南亞風情園所在的南市區(qū)，是行政區(qū)劃調(diào)整以后，西山區(qū)最重要的城市區(qū)塊，是未來西山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最重要的增長極，推進城市化建設(shè)最重要的發(fā)力點。而在2004年行政區(qū)劃調(diào)整之后，西山區(qū)已是主城的重要組成部分，這是西山區(qū)建區(qū)51年以來的重大歷史性轉(zhuǎn)折。 借鑒先進經(jīng)驗做法，研究制定推進城中村改造的政策措施，做到高容積率、低密度、出精品，計劃五年完成改造重建約300城中村目標。昆明作為云南省的省會城市，有將近300個城中村，居住著90萬人口，平均每平方公里1萬人口，城中村的建筑大多是“握手樓”、“接吻樓”，結(jié)構(gòu)非常簡單且不抗震，一旦有地震就是一個墳場，一旦有火災就是一個火葬場。在工作推進上，新區(qū)和主城并重，一手抓新區(qū)建設(shè)，一手抓主城提升，加快載體建設(shè)，完善功能配套。“六”是“四創(chuàng)”、“兩爭”六年實現(xiàn)?！岸笔且缓h(huán)兩年閉合工程，環(huán)湖公路、環(huán)湖截污、環(huán)湖生態(tài)建設(shè)兩年全部建成。 同時，繼新昆明建設(shè)全面拉開，省委省政府站在云南省發(fā)展的高度，提出建設(shè)以昆明為核心的滇中城市群、滇中城市經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略部署，對昆明市的城市建設(shè)提出更高要求，對通過加快城市建設(shè)帶動區(qū)域發(fā)展寄予了更高的期望。并明確提出，促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展，要走中國特色城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機遇，強化措施，加快推進經(jīng)濟強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面加強黨的建設(shè)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的宏偉戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。南亞風情商業(yè)廣場項目運作成功之后，每年將帶來上10億元的營業(yè)收入，南亞風情商業(yè)廣場自營和出租部份，每年固定能為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超過3億元以及更大的企業(yè)所得稅。 19七、更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量，推進西山區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展進程 20八、運用BOT方式突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸 21九、通過項目建設(shè)，消除城中村對滇池的污染現(xiàn)象 21十、以“三化”帶動“三農(nóng)”，促進城鄉(xiāng)共同繁榮 22第四章 項目建設(shè)條件 23一、投資企業(yè)基本情況 23二、投資企業(yè)建設(shè)南亞風情商業(yè)廣場項目的優(yōu)勢 25第五章 項目建設(shè)方案 29一、項目的定位 29二、項目建設(shè)方式 30三、項目組成內(nèi)容 31四、項目的建設(shè)方案 33第六章 項目運營及維護方案 38二、項目運營組織機構(gòu)設(shè)置和職責 40第七章 項目的組織保障實施 41一、嚴格項目管理 41二、嚴格質(zhì)量管理 41三、嚴格法制保障 42第八章 結(jié)論 43附圖1：現(xiàn)南亞風情園及南亞風情商業(yè)廣場所在區(qū)域 44附圖2：南亞風情商業(yè)廣場概念性規(guī)劃效果圖 45第一章 總論一、項目提要項目名稱：南亞風情商業(yè)廣場南亞風情商業(yè)廣場是南市區(qū)的商業(yè)中心，是昆明市的商業(yè)副中心，是以現(xiàn)代化城市建設(shè)理念進行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營和管理的，代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，集先進商業(yè)商務(wù)設(shè)施、五星級酒店、高級公寓、空中景觀花園于一體。南亞風情商業(yè)廣場可行性研究報告昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司2008年6月目 錄目 錄 1第一章 總論 1一、項目提要 1二、項目論證結(jié)論 1第二章 項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性 2一、項目建設(shè)背景 2二、項目建設(shè)區(qū)域簡況 5三、項目建設(shè)必要性分析 7第三章 項目建設(shè)意義 17一、提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市 17二、增加稅收，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ) 17三、構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“城市病” 18四、推動南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應。位于昆明市西山區(qū)滇池路，是屹立于南市區(qū)核心地段的地標性建筑，是昆明南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務(wù)建筑群，未來西山區(qū)乃至昆明經(jīng)濟增長的發(fā)力點。解決5000人以上的就業(yè)，創(chuàng)造巨大的政治效益、經(jīng)濟效益和社會效益。建設(shè)昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求；是填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，是新昆明建設(shè)的重要任務(wù)；以復合形態(tài)的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體形式建設(shè)南亞風情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建設(shè)業(yè)態(tài)的必然選擇；是加快昆明城市現(xiàn)代化建設(shè)的必然要求。以增強綜合承載能力為重點，以特大城市為依托，形成輻射作用大的城市群，培育新的經(jīng)濟增長極。在此背景下，昆明市委、市政府認真貫徹十七大精神，堅決執(zhí)行省委省政府的部署，圍繞建設(shè)現(xiàn)代新昆明的戰(zhàn)略目標，提出通過大干200拼搏200攻堅20沖刺整個“十二五”，要向世人展示現(xiàn)代新昆明以“一湖四環(huán)”、“一湖四片”、“一城四區(qū)”為核心，三大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展，集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市；要成為經(jīng)濟景氣指數(shù)最高、文化特色最鮮明、人居環(huán)境最好、投資環(huán)境最佳、社會最安定和諧的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市?！叭笔侵鞒羌碍h(huán)湖污水收集處理三年達標，“四”是軌道交通四年投入運營。即創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市、全國文明城市以及世界聯(lián)合國人居城市、全國生態(tài)城市。主攻滇池治理和城市交通擁堵兩大難點，著力提升城市形象。為此昆明市將向國家、省發(fā)改委申報社會事業(yè)發(fā)展項目，擬把昆明城中村改造納入中國省會城市最大的社會事業(yè)發(fā)展項目，積極爭取黨中央、國務(wù)院，省委、省政府的大力支持，改善民生。 南亞風情園是諾仕達集團于1992年創(chuàng)建的企業(yè)，從當年聞名遐爾的滇池路上的紅房子到今天一派金碧輝煌、萬般南亞風情的云南著名酒店餐飲品牌，南亞風情園在十多年的經(jīng)營當中，創(chuàng)造了經(jīng)營奇跡，成為南市區(qū)標志性的建筑群和餐飲酒店娛樂行業(yè)經(jīng)營狀況的晴雨表，云南最著名的綜合性的餐飲娛樂商務(wù)中心，是西山區(qū)的納稅大戶，帶動了滇池路沿線的商業(yè)和地產(chǎn)繁榮。經(jīng)濟社會進一步發(fā)展，面臨著城市化高速推進的全新態(tài)勢。為了配合西山區(qū)城市建設(shè)要求，滿足南市區(qū)城市功能需要，助推西山區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展，也為了使企業(yè)的發(fā)展躍上一個更高的平臺，諾仕達集團決定集集團之力，在原南亞風情園的基礎(chǔ)上，積極響應政府號召，配合城中村改造，建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風情商業(yè)廣場。是西山區(qū)的主要城市區(qū)域。轄馬街、金碧、永昌、前衛(wèi)、福海、棕樹營、西苑7個街道辦事處和碧雞、?？凇F結(jié)3個鎮(zhèn)，共有63個社區(qū)居委會，35個村民委員會，221個村民小組，居住著彝、白、苗、回等25個少數(shù)民族。 在西山區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，%, 第二產(chǎn)業(yè)占26％，％，凸現(xiàn)出1的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展布局。南瀕滇池，北連市區(qū)，東與西山區(qū)接壤，西與著名的西山森林公園隔湖相望，與福海、前衛(wèi)街道辦事處共同構(gòu)成昆明南市區(qū)。擁有包括一個國家4A級景區(qū)（云南民族村）、一個袁曉芩藝術(shù)園、二座博物館（云南民族博物館和翰榮軒博物館）、一個18洞高爾夫球場（滇池高爾夫）、二座專業(yè)化體育訓練中心（海埂體育訓練基地和紅塔體育中心）、三座四星級酒店（滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店），4880個標準床位、29塊足球場、54塊網(wǎng)球場、11個游泳館（其中有4個國際標準游泳館）、107道保齡球等民族風情游覽和高原體育訓練、康體休閑設(shè)施。作為現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，擬建的南亞風情商業(yè)廣場，將是南市區(qū)最繁華的商業(yè)商務(wù)中心，填補了南市區(qū)城市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、城市之眼。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場商圈主要分布在二環(huán)路以外。大型百貨商場：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨（三市街、西南廣場）、百大（三市街2個、西南廣場）、美辰百貨、新大新百貨、奧特萊斯、金鷹百貨、厲山百貨、仟村百貨、攀成百貨、巨龍百貨。但是與商圈分布相似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)基本上沒有具有影響力的大型超市。同時，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的經(jīng)營品種都是人們?nèi)粘Ｉ钏?jīng)常要使用的商品，因此從某種意義上來說是越接近人們的生活范圍越好。從昆明城市的發(fā)展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設(shè)施，生活、消費、休閑均極不方便，在南市區(qū)建設(shè)大型的現(xiàn)代化復合型城市商業(yè)設(shè)施是城市發(fā)展的必然要求。東南至新亞洲體育城。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，所以目前區(qū)域內(nèi)成熟社區(qū)都是在2006年開始大量上市的，且建設(shè)速度較快，尤其以世紀城和新亞洲體育城為最。從1992年滇池旅游度假區(qū)成立至今，發(fā)展速度很快，片區(qū)的居住價值不斷提升。該區(qū)以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子。南市區(qū)的城市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)（包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場）。餐飲、酒吧、品牌專賣店，另有1000㎡農(nóng)產(chǎn)品超市在建，08年5月交房佳湖路十里長街省工商局斜對面全長約1km，有130家商鋪兩層商鋪和單層商鋪超市、藥店、食品、日用品、小家電自然形成的商業(yè)街大商匯廣福路中段面積818畝，規(guī)劃建筑面積80萬平米，4層至多層建筑，其中1，2層為商鋪目前為陶瓷、燈具等建材批發(fā)已營業(yè)，招商好，屬專業(yè)市場世紀金源購物廣場廣福路下段4層框架式結(jié)構(gòu)SHOPPING MALL綜合商場正在招商新亞洲星天地商業(yè)廣場廣福路下段16商業(yè)街占地100畝多棟商鋪構(gòu)成的商業(yè)街餐飲、娛樂、購物在建，部分營業(yè)國美民升超市滇池路口國貿(mào)商品城國貿(mào)中心總面積20000平方米在原國貿(mào)內(nèi)分割的小商鋪已營業(yè)在以上區(qū)域當中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心――南亞風情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內(nèi)，世紀金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領(lǐng)性的商業(yè)設(shè)施，無法形成強大的對區(qū)域的吸引力，更談不上對“環(huán)昆經(jīng)濟圈”范圍內(nèi)的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機關(guān)都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務(wù)中心來支撐省級行政首腦機關(guān)的運營。昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的形式和演變可以按類別作如下區(qū)分：專業(yè)市場形態(tài)：昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史可以追溯到1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最主要的、也是最難運作的商業(yè)地產(chǎn)項目。這樣的商業(yè)地產(chǎn)形式基本上是不成功的。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達價值頂點。這種單一的商業(yè)體，主要指可獨立