【正文】 了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質量。 二、項目周邊配套設施現狀 醫(yī)療配套設施： X 縣 人民醫(yī)院、 X 縣 中醫(yī)院距本項目均在 1500m 路程以內。 第三章 項目市場調查分析 第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、項目地理位置分析 本項目位于 X 縣 項目宗地位于 X 縣中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交 接處。本項目的開發(fā)建設具有很好的市場前景。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應當增加自住、自用房產的供應比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。以上各項政策對 X 縣 房地產市場未來發(fā)展均有一定程度影響?！笆濉逼陂g固定資產投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產投資年均增長 超過 40%，說明宏觀調控并未嚴重影響 X 縣 房 地產市場。由此X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 7 判斷，未來 X 縣 城三 — 五年的房地產業(yè)發(fā)展應該是積極向上的。 項目的出現彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設施極度匱乏及商務氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務環(huán)境?？党赏顿Y（中國）有限公司將為江蘇引進先進的經營管理模式，以經濟實惠、商品優(yōu)質、環(huán)境舒適、服務周到等一系列方便顧客的措施，讓消費者得益，從而達到讓利于民、回報社會的目的。商業(yè)零售業(yè)為勞動密集型產業(yè)，可以提供大批勞動就業(yè)機會，在該地區(qū)建店對解決當地就業(yè)緊張問題無疑注入了催化劑。大潤發(fā) X 店的建設，有利于推動城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場的進程， 并帶動相關產業(yè)的發(fā)展，對江蘇零售業(yè)產生積極作用。大潤發(fā) X 店將以新鮮、便宜、優(yōu)質的商品，舒適、便利、優(yōu)秀的購物環(huán)境，以及溫馨、熱情、優(yōu)異的服務態(tài)度滿足所在城市的廣大消費者日益增長的提高生活質量的需求，必定有利于現代營銷方式的發(fā)展和經營管理的現代化。 發(fā)展才是硬道理，引進國際先進管理經驗和營銷技術，可以 幫助我們的經濟快速成長，從而促進現代化的發(fā)展步伐。本項目通過引進大潤發(fā)超市，將調整現有商業(yè)網點布局結構，加快服務業(yè)的快速發(fā)展。組織實施農民致富工程，農民人均純收入 5431 元，增長 11%。全市完成地區(qū)生產總值 ，比上年增長 %，是“十五”以來增長最快的一年；人均地區(qū)生產總值 14657元，增長 15%。大量的地下水正待開采，淡水資源比較豐富。 本項目將建成 X縣 的商業(yè)航母，為 X縣 城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。 七、建設期限 ： 2020年 7 月～ 2020年 8 月 八、主要技術經濟指標 表 11 項目主要經濟技術指標表 序號 名稱 技術指標 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋率 % 6 停車數量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九．投資估算與資金籌措 項目總投資 20200 萬元，其中工程費用 13000 萬元；工程建設其他費X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 2 用 3000 萬元，預備費 3000 萬元，建設期利息 1000 萬元。X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 1 “金 正 廣 場” 可 行 性 研 究 報 告 二 0 一三年七月 五號 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論………………………………………………………… 第二章 項目建設必要性與可行性…………………………………… 第三章 項目市場調查分析…………………………………………… 第四章 場址主要建設條件…………………………………………… 第五章 工程設計方案………………………………………………… 第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………… …………………… 第七章 環(huán)境影響評價……… ………………………………………… 第八章 組織機構與人力資源配置…………………………………… 第九章 質量保證體系及工程招投標方案…………………………… 第十章 項目實施進度………………………………………………… 第十一章 投資估算與資金籌措……………………………………… 第十二章 財務評價…………………………………………………… 第十三章 社會評價…………………………………………………… 第十四章 風險分析…………………………………………………… 第十五章 可行性研究結論……………………… …………………… 附件及附圖 ： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2．項目地理位置圖； 3．總平面圖； 4．地下一層平面圖； 5．首層平面圖； 6．二層平面圖； 7．三層平面圖； 8．標準層平面圖 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 ： X廣場 二、建設單位： X實業(yè) X有限公司 三、法人代表： X 實業(yè) X有限公司 注冊資金 4000萬元，是 X 縣最具實力的房產 投資企業(yè)之一，主要從事房地產的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務。 十、商鋪銷售 可銷售面積約 11000 平方米，均價約 19000 元，銷售總價 209000000元。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 3 盤活閑置土地資產，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當地的經濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。 全境 1880 平方公里。地方一般預算收入 ，增長 %；財政總收入實現超百億元，達到 111 億元，增長 %。堅持走新型工業(yè)化道路，著力培植支柱產業(yè)和骨干企業(yè)，悅達集團年營業(yè)收入突破 300億元，東風悅達起亞汽車公司年納稅 ；亨威、豐山被認定為中國馳名商標，全市中國名牌總數位居蘇北第一。本項目的實施是江蘇鹽城商業(yè)網點規(guī)劃中的一環(huán)，將促進規(guī)劃的實施，以及項目區(qū)商業(yè)發(fā)展。自從我國商業(yè)流通領域對外開放，引進外資的短短十多年間，越來越多的外國企業(yè)紛紛進入我國市場，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國內生根開花，特別是代表當今世界先進理念的連鎖經營的便利店、超市、大型綜合超市（大賣場），在國內主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。 三、勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入 隨著國際經濟日益一體化，各國市場之間的聯(lián)系越來越緊密，彼此之間的影響日益增大，這不 僅是國際市場變得更加復雜，而且導致了國際市場的多變性，在這種市場行情下要獲得規(guī)模效益必須采取多樣化彈性營銷策略來擴大產品銷售。大潤發(fā) X店新型的綜合超市業(yè)態(tài)，全新的購物感受，全方位、一站式的服務，良好的購物環(huán)境，將使該地區(qū)居民多了一個休閑購物場所。大潤發(fā) X 店設有各類崗位 500 個左右，含管理崗位和普通員工崗位，加之廠方駐店代表500 人左右，單店能提供近 1000 個直接就業(yè)機會。一定程度上改善本地居民的購物環(huán)境和滿足本地居民日益增長的消費需求，對促進消費起到了重要作用。綜上所述，該項目的建設是非常必要的。 產業(yè)結構日趨完善，第三產業(yè)所占比重不斷增長，服務業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機會的增加，給房地產的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機會。預測未來 X 縣 城三 — 五年的房地產業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。 國八條、國六條 、國十條 發(fā)布對房地產業(yè)進行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。 三、 “ X廣場 ” 項目已經具備開發(fā)的條件，前景較好。這些就是項目建設的社會和經濟基礎，是最重要的可行性。 是城市的政治、經濟、文化中心。 學校、教育： X縣 中、小學距本項目約 500m。受各種因素、尤其是全國房地產市場價格普遍上 漲過快大環(huán)境的影響， X 縣 城區(qū)的房價也逐年上升。 全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產投資額的比重仍保持上升趨勢，房地產業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達高潮。 住房消費群體 住房消費市場 ①富人、高收入者 ①別墅、高檔公寓 ②稍高收入者 ②商品房 ③中、低收入者 ③經濟適用房二手房 ④最低收入者 ④政府提供廉租房 （住房呈“金字塔”消費結構示意圖） 分析結論 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 12 （ 1）整體市場 處于較快增長過程中，房地產仍將保持良好的發(fā)展勢頭。 （ 4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經濟發(fā)展，商品房價格仍有較大的上漲空間。 （ 7）目前 X縣 住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構成威脅；未來經濟適用房和廉租房供應總量較小，私房建設將嚴格限制；市場銷售情況對房地產市場趨好。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年至 2020 年， X 縣 縣城累計拆遷房屋面積 超過 30 萬 m2， 這些拆遷戶絕大多數是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。未來五年， X縣 城區(qū)住房需求總量約 205 萬 m2，全面啟動住房消費，住宅建設即將進入黃金期。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 14 根據 X 縣 提出的城市化進程加快的目標，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達到 30萬人左右，到 2020年城鎮(zhèn)化水平達到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到 30m2的目標（小康標準），而目前城鎮(zhèn)人 均居住面積不足 18m2，因此，將導致需求強勁、持久地推動房價的總趨勢長期上漲。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應的壓力。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房價格年漲幅在 20％左右。人均居住面積要達到 30m2的小康目標，還要走相當長一段路程。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進一步擴張。住房制度經過十幾年的改革，已經改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 ③ 營銷策劃優(yōu)勢 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 16 X實業(yè) X有限公司有一只高水平的專業(yè)招商隊伍（引進上海 的人才），有專業(yè)的房地產營銷策劃公司參與本項目的前期策劃、項目包裝推廣工作。本項目在 X縣 是獨創(chuàng)的，具有相當的市場號召力，推出市場后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場前 景廣闊。 政府支持優(yōu)勢 項目建設符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會經濟效益顯著，能夠得到政府各 職能部門的大力支持。 房地產市場發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 18 并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導入主要通過上述二 條路進來， 人民路 是最大人流導入量的道路，也是項目的主要出入口。 因此，只要本項目 的商業(yè)店鋪做好商業(yè)招商和運營，高層住宅提供價格合理的優(yōu)質物業(yè)管理，本項目的市場前景較好。根據 X縣 的地域特點、 本項目高層住宅市場分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤進行對比。 濱河灣 ： 售價為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。因此推測購買者在心理上也完全可以接受 “ X廣場” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價 。消費市場需求的迅速增長將為本項目的商業(yè)經營帶來較大機遇。 這里的價格，應該是一種展望預期價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應量等諸多因素綜合權衡而初定價格。 二、土地權屬及占地面積 本項目總用地面積 ，土地權屬通過拍賣方式由 X 實業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權出讓合同。此外，項目區(qū)內未見含礦地層和含礦構造，項目建設不存在壓覆礦產問題。 二、區(qū)域規(guī)劃情況 本項目建設性質和建設內容符合 X 縣 縣城總體規(guī)劃的用地要求。 五、公共設施條件 人民路 已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政 主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。壓力大，節(jié)奏快的生活給現代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現代人的行為方式 ，思考模式的變化進而影響人們的生活習慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關系。 本項目 定位為 高檔商住小區(qū)，強調產品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現代