【正文】 了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。 二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設(shè)施： X 縣 人民醫(yī)院、 X 縣 中醫(yī)院距本項(xiàng)目均在 1500m 路程以內(nèi)。 第三章 項(xiàng)目市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目地理位置分析 本項(xiàng)目位于 X 縣 項(xiàng)目宗地位于 X 縣中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交 接處。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場前景。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。以上各項(xiàng)政策對 X 縣 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長 超過 40%，說明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響 X 縣 房 地產(chǎn)市場。由此X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 判斷，未來 X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。 項(xiàng)目的出現(xiàn)彌補(bǔ)了該區(qū)域大型商業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境?？党赏顿Y（中國）有限公司將為江蘇引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營管理模式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、商品優(yōu)質(zhì)、環(huán)境舒適、服務(wù)周到等一系列方便顧客的措施，讓消費(fèi)者得益，從而達(dá)到讓利于民、回報(bào)社會(huì)的目的。商業(yè)零售業(yè)為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，可以提供大批勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，在該地區(qū)建店對解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)緊張問題無疑注入了催化劑。大潤發(fā) X 店的建設(shè)，有利于推動(dòng)城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場的進(jìn)程， 并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對江蘇零售業(yè)產(chǎn)生積極作用。大潤發(fā) X 店將以新鮮、便宜、優(yōu)質(zhì)的商品，舒適、便利、優(yōu)秀的購物環(huán)境，以及溫馨、熱情、優(yōu)異的服務(wù)態(tài)度滿足所在城市的廣大消費(fèi)者日益增長的提高生活質(zhì)量的需求，必定有利于現(xiàn)代營銷方式的發(fā)展和經(jīng)營管理的現(xiàn)代化。 發(fā)展才是硬道理，引進(jìn)國際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)，可以 幫助我們的經(jīng)濟(jì)快速成長，從而促進(jìn)現(xiàn)代化的發(fā)展步伐。本項(xiàng)目通過引進(jìn)大潤發(fā)超市，將調(diào)整現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。組織實(shí)施農(nóng)民致富工程，農(nóng)民人均純收入 5431 元，增長 11%。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，是“十五”以來增長最快的一年；人均地區(qū)生產(chǎn)總值 14657元，增長 15%。大量的地下水正待開采，淡水資源比較豐富。 本項(xiàng)目將建成 X縣 的商業(yè)航母，為 X縣 城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購物場所。 七、建設(shè)期限 ： 2020年 7 月～ 2020年 8 月 八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九．投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資 20200 萬元，其中工程費(fèi)用 13000 萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 用 3000 萬元，預(yù)備費(fèi) 3000 萬元，建設(shè)期利息 1000 萬元。X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 “金 正 廣 場” 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 0 一三年七月 五號 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總 論………………………………………………………… 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性…………………………………… 第三章 項(xiàng)目市場調(diào)查分析…………………………………………… 第四章 場址主要建設(shè)條件…………………………………………… 第五章 工程設(shè)計(jì)方案………………………………………………… 第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………… …………………… 第七章 環(huán)境影響評價(jià)……… ………………………………………… 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置…………………………………… 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案…………………………… 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度………………………………………………… 第十一章 投資估算與資金籌措……………………………………… 第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià)…………………………………………………… 第十三章 社會(huì)評價(jià)…………………………………………………… 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 第十五章 可行性研究結(jié)論……………………… …………………… 附件及附圖 ： 1．項(xiàng)目法人營業(yè)執(zhí)照； 2．項(xiàng)目地理位置圖； 3．總平面圖； 4．地下一層平面圖； 5．首層平面圖； 6．二層平面圖； 7．三層平面圖； 8．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 ： X廣場 二、建設(shè)單位： X實(shí)業(yè) X有限公司 三、法人代表： X 實(shí)業(yè) X有限公司 注冊資金 4000萬元，是 X 縣最具實(shí)力的房產(chǎn) 投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)。 十、商鋪銷售 可銷售面積約 11000 平方米，均價(jià)約 19000 元，銷售總價(jià) 209000000元。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會(huì)穩(wěn)定。 全境 1880 平方公里。地方一般預(yù)算收入 ，增長 %；財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn)超百億元，達(dá)到 111 億元，增長 %。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，著力培植支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)，悅達(dá)集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破 300億元，東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車公司年納稅 ；亨威、豐山被認(rèn)定為中國馳名商標(biāo)，全市中國名牌總數(shù)位居蘇北第一。本項(xiàng)目的實(shí)施是江蘇鹽城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一環(huán)，將促進(jìn)規(guī)劃的實(shí)施，以及項(xiàng)目區(qū)商業(yè)發(fā)展。自從我國商業(yè)流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放，引進(jìn)外資的短短十多年間，越來越多的外國企業(yè)紛紛進(jìn)入我國市場，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國內(nèi)生根開花，特別是代表當(dāng)今世界先進(jìn)理念的連鎖經(jīng)營的便利店、超市、大型綜合超市（大賣場），在國內(nèi)主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。 三、勞動(dòng)帶動(dòng)企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入 隨著國際經(jīng)濟(jì)日益一體化，各國市場之間的聯(lián)系越來越緊密，彼此之間的影響日益增大，這不 僅是國際市場變得更加復(fù)雜，而且導(dǎo)致了國際市場的多變性，在這種市場行情下要獲得規(guī)模效益必須采取多樣化彈性營銷策略來擴(kuò)大產(chǎn)品銷售。大潤發(fā) X店新型的綜合超市業(yè)態(tài)，全新的購物感受，全方位、一站式的服務(wù)，良好的購物環(huán)境，將使該地區(qū)居民多了一個(gè)休閑購物場所。大潤發(fā) X 店設(shè)有各類崗位 500 個(gè)左右，含管理崗位和普通員工崗位，加之廠方駐店代表500 人左右，單店能提供近 1000 個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)。一定程度上改善本地居民的購物環(huán)境和滿足本地居民日益增長的消費(fèi)需求，對促進(jìn)消費(fèi)起到了重要作用。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。預(yù)測未來 X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。 國八條、國六條 、國十條 發(fā)布對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價(jià)過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。 三、 “ X廣場 ” 項(xiàng)目已經(jīng)具備開發(fā)的條件，前景較好。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。 是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 學(xué)校、教育： X縣 中、小學(xué)距本項(xiàng)目約 500m。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上 漲過快大環(huán)境的影響， X 縣 城區(qū)的房價(jià)也逐年上升。 全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。 住房消費(fèi)群體 住房消費(fèi)市場 ①富人、高收入者 ①別墅、高檔公寓 ②稍高收入者 ②商品房 ③中、低收入者 ③經(jīng)濟(jì)適用房二手房 ④最低收入者 ④政府提供廉租房 （住房呈“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖） 分析結(jié)論 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 （ 1）整體市場 處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。 （ 4）近幾年商品房價(jià)格有較大幅度的上漲，但明顯整體價(jià)格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房價(jià)格仍有較大的上漲空間。 （ 7）目前 X縣 住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年至 2020 年， X 縣 縣城累計(jì)拆遷房屋面積 超過 30 萬 m2， 這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過住房社會(huì)化市場自行解決拆遷后的居住問題。未來五年， X縣 城區(qū)住房需求總量約 205 萬 m2，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 根據(jù) X 縣 提出的城市化進(jìn)程加快的目標(biāo)，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到 30萬人左右，到 2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到 30m2的目標(biāo)（小康標(biāo)準(zhǔn)），而目前城鎮(zhèn)人 均居住面積不足 18m2，因此，將導(dǎo)致需求強(qiáng)勁、持久地推動(dòng)房價(jià)的總趨勢長期上漲。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對于供應(yīng)的壓力。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房價(jià)格年漲幅在 20％左右。人均居住面積要達(dá)到 30m2的小康目標(biāo)，還要走相當(dāng)長一段路程。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。文化和人文環(huán)境對本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。 ③ 營銷策劃優(yōu)勢 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 X實(shí)業(yè) X有限公司有一只高水平的專業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)上海 的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。本項(xiàng)目在 X縣 是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場前 景廣闊。 政府支持優(yōu)勢 項(xiàng)目建設(shè)符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各 職能部門的大力支持。 房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。消費(fèi)者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 并能夠在實(shí)際購買過程中接受一定的彈性價(jià)格浮動(dòng)，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導(dǎo)入主要通過上述二 條路進(jìn)來， 人民路 是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項(xiàng)目的主要出入口。 因此，只要本項(xiàng)目 的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場前景較好。根據(jù) X縣 的地域特點(diǎn)、 本項(xiàng)目高層住宅市場分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤進(jìn)行對比。 濱河灣 ： 售價(jià)為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。因此推測購買者在心理上也完全可以接受 “ X廣場” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價(jià) 。消費(fèi)市場需求的迅速增長將為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營帶來較大機(jī)遇。 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價(jià)格，是對地塊價(jià)值未來競爭態(tài)勢及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ，土地權(quán)屬通過拍賣方式由 X 實(shí)業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。 二、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合 X 縣 縣城總體規(guī)劃的用地要求。 五、公共設(shè)施條件 人民路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政 主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式 ，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 本項(xiàng)目 定位為 高檔商住小區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代