【正文】 施工單位必須選擇二。 勘察設(shè)計(jì)單位必須選擇甲級(jí)以上資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位承擔(dān)勘察設(shè)計(jì)任務(wù)。該工程項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按《建筑法》及 X 縣 有關(guān)建筑市場(chǎng)管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工質(zhì)量管理。 三、人員培訓(xùn) 公司員工要經(jīng)過(guò)招聘并培訓(xùn)上崗，借鑒外地、外單位的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提高公司的管理水平和員工的自身素質(zhì)。 人 員 安 排 表 計(jì)劃 財(cái)務(wù) 董事會(huì) 工 程 部 營(yíng) 銷 部 開 發(fā) 部 財(cái) 務(wù) 部 銷 售 財(cái) 務(wù) 策 劃 計(jì) 劃 總經(jīng)理 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 部 門 崗 位 定 員（人） 備 注 行政部 6 含領(lǐng)導(dǎo) 及后勤人員 營(yíng)銷部 策 劃 2 管理人員 銷 售 4 管理人員 工程部 5 管理人員 財(cái)務(wù)部 計(jì) 劃 1 管理人員 財(cái) 務(wù) 2 管理人員 合 計(jì) 20 項(xiàng)目竣工前，為做好售后服務(wù)，將行政部、工程部、財(cái)務(wù)部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。 ③ 工程部 開展項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、安全四控二管工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系； ④ 財(cái)務(wù)部 支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計(jì)劃。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 X 實(shí)業(yè) X 有限公司 組織機(jī)構(gòu)圖 ① 開發(fā) 部 協(xié)調(diào)各部關(guān)系；做好供求客戶、來(lái)賓接待工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會(huì)同有關(guān)部門制訂各項(xiàng)規(guī)章、管理制度。 （ 2）人力資源配置的內(nèi)容 ①人力資源配置：以需設(shè)崗，以崗定員。有按勞動(dòng)效率計(jì)算定員，有按設(shè)備 計(jì)算定員，有按勞動(dòng)定額計(jì)算定員，有按崗位計(jì)算定員，有按比率計(jì)算定員。 （ 4）公司的具體開發(fā)運(yùn)作事宜，采取聘用專業(yè)顧問(wèn)公司，運(yùn)用社會(huì)化運(yùn)作的模式操作。設(shè)總經(jīng)理 1 名、副總經(jīng)理 1 名、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1名，共同負(fù)責(zé)公司運(yùn)作。 （ 2）公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 一、組織機(jī)構(gòu)方案 公司機(jī)構(gòu)設(shè)置 （ 1）由 X實(shí)業(yè) X有限公司 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)。 （ 4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 （ 2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 使用中的環(huán)保 （ 1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。不同施工階段噪聲限值見于下表； （ 7）推廣使用散裝水泥或商品混凝土。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)周邊辦公樓宇及居民生活的影響。 （ 2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。 施工中環(huán)保 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 （ 3）地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10m以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。 環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目會(huì)排放哪些有害人體的氣體； （ 2）項(xiàng)目排放的氣體污染物對(duì)周圍環(huán)境的影響； 環(huán)境噪聲影響分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目工程施工中是否引起噪聲強(qiáng)度的增大； （ 2）項(xiàng)目所增加的汽車等交通工具產(chǎn)生的噪聲對(duì)項(xiàng)目區(qū)的影響； （ 3）項(xiàng)目噪聲強(qiáng)度、轟鳴聲對(duì)周圍地區(qū)日常生 活秩序的影響。 項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。 施工期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。 第 二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 一、分析依據(jù) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（ 1989年 12月） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（ 1998年 4 月） 《中華人民共和國(guó)水土資源保護(hù)法》 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89782020） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）及地方規(guī)定 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無(wú)大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對(duì)水資源不會(huì)造成破壞。 三、社會(huì)環(huán)境 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源，無(wú)易燃易爆物品倉(cāng)庫(kù)，無(wú)工礦企業(yè)、軍事設(shè)施。大氣環(huán)境符合二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然環(huán)境 X 縣 X 廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于 X 縣 人民 上，總用地面積約 畝。 （ 4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。 （ 2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關(guān)、管材，以減少水資源流失。 （ 10）每戶內(nèi)設(shè)置電話電視和寬帶網(wǎng)綜合信息接線箱。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 （ 8）樓梯、走道燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開關(guān)。 （ 6）選用低 損耗，低噪聲負(fù)荷能力強(qiáng)的 SC9 型干式變壓器。根據(jù)熱工計(jì)算配置選用建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設(shè)計(jì)好屋面保溫隔熱層，減少能耗。 （ 3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸送距離，減少能耗。 第六章 節(jié)能與節(jié)水 一、編制依據(jù) 本項(xiàng)目可研節(jié)能編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦、建設(shè)部計(jì)資源 [1997]2542 號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”評(píng)估的規(guī)定》。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按上部排 1/3，下部排 2/3 設(shè)計(jì)。 三、通風(fēng)系統(tǒng) 車庫(kù)的通風(fēng)換氣次數(shù)為：送 5次 /h排 6 次 /h。 設(shè)置防盜對(duì)講系統(tǒng)。 設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設(shè)在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設(shè)置電視攝像機(jī)。 電話：設(shè)置市話直通式電話系統(tǒng)，每戶設(shè)置兩對(duì)線。 電纜電視：在各需要場(chǎng)所設(shè)電視插座，住戶內(nèi)設(shè)置一根線。 所有接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 配電線路：采用 BV500 塑料銅芯線穿阻燃 PVC管暗敷。 六、照明設(shè)計(jì) 照明標(biāo)準(zhǔn)：商場(chǎng) 200Lx，設(shè)備 50 Lx，住宅 100200 Lx。 水泵、風(fēng)機(jī)配以相應(yīng)的聯(lián)動(dòng)自動(dòng)控制。 消火栓泵、噴淋泵等大于 37KW 的電動(dòng)機(jī)采用軟起動(dòng)，其它用電設(shè)備采用直接起動(dòng)。 五、電力設(shè)計(jì) 采用 TNS 配電系統(tǒng)；配電電壓 380/220 伏，干線采用三相五線制預(yù)分支電纜配電；電梯、風(fēng)機(jī)、水泵等采用放射式配電。 在變電所內(nèi)設(shè)置無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后變壓器 10KV 側(cè)功率因數(shù)不小于 。 變電所內(nèi)設(shè)有 SCR9800KVA 干式變壓器 2 臺(tái)。 第六節(jié) 電氣方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 》（ JGB/T1692） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ082094） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50057— 94））（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》（ GB5004595） 2020 年版 二、設(shè)計(jì)范圍 本項(xiàng)目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動(dòng)控制、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制、電纜電視、電話、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜對(duì)講話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。 加壓設(shè)備及構(gòu)筑物：地下室集中設(shè)置消防水池和消防泵房，消防水池容量為 540m3，消防水池設(shè)置消防取水口，在最高建筑的屋頂設(shè)置一個(gè)消防水箱，消防貯水為 18m3。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：在車庫(kù) 、商場(chǎng) 等部位設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，車庫(kù)危險(xiǎn)等級(jí)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)計(jì)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 消防設(shè)施：在室外給水環(huán)網(wǎng)上設(shè) 型室外消火栓二組，火災(zāi)時(shí)消防車或消防人員取水撲救火災(zāi)。 三、消防用水量 用水項(xiàng)目 用水量（ L/S） 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間（ h） 總用水量（ m3） 室外消火栓 30 2 300 室內(nèi)消火栓 30 2 300 自動(dòng)噴水 28 1 250 四、室外消防給水 ： 水源：為確保消防供水安全可靠，擬采用市政給水管 DN300的供水干管作為本工程供水水源。 第六節(jié) 給排水消防設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 2020 年版 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95） 2020年版 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50084— 2020） 2020 年版 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50067— 97） 二、消防設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí) 失火按一次計(jì)算，消防設(shè)計(jì)系統(tǒng)有： 室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：地下車庫(kù)等部位設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。大部分雨水經(jīng)雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。 雨水排放系統(tǒng) （ 1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系統(tǒng)排除。污水經(jīng)后污水處理裝置處理達(dá)到污水排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入市政污水管網(wǎng)。 （ 2）地下室集水坑廢水經(jīng)提升排入室外雨水檢查井。 三、排水工程 排水類別 項(xiàng)目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。 給水管材 給水管村選用如下：室外給水管網(wǎng)采用 PE 塑料給水管，室內(nèi)給水管均用 PPR給水管，高層建筑內(nèi)生活給水管用 PPR管，消防管采用鍍鋅鋼管。 （ 1）低區(qū)供水系統(tǒng)：建筑負(fù) 1 層至 4 層，由城市自來(lái)水管網(wǎng)直接供水。 用水量：該工程最高日生活用水量為 Qd=550m3/d，最高日最大時(shí)生活用水量為 Qh=500m3/h。 砌體結(jié)構(gòu)、材料： M10 空心砌塊或空心 磚，混合砂漿 、 ，水泥砂漿 、 。 五、建筑基礎(chǔ) 目前尚無(wú)地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎(chǔ)（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實(shí)際情況確定。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 四、結(jié)構(gòu)體系選擇和結(jié)構(gòu)布置 高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆混凝土樓蓋 。 雪荷載：基本雪壓取值 （ 50 年一遇），雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)風(fēng)分區(qū)Ⅲ。 二、本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù) ，設(shè)計(jì)使用年限 50 年。另一方面低耗能、健康自然居住環(huán)境，給住戶帶來(lái)真正的低廉而高尚的生活方式。 總之，積極利用各種低成本生態(tài)手段，一方面減少熱負(fù)荷、保護(hù)生態(tài)。 住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。 六、環(huán)保生態(tài)設(shè)計(jì) 住宅每個(gè)房間都有開口形成空間氣流，達(dá)到真正有組織的自然通風(fēng)。 有效利用自然通風(fēng)。降低外維護(hù)結(jié)構(gòu)表面溫度對(duì)于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有： （ 1）外表面做淺色處理，如采用淺色 涂料、 石材 等。外窗氣密性不低于三級(jí)。維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)滿足國(guó)家和本地區(qū)的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 五、節(jié)能設(shè)計(jì) 建筑朝向均選用南北朝向。它以輕盈飄逸的造型、明快為亮麗的色彩使建筑形體活潑而完整。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開窗，在建筑X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 處理中盡量避免對(duì)視，同時(shí)在立面形成光影對(duì)比和虛實(shí)變化。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。 四、立面設(shè)計(jì) 本方案以 簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的手法來(lái)詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。所有廳房的開間進(jìn)深都考慮了家具的合理擺放，充分滿足現(xiàn)代化家具的需求。合理的戶型決定了優(yōu)良的生活品質(zhì)，使住戶得到盡可能多的景觀面和采光面。 住宅設(shè)計(jì) 住宅單體秉承“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計(jì)理念。配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在一層平面設(shè)計(jì)中引入 商業(yè)內(nèi)街，使商業(yè)價(jià)值得 到充分體現(xiàn)。 停車：分為地上和地下兩種方式，地上 停車 374 個(gè)，地下停車 187個(gè)。 住宅為“回”型 布置，隔絕了外界的喧囂與浮躁，形成了一個(gè)靜謐、內(nèi)斂的中心庭院，給居住者家與工作之外的第三空間，以達(dá)到別有洞天，世外桃源的效果。既滿足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭院，又給城市一個(gè)連續(xù)完整的展開立面，對(duì)外則放，對(duì)內(nèi)則收。在設(shè)計(jì)過(guò)程中認(rèn)真考慮了城市景觀和樓盤形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強(qiáng)烈城市感的城市節(jié)點(diǎn)。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)貫徹項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而形成一種高尚健康、生態(tài)節(jié)能的住宅。 總體設(shè)計(jì)以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導(dǎo)，結(jié)合陽(yáng)臺(tái)綠化，平臺(tái)、露臺(tái)綠化等，使地面綠化與空中綠化相結(jié)