【正文】 新的發(fā)展階段 要 繼續(xù)全面建設(shè)小康社會、發(fā)展中國特色社會主義，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀。 在 2020 年 1 月 舉行的 云南省第十一屆人代會上，秦光榮省長在《政府工作報告》今后 5 年的經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標中也明確提出 ， 要 貫徹落實科學發(fā)展觀，做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)這篇大文章，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動，協(xié)調(diào)發(fā)展；著力增強自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型社會；擴大公共服務(wù)，解決民生困難，加快構(gòu)建和諧社會，把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會放到突出位置，全面推進生態(tài)文明建設(shè) 。 其中，“一”是城市擁堵一年緩解工程?！拔濉笔恰俺侵写濉蔽迥旮脑熘亟üこ?。 要舉全市之力加快城市化步伐，促進全市經(jīng)濟社會追趕型、跨越式、超常規(guī)發(fā)展， 各級各類規(guī)劃 要 充分體現(xiàn)現(xiàn)代化國際大都市 的 氣派和風格。 同時， 市委市政府視城中村改造為最大的民生工程。市委市政府以 “難題再難，必須破題，而且要快速破題；頑癥再頑，必須施治，而且要標本兼治” 的魄力，從現(xiàn)在開始， 橫下一條心，認準一條路，出重拳、施猛藥、攻難點、見實效。特別是環(huán)繞南亞風情園 的 多個城中村，即束縛了南亞的發(fā)展，也影響了城市的形象，不能滿足西山區(qū)城市化建設(shè)的需要，更不能站在更高的層面上為西山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供強勁的推力。 區(qū)委、區(qū)政府提出了將西山區(qū)建設(shè)成為“經(jīng)濟繁榮、社會 穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的現(xiàn)代化新昆明中心區(qū)之一”的 宏偉目標。 南亞風情商業(yè)廣場 ， 必將成為南市區(qū)最 繁華 的城市商業(yè)綜合體，成為助推西山區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展一臺強勁的發(fā)動機， 必將為 新昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)描繪最絢麗的一筆！ 二、 項目建設(shè)區(qū)域簡 況 南市區(qū)商業(yè) 中心―― 南亞風情商 業(yè)廣場 ，位于昆明市滇池路 福海 街道 辦事處 。 西山區(qū)位于昆明市西南面， 與官渡區(qū)、呈貢縣隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。 西山區(qū)省、市黨政機關(guān)聚集。此外，產(chǎn)品輻射半徑達 1000 公里的 螺螄灣小商品批發(fā)市場， 已在東盟 國家享有很高的知名度和美譽度，形成了規(guī)模、名牌、市場的良好效應(yīng)； 而 由新希望集團投資 20 億元，占地面積 800 畝的大商匯，是以建材和食品百貨批發(fā)為主的商貿(mào)城 ； 前衛(wèi) 片區(qū) 以及擬建的 南亞風情商業(yè)廣場 所在的 福海片區(qū) ， 是西 山區(qū)實施商貿(mào)興區(qū)戰(zhàn)略的重點。 1997年以來，先后吸引了紅塔集團、云天化集團、萬達集團、同 仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團、滇池高爾夫等大型集團落戶度假區(qū)。 初步形成了以少數(shù)民族風情和高原體育訓練、康體休閑為支柱的兩大特色品牌，在全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨樹一幟。另外還有零星分布在各主要 社區(qū)組團的微型社區(qū)商圈。 在城市商圈構(gòu)成中， 大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導地位，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14 個大型綜合超市，大型百貨商場 16 個。這些百貨形成了對整個昆明市的輻射。 而 從城市的大型百貨商場和大型綜合超市的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內(nèi)，再加上一環(huán)路以內(nèi)作為昆明市絕對的核心商圈，大型百貨商場在一環(huán)路內(nèi)密集集中 。 從具體的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū) 已經(jīng)成為城市的主要居民區(qū)， 但缺乏大型綜合超市， 對于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。 二是輻射到以新亞洲體育城 ——世紀城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。 南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況 南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。 南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。 目標客戶基本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。從 2020 年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始火熱起來。 該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的 “ 富人區(qū) ” 。 南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài) 目前在南市區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿 廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。特點是小、散、價值低 ，形不成對區(qū)域的影響力。共 106套。 這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)， 即便是已建成的或在建的， 更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設(shè)施，是在城市發(fā)展的過程當中伴生的臨時性的商業(yè)聚合。人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。主城區(qū)城市區(qū)域 與 北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結(jié)合， 12 成為 新昆明建設(shè)最 主要的城市 格局。 （三）建設(shè)友好復合的城市商業(yè)綜合體 —— 南亞風情商業(yè)廣場 ，是昆明城市商業(yè)發(fā) 展的必然需求 。截至到 2020年，昆明市區(qū)共有 103 個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，也將在未來長期存在。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預期增值。 其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)系性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營管理要求。是昆明文化特質(zhì)的典型體現(xiàn)。由于不能適應(yīng)城市的發(fā)展要 求，大多數(shù)已經(jīng)在商業(yè)上銷聲匿跡。 以復合形態(tài)的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體形式建設(shè) 南亞風情商業(yè)廣場 ，是 南市區(qū)商業(yè) 中心建設(shè)業(yè)態(tài)的必然選擇。 20202020年 次級 社區(qū)商圈 一些次級商圈 15 昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果 —— 從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。專業(yè)市場作為城市功能的重要補充 和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過去二十多年來得到了快速的發(fā)展， 但也隨著時代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。才能成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。從國內(nèi)外現(xiàn)代化城市的發(fā)展歷程來看，城市商業(yè)的發(fā)展必 然遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律。 16 昆明今后 也會 形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心 ， 同時有幾個區(qū)域性商業(yè)分中心。 三是城市 零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化 ?，F(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài) 的本 質(zhì)在于營銷理念的革命性變革 ， 在于以消費者為本位理念的真正確立。 創(chuàng)造顧客價值，提高顧客滿意 度 ，是其立足市場的根本，是一種實實在在的行動。昆明的經(jīng)濟總量占據(jù)全省的 1/3， 在昆明 工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時期 ，如何提高建設(shè)水平和建設(shè)質(zhì)量，提升城市綜合競爭力， 是一切工作的出發(fā)點。 對提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市； 構(gòu)建和諧社會， 成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ)； 緩解老城“城市病”；推動南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)；打造城市名片，塑造昆明城市形象； 高規(guī)格建設(shè)，助推西山區(qū)社會發(fā)展進程有重要意義 。 南亞風情商業(yè)廣場 以前瞻性的商業(yè)和商務(wù)體系，推動南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務(wù)和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城 的核心和樞紐 ， 形成超前的、服務(wù)于 國際國內(nèi)政治活動、經(jīng)濟活動的城市發(fā)力點， 有利于增強城市輻 射功能。 建設(shè) 南亞風情商業(yè)廣場 ，有助于 提升昆明的城市競爭力，推動昆明成為東盟地區(qū)中心城市。 三、 構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“城市病” 目前，全球及中國各大城市因為城市空間的單中心特征引起的 “ 城市病 ”日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的 問題 ，給城市管理帶來了諸多問題 。 我們 雖然可以以拓寬道路，修建各類停車場等方式 來做 出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式 ，而在動態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大 。 昆明城內(nèi) ， 人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。 南亞風情商業(yè)廣場 項目將 帶動我 市 商業(yè)圈向 南市 區(qū) 轉(zhuǎn)移 ，減輕 市中心商業(yè)區(qū)主要 街道壓力，特別是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔 。 交通與商業(yè)發(fā)展有著重大的聯(lián)系 ，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點的布 局 也 影響著城市的交通狀況。 有限的空間根本不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能形成一種惡性循環(huán)，并不能從根本上改變交通困難的問題。主城建成區(qū)由上世紀 90 年代初的 100 平方公里左右發(fā)展到目前的約 200 平方公里， 面積增加了， 但 同時 隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增 多是 必然趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負載過重。初步估計，項目運營成功后，每年政府可獲得近 3 億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供源源不斷的發(fā)展動力。做大做強昆明，不僅是昆明自身發(fā)展的問題，而且關(guān)系到全省發(fā)展的大局。依托強大的國內(nèi)市場和經(jīng)濟實力，面對最具發(fā)展活力的東盟地區(qū)，昆明的發(fā)展面臨千載難逢的機遇和條件。 符合現(xiàn) 代化城市商業(yè)發(fā)展趨勢建設(shè)的 南亞風情商業(yè)廣場 ，必然以其復合友好的綜合性形態(tài)和強勢的商業(yè)運營，為昆明城市現(xiàn)代化建 設(shè)增光添彩。 建設(shè)南市區(qū)商業(yè) 中心―― 友好復合的 商業(yè)綜合體形式的 南亞風情商業(yè)廣場 ， 是昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然要求。 消費者對于城市商業(yè)的需求，已經(jīng)從單一的買賣場所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受。在這種市場形勢下，單一商場的競爭已經(jīng)讓位于綜合商區(qū)的競爭。 主要表現(xiàn)在 商業(yè) 業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài) (百貨店 )一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)： “ 一站式 ”購物中心、超市、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。根據(jù) 城市商業(yè) 業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)，時尚精品、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品經(jīng)營更多選擇在鄰近居民集中居住區(qū)布點。 現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展趨勢 隨著城市的發(fā)展，城市商業(yè)也不斷在演變發(fā)展。如果商業(yè)形態(tài)是落后的，將必然被社會的進程所淘汰。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)