【正文】 的環(huán)境。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。既滿(mǎn)足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭院，又給城市一個(gè)連續(xù)完整的展開(kāi)立面，對(duì)外則放，對(duì)內(nèi)則收。配套商業(yè)不僅滿(mǎn)足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 四、立面設(shè)計(jì) 本方案以 簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的手法來(lái)詮釋建筑形體的美感，樹(shù)立居住建筑形象。 五、節(jié)能設(shè)計(jì) 建筑朝向均選用南北朝向。 有效利用自然通風(fēng)。另一方面低耗能、健康自然居住環(huán)境，給住戶(hù)帶來(lái)真正的低廉而高尚的生活方式。 五、建筑基礎(chǔ) 目前尚無(wú)地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎(chǔ)（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實(shí)際情況確定。 給水管材 給水管村選用如下：室外給水管網(wǎng)采用 PE 塑料給水管，室內(nèi)給水管均用 PPR給水管，高層建筑內(nèi)生活給水管用 PPR管，消防管采用鍍鋅鋼管。 雨水排放系統(tǒng) （ 1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系統(tǒng)排除。 消防設(shè)施：在室外給水環(huán)網(wǎng)上設(shè) 型室外消火栓二組，火災(zāi)時(shí)消防車(chē)或消防人員取水撲救火災(zāi)。 變電所內(nèi)設(shè)有 SCR9800KVA 干式變壓器 2 臺(tái)。 水泵、風(fēng)機(jī)配以相應(yīng)的聯(lián)動(dòng)自動(dòng)控制。 電纜電視：在各需要場(chǎng)所設(shè)電視插座，住戶(hù)內(nèi)設(shè)置一根線(xiàn)。 三、通風(fēng)系統(tǒng) 車(chē)庫(kù)的通風(fēng)換氣次數(shù)為：送 5次 /h排 6 次 /h。 （ 3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。 （ 10）每戶(hù)內(nèi)設(shè)置電話(huà)電視和寬帶網(wǎng)綜合信息接線(xiàn)箱。大氣環(huán)境符合二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類(lèi)水體指標(biāo)。 項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。 （ 2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求。 使用中的環(huán)保 （ 1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。 （ 2）公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 （ 2）人力資源配置的內(nèi)容 ①人力資源配置：以需設(shè)崗，以崗定員。 三、人員培訓(xùn) 公司員工要經(jīng)過(guò)招聘并培訓(xùn)上崗，借鑒外地、外單位的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提高公司的管理水平和員工的自身素質(zhì)。 施工單位必須選擇二。 人 員 安 排 表 計(jì)劃 財(cái)務(wù) 董事會(huì) 工 程 部 營(yíng) 銷(xiāo) 部 開(kāi) 發(fā) 部 財(cái) 務(wù) 部 銷(xiāo) 售 財(cái) 務(wù) 策 劃 計(jì) 劃 總經(jīng)理 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 部 門(mén) 崗 位 定 員（人） 備 注 行政部 6 含領(lǐng)導(dǎo) 及后勤人員 營(yíng)銷(xiāo)部 策 劃 2 管理人員 銷(xiāo) 售 4 管理人員 工程部 5 管理人員 財(cái)務(wù)部 計(jì) 劃 1 管理人員 財(cái) 務(wù) 2 管理人員 合 計(jì) 20 項(xiàng)目竣工前，為做好售后服務(wù)，將行政部、工程部、財(cái)務(wù)部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。有按勞動(dòng)效率計(jì)算定員，有按設(shè)備 計(jì)算定員，有按勞動(dòng)定額計(jì)算定員，有按崗位計(jì)算定員，有按比率計(jì)算定員。 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 一、組織機(jī)構(gòu)方案 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置 （ 1）由 X實(shí)業(yè) X有限公司 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。不同施工階段噪聲限值見(jiàn)于下表； （ 7）推廣使用散裝水泥或商品混凝土。 施工中環(huán)保 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 施工期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然環(huán)境 X 縣 X 廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于 X 縣 人民 上，總用地面積約 畝。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 （ 8）樓梯、走道燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開(kāi)關(guān)。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門(mén)應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸送距離，減少能耗。 設(shè)置防盜對(duì)講系統(tǒng)。 所有接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 消火栓泵、噴淋泵等大于 37KW 的電動(dòng)機(jī)采用軟起動(dòng)，其它用電設(shè)備采用直接起動(dòng)。 第六節(jié) 電氣方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 》（ JGB/T1692） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ082094） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50057— 94））（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》（ GB5004595） 2020 年版 二、設(shè)計(jì)范圍 本項(xiàng)目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動(dòng)控制、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制、電纜電視、電話(huà)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜對(duì)講話(huà)系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。 三、消防用水量 用水項(xiàng)目 用水量（ L/S） 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間（ h） 總用水量（ m3） 室外消火栓 30 2 300 室內(nèi)消火栓 30 2 300 自動(dòng)噴水 28 1 250 四、室外消防給水 ： 水源：為確保消防供水安全可靠，擬采用市政給水管 DN300的供水干管作為本工程供水水源。污水經(jīng)后污水處理裝置處理達(dá)到污水排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入市政污水管網(wǎng)。 （ 1）低區(qū)供水系統(tǒng)：建筑負(fù) 1 層至 4 層，由城市自來(lái)水管網(wǎng)直接供水。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 四、結(jié)構(gòu)體系選擇和結(jié)構(gòu)布置 高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆混凝土樓蓋 。 總之，積極利用各種低成本生態(tài)手段，一方面減少熱負(fù)荷、保護(hù)生態(tài)。降低外維護(hù)結(jié)構(gòu)表面溫度對(duì)于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有： （ 1）外表面做淺色處理，如采用淺色 涂料、 石材 等。它以輕盈飄逸的造型、明快為亮麗的色彩使建筑形體活潑而完整。所有廳房的開(kāi)間進(jìn)深都考慮了家具的合理擺放，充分滿(mǎn)足現(xiàn)代化家具的需求。在一層平面設(shè)計(jì)中引入 商業(yè)內(nèi)街，使商業(yè)價(jià)值得 到充分體現(xiàn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中認(rèn)真考慮了城市景觀和樓盤(pán)形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強(qiáng)烈城市感的城市節(jié)點(diǎn)。 通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入 大型超市 才能最大限 度發(fā)揮中心地段商業(yè)價(jià)值。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺(jué)改變著現(xiàn)代人的行為方式 ，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 二、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合 X 縣 縣城總體規(guī)劃的用地要求。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ，土地權(quán)屬通過(guò)拍賣(mài)方式由 X 實(shí)業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。消費(fèi)市場(chǎng)需求的迅速增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大機(jī)遇。 濱河灣 ： 售價(jià)為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。 因此，只要本項(xiàng)目 的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營(yíng)，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷(xiāo)售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。本項(xiàng)目在 X縣 是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多客戶(hù)的支持與歡迎，市場(chǎng)前 景廣闊。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。無(wú)論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在 20％左右。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 根據(jù) X 縣 提出的城市化進(jìn)程加快的目標(biāo)，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到 30萬(wàn)人左右，到 2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到 30m2的目標(biāo)（小康標(biāo)準(zhǔn)），而目前城鎮(zhèn)人 均居住面積不足 18m2，因此，將導(dǎo)致需求強(qiáng)勁、持久地推動(dòng)房?jī)r(jià)的總趨勢(shì)長(zhǎng)期上漲。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年至 2020 年， X 縣 縣城累計(jì)拆遷房屋面積 超過(guò) 30 萬(wàn) m2， 這些拆遷戶(hù)絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過(guò)住房社會(huì)化市場(chǎng)自行解決拆遷后的居住問(wèn)題。 （ 4）近幾年商品房?jī)r(jià)格有較大幅度的上漲，但明顯整體價(jià)格水平仍然處于相對(duì)低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格仍有較大的上漲空間。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷(xiāo)售旺季，市場(chǎng)活躍銷(xiāo)量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。 全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)中最活躍的因素。 學(xué)校、教育： X縣 中、小學(xué)距本項(xiàng)目約 500m。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。 國(guó)八條、國(guó)六條 、國(guó)十條 發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開(kāi)發(fā)商資本金門(mén)檻。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。一定程度上改善本地居民的購(gòu)物環(huán)境和滿(mǎn)足本地居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)起到了重要作用。大潤(rùn)發(fā) X店新型的綜合超市業(yè)態(tài)，全新的購(gòu)物感受，全方位、一站式的服務(wù)，良好的購(gòu)物環(huán)境，將使該地區(qū)居民多了一個(gè)休閑購(gòu)物場(chǎng)所。自從我國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域?qū)ν忾_(kāi)放，引進(jìn)外資的短短十多年間，越來(lái)越多的外國(guó)企業(yè)紛紛進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)生根開(kāi)花，特別是代表當(dāng)今世界先進(jìn)理念的連鎖經(jīng)營(yíng)的便利店、超市、大型綜合超市（大賣(mài)場(chǎng)），在國(guó)內(nèi)主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，著力培植支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)，悅達(dá)集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破 300億元，東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車(chē)公司年納稅 ；亨威、豐山被認(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)，全市中國(guó)名牌總數(shù)位居蘇北第一。 全境 1880 平方公里。 十、商鋪銷(xiāo)售 可銷(xiāo)售面積約 11000 平方米，均價(jià)約 19000 元，銷(xiāo)售總價(jià) 209000000元。 七、建設(shè)期限 ： 2020年 7 月～ 2020年 8 月 八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱(chēng) 技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋率 % 6 停車(chē)數(shù)量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九．投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資 20200 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 13000 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 用 3000 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 3000 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 1000 萬(wàn)元。大量的地下水正待開(kāi)采，淡水資源比較豐富。組織實(shí)施農(nóng)民致富工程，農(nóng)民人均純收入 5431 元，增長(zhǎng) 11%。 發(fā)展才是硬道理，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)，可以 幫助我們的經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)，從而促進(jìn)現(xiàn)代化的發(fā)展步伐。大潤(rùn)發(fā) X 店的建設(shè)，有利于推動(dòng)城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場(chǎng)的進(jìn)程， 并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)江蘇零售業(yè)產(chǎn)生積極作用?？党赏顿Y（中國(guó)）有限公司將為江蘇引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、商品優(yōu)質(zhì)、環(huán)境舒適、服務(wù)周到等一系列方便顧客的措施，讓消費(fèi)者得益，從而達(dá)到讓利于民、回報(bào)社會(huì)的目的。由此X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 判斷，未來(lái) X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。以上各項(xiàng)政策對(duì) X 縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。 二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設(shè)施： X 縣 人民醫(yī)院、 X 縣 中醫(yī)院距本項(xiàng)目均在 1500m 路程以?xún)?nèi)。 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng) “十五”期間 X縣 房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到 370000萬(wàn)元， 投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率 超過(guò) 40%。 商鋪方面 — 存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶(hù)群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶(hù)群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個(gè)體工商戶(hù)和私營(yíng)業(yè)主X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 價(jià)格水平 2020年末 X縣 商品房銷(xiāo)售均價(jià) 3200元 /平方米，同比上漲 20%，從住宅銷(xiāo)售的走勢(shì)圖來(lái)看 ，本年受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)整 X縣 住宅銷(xiāo)售情況波動(dòng)不大，整體走勢(shì)平穩(wěn)。 （ 3） X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷(xiāo)售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 居住現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計(jì)， X 縣 城區(qū)現(xiàn)有人口 22萬(wàn) ，如果按人均建筑面積 25m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積 150萬(wàn) m2。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房?jī)r(jià)的上升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建