【正文】 心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買(mǎi)和入住。 二、市場(chǎng)比較定價(jià)法 （一）住宅 現(xiàn)狀概況 目前 X縣 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有 高檔高層住宅，因而本項(xiàng)目高層 住宅的市場(chǎng)價(jià)格和銷售面積在 X縣 內(nèi)無(wú)參考和可比性。目前 X縣 城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有 高檔 高層建筑， 因而本項(xiàng)目的 地下停車位的市場(chǎng)價(jià)格暫無(wú)參考和可比性地下停車位均價(jià)暫按 4 萬(wàn)元 / 個(gè)。 四、社會(huì)環(huán)境條件 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無(wú)過(guò)境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風(fēng)景線。 在平面設(shè)計(jì)上，地下室為設(shè)置有 中心超市及消防水池和消防泵房 等，負(fù)一層、 一 、二層 、五層 為商鋪和超市，三層 、四層 為停車場(chǎng) 等。單體設(shè)計(jì)充分考慮自然通風(fēng)和采光。 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102020） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072020） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500682020） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ3— 2020） 《預(yù)應(yīng)力混凝土管樁基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)程》（ GB50108— 2020） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī) 范》（ GB50038— 1994） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（ 2020 年版、房屋部分）。 水表設(shè)置 在市政自來(lái) 水管的引入口設(shè)置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設(shè)在一樓水表間，水表擬采用旋翼式 LXS 型。 五、室內(nèi)消防系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：在住宅、車庫(kù)等均設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，立管豎向成環(huán)，消防給水系統(tǒng)不分區(qū)，消防給水系統(tǒng)為臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式。 所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。送風(fēng) 量： 140000m3/h，排風(fēng)量： 168000m3/h。 節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無(wú)效消耗。 第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護(hù)措施 一、環(huán)境影響分析 社會(huì)環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響 （ 2）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響 生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目產(chǎn)生的廢物可能對(duì)土壤層造成的損害， X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 （ 2）項(xiàng)目排放的廢水對(duì)當(dāng)?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響， （ 3）項(xiàng)目城市化進(jìn)程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 ② 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置：開(kāi)發(fā) 部、營(yíng)銷部、工程部、財(cái)務(wù)部?？辈煸O(shè)計(jì)單位應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、規(guī)范，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 和合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計(jì)文件的審核會(huì)簽制度。 人力資源配置 （ 1）人力資源配置的依據(jù) 人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。采取調(diào)整同時(shí)作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)建設(shè)地點(diǎn) 不存在水土破壞，開(kāi)挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進(jìn)行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。 （ 7）選用高效節(jié)能光源及燈具。選用 TFTV9492閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 配電箱位于各層的配電小間內(nèi)，選用 PX型明裝配電箱。 氣體滅火裝置：自備發(fā)電機(jī)房、貯油間等設(shè)氣體滅火裝置。 給水系統(tǒng) 為滿足最低及最高衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處?kù)o水壓的要求，并節(jié)約能源，給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)給水系統(tǒng)。 垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛(wèi)生干擾。頂部的飄板既是功能構(gòu)件又具裝飾效果。 五、規(guī)劃指標(biāo) 名 稱 單位 數(shù) 量 備 注 總用地面積 m2 15863 總建筑面積 m2 50294 其中：會(huì)所及物業(yè)辦公 m2 108 容積率 綠地率 地下停車位 個(gè) 187 室外停車位 個(gè) 374 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ JGJ3798） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ5088） 二 、建筑設(shè)計(jì) 商鋪設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì) X 縣 當(dāng)前商業(yè)業(yè)態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，最 大的商業(yè)價(jià)值來(lái)自商鋪與商場(chǎng)的結(jié)合。本項(xiàng)目注 重營(yíng)造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，同 周邊的廣場(chǎng)、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。 本項(xiàng)目處于 X 縣 城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)。 分析預(yù)測(cè) 根據(jù)“十 一 五”期間 X縣 城的 人均可支配收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，推算至 2020年人均可支配收入將分別達(dá)到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費(fèi)的消費(fèi)需求層次逐步提高的過(guò)程來(lái)看， X縣 城的消費(fèi)需求層次在 2020年將以小康型為主， 2020年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費(fèi)為主。這些單位都會(huì)產(chǎn)生大量人流給本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)客戶資源。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房?jī)r(jià)的上升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。 （ 3） X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng) “十五”期間 X縣 房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到 370000萬(wàn)元， 投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率 超過(guò) 40%。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。由此X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 判斷，未來(lái) X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。大潤(rùn)發(fā) X 店的建設(shè)，有利于推動(dòng)城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場(chǎng)的進(jìn)程， 并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)江蘇零售業(yè)產(chǎn)生積極作用。組織實(shí)施農(nóng)民致富工程，農(nóng)民人均純收入 5431 元，增長(zhǎng) 11%。 七、建設(shè)期限 ： 2020年 7 月～ 2020年 8 月 八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九．投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資 20200 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 13000 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 用 3000 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 3000 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 1000 萬(wàn)元。 全境 1880 平方公里。自從我國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域?qū)ν忾_(kāi)放，引進(jìn)外資的短短十多年間，越來(lái)越多的外國(guó)企業(yè)紛紛進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)生根開(kāi)花，特別是代表當(dāng)今世界先進(jìn)理念的連鎖經(jīng)營(yíng)的便利店、超市、大型綜合超市（大賣場(chǎng)），在國(guó)內(nèi)主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。一定程度上改善本地居民的購(gòu)物環(huán)境和滿足本地居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)起到了重要作用。 國(guó)八條、國(guó)六條 、國(guó)十條 發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開(kāi)發(fā)商資本金門(mén)檻。 學(xué)校、教育： X縣 中、小學(xué)距本項(xiàng)目約 500m。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場(chǎng)活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年至 2020 年， X 縣 縣城累計(jì)拆遷房屋面積 超過(guò) 30 萬(wàn) m2， 這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過(guò)住房社會(huì)化市場(chǎng)自行解決拆遷后的居住問(wèn)題。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在 20％左右。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 濱河灣 ： 售價(jià)為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ，土地權(quán)屬通過(guò)拍賣方式由 X 實(shí)業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺(jué)改變著現(xiàn)代人的行為方式 ，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。在設(shè)計(jì)過(guò)程中認(rèn)真考慮了城市景觀和樓盤(pán)形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強(qiáng)烈城市感的城市節(jié)點(diǎn)。所有廳房的開(kāi)間進(jìn)深都考慮了家具的合理擺放，充分滿足現(xiàn)代化家具的需求。降低外維護(hù)結(jié)構(gòu)表面溫度對(duì)于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有： （ 1）外表面做淺色處理，如采用淺色 涂料、 石材 等。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 四、結(jié)構(gòu)體系選擇和結(jié)構(gòu)布置 高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆混凝土樓蓋 。污水經(jīng)后污水處理裝置處理達(dá)到污水排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入市政污水管網(wǎng)。 第六節(jié) 電氣方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 》（ JGB/T1692） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ082094） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50057— 94））（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》（ GB5004595） 2020 年版 二、設(shè)計(jì)范圍 本項(xiàng)目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動(dòng)控制、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制、電纜電視、電話、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜對(duì)講話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。 所有接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門(mén)應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸送距離，減少能耗。 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然環(huán)境 X 縣 X 廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于 X 縣 人民 上，總用地面積約 畝。 施工中環(huán)保 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 一、組織機(jī)構(gòu)方案 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置 （ 1）由 X實(shí)業(yè) X有限公司 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 人 員 安 排 表 計(jì)劃 財(cái)務(wù) 董事會(huì) 工 程 部 營(yíng) 銷 部 開(kāi) 發(fā) 部 財(cái) 務(wù) 部 銷 售 財(cái) 務(wù) 策 劃 計(jì) 劃 總經(jīng)理 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 部 門(mén) 崗 位 定 員（人） 備 注 行政部 6 含領(lǐng)導(dǎo) 及后勤人員 營(yíng)銷部 策 劃 2 管理人員 銷 售 4 管理人員 工程部 5 管理人員 財(cái)務(wù)部 計(jì) 劃 1 管理人員 財(cái) 務(wù) 2 管理人員 合 計(jì) 20 項(xiàng)目竣工前，為做好售后服務(wù)，將行政部、工程部、財(cái)務(wù)部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。 三、人員培訓(xùn) 公司員工要經(jīng)過(guò)招聘并培訓(xùn)上崗，借鑒外地、外單位的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提高公司的管理水平和員工的自身素質(zhì)。 （ 2）公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 （ 2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。大氣環(huán)境符合二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。 （ 3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。 電纜電視：在各需要場(chǎng)所設(shè)電視插座，住戶內(nèi)設(shè)置一根線。 變電所內(nèi)設(shè)有 SCR9800KVA 干式變壓器 2 臺(tái)。 雨水排放系統(tǒng) （ 1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系統(tǒng)排除。 五、建筑基礎(chǔ) 目前尚無(wú)地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎(chǔ)（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實(shí)際情況確定。 有效利用自然通風(fēng)。 四、立面設(shè)計(jì) 本方案以 簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的手法來(lái)詮釋建筑形體的美感，樹(shù)立居住建筑形象。既滿足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭院，又給城市一個(gè)連續(xù)完整的展開(kāi)立面，對(duì)外則放，對(duì)內(nèi)則收。 因此本項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活 ，營(yíng)造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)住