【正文】 心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住。 二、市場比較定價法 （一）住宅 現(xiàn)狀概況 目前 X縣 房地產(chǎn) 開發(fā)項目中還沒有 高檔高層住宅，因而本項目高層 住宅的市場價格和銷售面積在 X縣 內(nèi)無參考和可比性。目前 X縣 城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中還沒有 高檔 高層建筑， 因而本項目的 地下停車位的市場價格暫無參考和可比性地下停車位均價暫按 4 萬元 / 個。 四、社會環(huán)境條件 本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源、軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風景線。 在平面設計上，地下室為設置有 中心超市及消防水池和消防泵房 等，負一層、 一 、二層 、五層 為商鋪和超市，三層 、四層 為停車場 等。單體設計充分考慮自然通風和采光。 第四節(jié) 結(jié)構方案 一、設計依據(jù) 《建筑結(jié)構荷載規(guī)范》（ GB500092020） 《混凝土結(jié)構設計規(guī)范》（ GB500102020） 《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB500072020） 《建筑結(jié)構可靠度設計統(tǒng)一標準》（ GB500682020） 《高層建筑混凝土結(jié)構技術規(guī)程》（ JGJ3— 2020） 《預應力混凝土管樁基礎技術規(guī)程》（ GB50108— 2020） 《人民防空地下室設計規(guī) 范》（ GB50038— 1994） 《工程建設標準強制性條文》（ 2020 年版、房屋部分）。 水表設置 在市政自來 水管的引入口設置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設在一樓水表間，水表擬采用旋翼式 LXS 型。 五、室內(nèi)消防系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：在住宅、車庫等均設置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，立管豎向成環(huán)，消防給水系統(tǒng)不分區(qū)，消防給水系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式。 所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。送風 量： 140000m3/h，排風量： 168000m3/h。 節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護措施 一、環(huán)境影響分析 社會環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目建設可能產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會影響 （ 2）項目對所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響 生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目產(chǎn)生的廢物可能對土壤層造成的損害， X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 37 （ 2）項目排放的廢水對當?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響， （ 3）項目城市化進程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 ② 組織機構設置：開發(fā) 部、營銷部、工程部、財務部。勘察設計單位應按照國家現(xiàn)行的有關規(guī)定、規(guī)范，技術標準 和合同進行勘察設計，建立健全質(zhì)量保證體系，加強設計過程的質(zhì)量控制，健全設計文件的審核會簽制度。 人力資源配置 （ 1）人力資源配置的依據(jù) 人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。本項目的建設，對建設地點 不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。 （ 7）選用高效節(jié)能光源及燈具。選用 TFTV9492閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 配電箱位于各層的配電小間內(nèi)，選用 PX型明裝配電箱。 氣體滅火裝置：自備發(fā)電機房、貯油間等設氣體滅火裝置。 給水系統(tǒng) 為滿足最低及最高衛(wèi)生器具配水點處靜水壓的要求，并節(jié)約能源，給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)給水系統(tǒng)。 垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛(wèi)生干擾。頂部的飄板既是功能構件又具裝飾效果。 五、規(guī)劃指標 名 稱 單位 數(shù) 量 備 注 總用地面積 m2 15863 總建筑面積 m2 50294 其中：會所及物業(yè)辦公 m2 108 容積率 綠地率 地下停車位 個 187 室外停車位 個 374 第三節(jié) 建筑設計方案 一、設計依據(jù) 《民用建筑設計通則》（ JGJ3798） 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 25 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設計規(guī)范》（ JGJ5088） 二 、建筑設計 商鋪設計 通過對 X 縣 當前商業(yè)業(yè)態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，最 大的商業(yè)價值來自商鋪與商場的結(jié)合。本項目注 重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，同 周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。 本項目處于 X 縣 城市防洪堤保護范圍內(nèi)。 分析預測 根據(jù)“十 一 五”期間 X縣 城的 人均可支配收入增長預測，推算至 2020年人均可支配收入將分別達到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， X縣 城的消費需求層次在 2020年將以小康型為主， 2020年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費為主。這些單位都會產(chǎn)生大量人流給本項目商業(yè)經(jīng)營提供得天獨厚的優(yōu)質(zhì)客戶資源。建筑設計目標是建設一個大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設的不斷加快。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。 （ 3） X縣 房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長 “十五”期間 X縣 房地產(chǎn)累計投資達到 370000萬元， 投資規(guī)模年平均增長率 超過 40%。本項目的開發(fā)建設具有很好的市場前景。由此X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 7 判斷，未來 X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應該是積極向上的。大潤發(fā) X 店的建設，有利于推動城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場的進程， 并帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對江蘇零售業(yè)產(chǎn)生積極作用。組織實施農(nóng)民致富工程，農(nóng)民人均純收入 5431 元，增長 11%。 七、建設期限 ： 2020年 7 月～ 2020年 8 月 八、主要技術經(jīng)濟指標 表 11 項目主要經(jīng)濟技術指標表 序號 名稱 技術指標 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九．投資估算與資金籌措 項目總投資 20200 萬元，其中工程費用 13000 萬元；工程建設其他費X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 用 3000 萬元，預備費 3000 萬元，建設期利息 1000 萬元。 全境 1880 平方公里。自從我國商業(yè)流通領域?qū)ν忾_放，引進外資的短短十多年間，越來越多的外國企業(yè)紛紛進入我國市場，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國內(nèi)生根開花，特別是代表當今世界先進理念的連鎖經(jīng)營的便利店、超市、大型綜合超市（大賣場），在國內(nèi)主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。一定程度上改善本地居民的購物環(huán)境和滿足本地居民日益增長的消費需求，對促進消費起到了重要作用。 國八條、國六條 、國十條 發(fā)布對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。 學校、教育： X縣 中、小學距本項目約 500m。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達高潮。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年至 2020 年， X 縣 縣城累計拆遷房屋面積 超過 30 萬 m2， 這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房價格年漲幅在 20％左右。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 濱河灣 ： 售價為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。 二、土地權屬及占地面積 本項目總用地面積 ，土地權屬通過拍賣方式由 X 實業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權出讓合同。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式 ，思考模式的變化進而影響人們的生活習慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關系。在設計過程中認真考慮了城市景觀和樓盤形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強烈城市感的城市節(jié)點。所有廳房的開間進深都考慮了家具的合理擺放，充分滿足現(xiàn)代化家具的需求。降低外維護結(jié)構表面溫度對于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有： （ 1）外表面做淺色處理，如采用淺色 涂料、 石材 等。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 28 四、結(jié)構體系選擇和結(jié)構布置 高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構，現(xiàn)澆混凝土樓蓋 。污水經(jīng)后污水處理裝置處理達到污水排放標準后，方可排入市政污水管網(wǎng)。 第六節(jié) 電氣方案 一、設計依據(jù) 《民用建筑電氣設計規(guī)范 》（ JGB/T1692） 《住宅建筑設計標準》（ DBJ082094） 《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB50057— 94））（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設計防火規(guī)范 》（ GB5004595） 2020 年版 二、設計范圍 本項目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設備自動控制、防雷接地、火災自動報警及聯(lián)動控制、電纜電視、電話、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜對講話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡等系統(tǒng)的設計。 所有接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門應盡量靠近負荷中心，減少輸送距離，減少能耗。 第七章 環(huán)境影響評價 第一節(jié) 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然環(huán)境 X 縣 X 廣場開發(fā)建設項目位于 X 縣 人民 上，總用地面積約 畝。 施工中環(huán)保 （ 1）現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。 第八章 組織機構與人力資源配置 一、組織機構方案 公司機構設置 （ 1）由 X實業(yè) X有限公司 負責本項目開發(fā)。 人 員 安 排 表 計劃 財務 董事會 工 程 部 營 銷 部 開 發(fā) 部 財 務 部 銷 售 財 務 策 劃 計 劃 總經(jīng)理 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 41 部 門 崗 位 定 員（人） 備 注 行政部 6 含領導 及后勤人員 營銷部 策 劃 2 管理人員 銷 售 4 管理人員 工程部 5 管理人員 財務部 計 劃 1 管理人員 財 務 2 管理人員 合 計 20 項目竣工前，為做好售后服務，將行政部、工程部、財務部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對小區(qū)進行物業(yè)管理。 三、人員培訓 公司員工要經(jīng)過招聘并培訓上崗，借鑒外地、外單位的先進管理經(jīng)驗，不斷提高公司的管理水平和員工的自身素質(zhì)。 （ 2）公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。 （ 2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標準，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標準中三類水體指標。 （ 3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。 電纜電視：在各需要場所設電視插座，住戶內(nèi)設置一根線。 變電所內(nèi)設有 SCR9800KVA 干式變壓器 2 臺。 雨水排放系統(tǒng) （ 1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系統(tǒng)排除。 五、建筑基礎 目前尚無地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實際情況確定。 有效利用自然通風。 四、立面設計 本方案以 簡潔、現(xiàn)代的手法來詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。既滿足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭院，又給城市一個連續(xù)完整的展開立面，對外則放，對內(nèi)則收。 因此本項目切實地從住戶的居住要求出發(fā)，關注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活 ，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質(zhì)住