【正文】 二是“天天低價(jià)”、“省心省錢”的促銷誘惑。大賣場的快速發(fā)展主要基于以下優(yōu)勢：一是倚仗“一站式”的購物優(yōu)勢。但目前各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨轉(zhuǎn)變，受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場發(fā)展空間相當(dāng)有限，因此，部分百貨商場進(jìn)行了硬件方面的改善，例如傳統(tǒng)的百貨大樓在2022 年全面進(jìn)行了重新裝修，轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)尚的新型百貨商場。大型綜合百貨經(jīng)營商品種類較多，且相對其他商業(yè)類型來說其經(jīng)營商品的檔次比較高，主要包括化妝品、金銀飾品、表類、家電、服裝、鞋帽、皮包、日用品等等。這些綜合百貨均集中于南大街、人民中路交界處，該區(qū)域也因此成為某市最繁華的商業(yè)區(qū)域。目前某五金和小商品專業(yè)市場存在一定的市場發(fā)展空間，因此我們認(rèn)為，本案的專業(yè)市場發(fā)展方向適宜做五金和小商品類專業(yè)市場。因此，本項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中，建議謹(jǐn)慎建造大面積的大型家居、建材專業(yè)大賣場，以規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這些在建的專業(yè)市場集中在臨近項(xiàng)目的外環(huán)北路上，未來將提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次，從而改變區(qū)域物業(yè)檔次較低、經(jīng)營分散的形象，為本項(xiàng)目的高起點(diǎn)開發(fā)打下良好的商業(yè)氛圍。小結(jié)：某的專業(yè)市場形成積聚效應(yīng)，現(xiàn)有的專業(yè)市場一條街，大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨(dú)立內(nèi)街鋪位，并以鋪位租賃為主要方式；市場的經(jīng)營管理服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。無優(yōu)惠措施。商鋪尚未開盤，價(jià)格未定。商辦60～300 平方米。華都商務(wù)廣場開發(fā)商某港閘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：濠西路288 號（近一號橋）建筑形態(tài)：總建12 萬平方米，主要由小高層、多層及一些裙樓商鋪組成，定位為甲級寫字樓、商辦、商鋪、家居購物中心。外環(huán)北路上的裝潢建材類專業(yè)市場目前外環(huán)北路裝潢建材類專業(yè)市場以正在新建的項(xiàng)目為主，包括：華都商務(wù)廣場、尚美商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告39家、美麗華廣場等。市場總建筑面積5 萬平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設(shè)施全，環(huán)境溫馨優(yōu)雅，是集建材、家具、櫥柜、地板、樓梯、移門、家裝等為一體的“一站式”消費(fèi)場所。數(shù)好一家家居大世界：好一家家居大世界是鐘秀路上最具規(guī)模的中高檔家裝專業(yè)商場。一層租金約為2 元/平米/天，二層 元/平米/天。財(cái)神：A、BB2 館，以經(jīng)營中高檔品牌櫥柜、木門、陶瓷為主，幾乎全部出售或出租完畢。最近幾年內(nèi)新增的專業(yè)商場，如：財(cái)神道，好易家裝飾廣場、好一家家居大世界等。但是沿街商鋪仍以老社區(qū)商鋪為主，因此造成鐘秀路專業(yè)市場的整體物業(yè)檔次比較低。表：鐘秀路上部分專業(yè)市場租賃情況鐘秀路裝潢建材專業(yè)市場的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要有三種：社區(qū)沿街商鋪是鐘秀路專業(yè)市場的主要物業(yè)形態(tài)，如：老的社區(qū)——北濠橋新村、北濠橋東村——的沿街鋪面；新建社區(qū)——錦繡花園、友誼家園的沿街鋪面等。某裝潢建材類專業(yè)市場主要集中在鐘秀路和外環(huán)北路一帶。而在汽車城這樣檔次和技術(shù)含量較高的市場內(nèi)，小業(yè)主的來源比較廣泛，包括上海、南京、江浙等省市。值得一提的是，購買這類商鋪的小業(yè)主大多數(shù)來自于某市以外的省市。而市面上出租的一些鋪面大都是由小業(yè)主購買后對外出租的房源。因此，受交通運(yùn)輸管制及經(jīng)營場地等因素的的影響，大部分專業(yè)市場都設(shè)置于主城以外的區(qū)域，如：港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)等等。目前，某市較知名的專業(yè)市場有“南方批發(fā)廣場”、“方天大市場”、“華東輕紡城”、“桃塢服裝市場”、“永興國際汽車城”等等。某市目前的專業(yè)市場可以分為三大類，裝潢建材類專業(yè)市場、服裝類專業(yè)市場和汽車類專業(yè)市場。越江路一帶的月銷售量達(dá)到1．2 億元以上。根據(jù)資料顯示，某個(gè)人者當(dāng)中58％的被調(diào)查者常去的餐飲場所是青年路和工農(nóng)路。也提升了鐘秀路商鋪的租金價(jià)格。桃塢路商圈逐漸成為某的文化中心，市民的休閑娛樂中心，成為僅次于南大街的副商業(yè)中心。桃塢路經(jīng)過拓寬改建后，與某的天然景觀資源——濠河緊緊相連，與濠河沿岸的盆景園、西寺路等連接成片，做足“親水”文章。八仙城目前商鋪?zhàn)饨鹜饨?827 元/㎡/天， 元/㎡/天。表：南大街商圈業(yè)態(tài)分布表商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告35● 八仙城八仙城以經(jīng)營鞋帽、箱包、童裝、化妝品、小商品、飾品為主，屬以市中心的專業(yè)市場，二樓主要經(jīng)營電腦、游戲配件為主。南大街往南走租金逐漸走低，以名都廣場為分割線，橋以北租金有 1520 元/㎡/天，過橋以后租金就只有 5 元/㎡/天。五星電器、人民商場、金鷹國際購物中心、大世界商場、金伯利珠寶店，文峰電器等，匯集了某最主要的商場。相反，在普通的商業(yè)街上，繁華程度不夠，往往不會出現(xiàn)這些商業(yè)形態(tài)。五、目標(biāo)市場分析（一）、商業(yè)市場概況主城區(qū)商業(yè)格局隨著近年來某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民消費(fèi)能力的提高和商業(yè)環(huán)境的改善，主城區(qū)基本形成了商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告34“2+4”的商業(yè)格局形態(tài)，即2 個(gè)商業(yè)中心——南大街包括八仙城，桃塢路，4 個(gè)商業(yè)街區(qū)——外環(huán)北路、鐘秀路、青年路、工農(nóng)南路。某市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展不足，但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，存在巨大的機(jī)會。小結(jié)：鑒于目前某市專業(yè)市場發(fā)展較好，尤其是在地段比較好，環(huán)境比較好的區(qū)域，專業(yè)市場項(xiàng)目的開發(fā)還是機(jī)會大于風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)市場開發(fā)并取得成功是基本不存在疑義。但總體來說，某的酒店業(yè)規(guī)模不大。除了星級酒店外，近年來，商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)酒店發(fā)展迅速。但近幾年的總體成交量總體不高，年去化量在8—10萬平米左右。寫字樓市場受第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的影響，某寫字樓市場一直比較平淡，總體價(jià)格與住宅相差無幾。從各類商業(yè)物業(yè)的分布來看，綜合百貨主要分布于老城區(qū)的市中心地段，如：人民路、南大街沿線；大賣場則分散分布于老城區(qū)和新城區(qū)內(nèi)人口較密集的地段；受交通限制等因素的影響，專業(yè)市場大多分布在主城區(qū)以外區(qū)域，如：港閘區(qū)及開發(fā)區(qū)等；商業(yè)街則不規(guī)則分布于整個(gè)市區(qū)，但主要集中在發(fā)展較為成熟的老城區(qū)，尤其是一些綜合性的知名商業(yè)街多分布于老城區(qū)；而社區(qū)商業(yè)的分布則主要取決于住宅小區(qū)的分布。圖:某市 20222022 商品房銷售額01020304050607080902022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%銷 售 額 增 速（二）、各細(xì)分物業(yè)市場分析住宅市場近幾年，某市住宅市場總體保持良好勢頭，購銷兩旺，價(jià)格不斷攀升。圖: 某市 20222022 商品房空置面積01020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%空 置 面 積 增 速商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告31銷售額近幾年，某商品房銷售額大幅上升，增長幅度更是節(jié)節(jié)攀升，05 %，06 年%， 幾乎增長一倍。另一方面，空置房面積占銷售面積的比例不斷下降，可以看出某市房地產(chǎn)的供應(yīng)需求比，在近幾年有所變化。2022年，受到金融危機(jī)影響，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的逆轉(zhuǎn)。以2022 年為分界商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告30點(diǎn)，20222022 竣工面積逐年下降，2022 年起開始迅速上升。008年增速明顯劇增。圖：20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%投 資 額 增 速新開工面積和施工面積2022 年，受企業(yè)改制等因素影響，造成某的商品房新開工面積和施工面積連續(xù)兩年下跌。商品大市場能否為市場接受，除了地段要素外，還必須注重產(chǎn)品，著眼于產(chǎn)品的打造：無論是材質(zhì)的運(yùn)用、市場配套設(shè)施的齊全等硬件元素、還包括所提供市場物業(yè)服務(wù)的專業(yè)程度、品質(zhì)、服務(wù)態(tài)度等等，都將成為影響目標(biāo)客層選擇入駐市場的重要因素。從銷售情況來看，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行銷售的小商品及批發(fā)市場，其市場表現(xiàn)都較好，一般銷售率在60%以上，說明某小商品及批發(fā)類專業(yè)市場還有很大的市場空間。而分布區(qū)域也呈擴(kuò)展之勢，開始向城北和城南擴(kuò)展，以及周邊縣市也有新的小商品及批發(fā)市場出現(xiàn)。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，某的小商品及批發(fā)市場逐漸向規(guī)模化、專業(yè)化、物流化發(fā)展。其分布來看，小商品及批發(fā)市場大多集中在主城區(qū)的北翼。在不斷分化的過程中，小商品市場還是傾向于在一個(gè)特定空間集聚，綜合性的專業(yè)市場群是小商品發(fā)展的趨勢。對商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告27經(jīng)商戶而言，不同商品之間的互補(bǔ)性很強(qiáng)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍也是有利的。目前萬多樂量販?zhǔn)叫∩唐烦幸呀?jīng)成為一種較新的市場模式，其在帶來量販?zhǔn)叫∩唐方?jīng)營模式同時(shí)，也開創(chuàng)了中國居家小商品量販?zhǔn)搅闶鄣南群?，另外二元店的興起，在提供豐富精美的產(chǎn)品的同時(shí)，還采取低價(jià)策略，所有商品價(jià)格統(tǒng)一定為二元，成為小商品市場中新的熱點(diǎn)。對于小商品批發(fā)市場來說，根據(jù)其以服裝、日用百貨為主的商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和所擔(dān)負(fù)的批發(fā)兼營零售的流通職能，它將被大型綜合超市、現(xiàn)代批發(fā)業(yè)和倉儲商店這三種業(yè)態(tài)所取代，這三種業(yè)態(tài)分別針對了小商品批發(fā)市場的零售功能，批發(fā)功能以及批零結(jié)合的功能，因此能夠從更高層次上實(shí)現(xiàn)小商品批發(fā)市場的流通職能。消費(fèi)品市場成交額與2022年同期相比，%，生產(chǎn)資料市場、生產(chǎn)要素市場與2022年同期相比，%、%。2022年義烏市小商品市場總成交額為380億元，%。這一業(yè)態(tài)不但發(fā)展到各大中小城市和廣大鄉(xiāng)村中，而且在許多重要的日用商品類別上成為了重要的乃至最主要的流通渠道。小商品行業(yè)（1）、小商品行業(yè)簡介小商品批發(fā)市場是將許多小規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營者集合起來，進(jìn)行松散管理，以批發(fā)零售的方式提供日用消費(fèi)品為主的商品結(jié)構(gòu)的商業(yè)形態(tài)。并且從業(yè)態(tài)特征來看，五金工業(yè)產(chǎn)品屬于小型機(jī)械類，這類產(chǎn)品需求面廣，經(jīng)營層次多，不論是個(gè)人還是企業(yè)都有極大的需求。08年蘇中、蘇北各類建設(shè)投入總額超8000 億元,按此推算,五金產(chǎn)品需求量超560億元。據(jù)專家權(quán)威介紹，工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市建設(shè)、道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，每投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，華東地區(qū)如此快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，對五金的需求量非常巨大，五金產(chǎn)業(yè)在華東的發(fā)展具有廣闊的空間。（4）、某地區(qū)概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2022年某擁有五金、工具加工企業(yè)680家，當(dāng)年的工業(yè)總產(chǎn)值為100億元，從商品成交量看。為此，全省提出以打造高級專業(yè)市場為切入點(diǎn)，在搭建高度整合的“展示平臺”和“采購平臺”的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造現(xiàn)代化的“物流平臺”和“電子商務(wù)平臺”。但是，多年來由于重生產(chǎn)、輕流通的傳統(tǒng)，導(dǎo)致了與之相配套的現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)發(fā)展的相對滯后。去年下半年開始，人均GDP介于1000至3000美元之間的揚(yáng)州、泰州、某，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于工業(yè)化初級階段，資本投資“盆地”優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，吸引了浙江、上海、蘇南的一些企業(yè)紛紛北遷。（3）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀江蘇省是中國重要的裝備制造業(yè)基地之一，江蘇將打造成世界級加工制造業(yè)基地。據(jù)了解，現(xiàn)在中國五金產(chǎn)業(yè)中至少有70%為民營企業(yè)，為中國五金行業(yè)發(fā)展的主力軍。海，%。雖說08年金融危機(jī)對我國五金出口略有影響，但從09年開始有所好轉(zhuǎn)。由于中國五金制造水平的提高和產(chǎn)能的擴(kuò)大及中國經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，中國五金進(jìn)出口在未來3年內(nèi)仍將保持30%以上的高增長率。（2）、我國五金行業(yè)概況我國五金制造業(yè)經(jīng)過十幾年的積累和穩(wěn)步增長，現(xiàn)已成為世界產(chǎn)量第一大國。無論是在生活抑或是工業(yè)生產(chǎn)的過程中，五金都是一個(gè)不可或缺的重要行業(yè)。商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告24（四）、五金和小商品行業(yè)分析五金行業(yè)（1）、行業(yè)簡介五金者，指金、銀、銅、鐵、錫五項(xiàng)金屬材料之稱，五金材料之產(chǎn)品，通常只分為大五金及小五金兩大類。港閘區(qū)作為某重要的“北翼新城”，又距離市中心區(qū)比較近，地理位置優(yōu)越，對區(qū)域內(nèi)及周邊購房者有很強(qiáng)吸引力，區(qū)域土地推出量充足，物流業(yè)發(fā)達(dá)，五金和小商品業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)也會促使更多的商家和投資客投資這一行業(yè)。某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整，特別是第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷增加，都促進(jìn)了城市商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；另外，某人民生活水平的提高，一方面，使某人對生活質(zhì)量，居住條件的改善有了需求，另一方面，某人對投資型產(chǎn)品的追求也開始顯現(xiàn)。（6）、城市未來預(yù)測某在中國版圖上占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，但城市化水平和經(jīng)濟(jì)水平并不發(fā)達(dá)，在長三角城市中屬于比較落后的區(qū)域。某第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)體量中的比例還不是很高，從一個(gè)側(cè)面也反映出按某目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，使得依賴第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)市場的發(fā)展受到一定限制。另外，某市的輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；這將有助于某在長三角開發(fā)中實(shí)行“錯(cuò)位競爭”，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地，在承接上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的浪潮當(dāng)商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告23中獲得比較大的機(jī)會。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型在未來將深刻的影響到某市的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的各個(gè)方面，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將為整個(gè)社會，包括專業(yè)市場的開發(fā)帶來巨大的機(jī)遇。但經(jīng)過6年的發(fā)展，商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告22某市三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)基本沒有發(fā)生變化。經(jīng)營活力充足、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的園區(qū)建設(shè)，壯大了第二產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了農(nóng)民向縣城和小城鎮(zhèn)流動(dòng)和集中，同時(shí)又為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。（5）、城市產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2022年， : 57 : ，第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢。同時(shí)，某對外交通的進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場將吸引更多的外地客商，形成板塊優(yōu)勢，加快本項(xiàng)目物業(yè)的去化速度。交通便利帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也會帶動(dòng)第二、第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而增加對五金產(chǎn)品和小商品的需求。小結(jié)：交通瓶頸被打破，某與外界聯(lián)系將更加的緊密，更多的外來資金和人口涌入，將全面帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。