【正文】 人民幣。現(xiàn)正在開發(fā)建設的位于開發(fā)區(qū)軍山腳下的某商業(yè)辦公以其優(yōu)美的設計，高品質的配套完臻的建筑質量，精美的綠化景觀，為某鑄造了一條靚麗的風景線?！昂靡患摇笔墙?jīng)國家工商總局注冊的企業(yè)商標，除“某好一家置業(yè)有限公司”之外，目前在青島設有“（好一家）青島高科園裝飾城有限公司”、“（好一家）青島藍城家居有限公司”，在某設有“某好一家家居有限公司”。青島好一家項目位于青島東部最富潛力的黃金地段，占地面積 110 余畝，經(jīng)營面積近 20萬平方米，配有 3 萬平米的大型停車場。青島好一家始終以高品位、環(huán)保型、人性化的品牌為特色，奠定了島城裝飾材料的“龍頭”地位。期間先后推出的“不滿意便退換”、“先行賠付”、“誠信經(jīng)營、和諧消費”等服務舉施。憑借一流的購物環(huán)境，完備的服務體系，青島好一家已吸引了近 800 家國內外優(yōu)秀品牌進駐，其中 80%以上是在行業(yè)中處于領先地位的知名品牌。優(yōu)秀品牌的加盟，為打造島城家居中央商務區(qū)創(chuàng)造了良好的基礎。 某好一家家居大世界是青島好一家高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年正式開業(yè)。市場總建筑面積 5 萬平方米，內部裝潢品味高，硬件設施全，環(huán)境風格雅。市場一至五樓共有 200 多個精品廳，10 多個知名家裝公司入駐，形成了集建材、家具、廚柜、地板、樓梯、移門、家裝為一體的“一站式”消費格局。七年來，某好一家先后榮獲“某市文明市場”、“某市樣板市場”、“某市商品質量管理先進單位”、“江蘇省質量誠信企業(yè)”、“江蘇省樣板市場”、“江蘇省四星級文明誠信市場”等稱號?，F(xiàn)在好一家又率先實施“五星級家居工程”，為某家居業(yè)鑄造新的輝煌。企業(yè)已具規(guī)模，為更快、更好的發(fā)展，“好一家”擬成立集團公司，更加完善整個管理及運營體系。商業(yè)廣場可行性分析報告5二、規(guī)劃原則（一）、項目名稱項目名稱——好一家商業(yè)廣場（二）、經(jīng)營理念在經(jīng)營方式上最大限度的減少銷售成本，壓縮各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營成本，增加經(jīng)營者的利潤空間。為供貨商解決庫存壓力，降低了經(jīng)營風險；培育潛在客戶群；同時細分商品種類，保護品牌形象和價值。實現(xiàn)“經(jīng)營者、廠商、消費者”三贏是好一家永恒的經(jīng)營理念。（三）、規(guī)劃原則設計構思與原則“好一家商業(yè)廣場”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式，不同于大型的銷品茂，而是將戶外與環(huán)境相結合的，帶有休閑旅游觀賞的購物場所，人們以放松的心態(tài)，休閑的方式，在帶有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。功能性原則“好一家商業(yè)廣場”的建筑造型在格局和形態(tài)、空間特征、環(huán)境和文化上充分反映現(xiàn)代化商業(yè)品牌直銷中心的個性，突出表現(xiàn)新世紀商業(yè)建筑的新形象，根據(jù)經(jīng)營商品品牌的特性，在建筑設計中融合多種建筑語匯，營造與眾不同的建筑風貌。并結合旅游資源的開發(fā)，使其不僅作為一個購物中心，同時成為滬青平公路沿線的又一個知名的標志性的區(qū)域。人性化原則在規(guī)劃設計的全過程體現(xiàn)“以人為本”的人性化原則，便捷安全的交通流線、親切宜人的建筑尺度、合理的功能配置、空間的變化與趣味性、綠化及景觀的配置，建筑細部的設計等方面都體現(xiàn)出對人的活動的體諒與關懷。城市化原則地塊價值來源于城市，反過來地塊的開發(fā)也應對城市的發(fā)展起到積極的推動作用。本地塊處于城市重要的交通位置，從未來城市發(fā)展方向看，更是新一輪城市發(fā)展的橋頭堡。因此商業(yè)廣場可行性分析報告6地塊開發(fā)應著眼于城市向東南拓展的戰(zhàn)略目標，在功能定位、規(guī)劃布局、交通組織以及形象打造等方面做好銜接，為城市整體發(fā)展創(chuàng)造良好條件。利益性原則項目建設與運作必須兼顧經(jīng)濟利益和社會利益；一方面，基于規(guī)劃區(qū)的特殊位置、超大規(guī)模和項目性質，其對城市的意義必須要從某城市特色名片、標志性建筑群與開放空間、市級公共活動中心的高度來認識；項目發(fā)展應主動融入城市發(fā)展的整體脈絡、積極承擔現(xiàn)代商業(yè)文化和市民文化培育的重任，服務城市與大眾；另一方面，也應該作為商業(yè)性設施，項目投資商、運營商合理的利益訴求。創(chuàng)新性原則 項目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進的一般進程。在用地結構和空間組織結構等規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，同樣應秉承適當超前精神，采取創(chuàng)新設計手法，實現(xiàn)項目的內在特質與物質形態(tài)的高度一致。生態(tài)性原則由于位于市郊，周邊綠化及水景資源豐富，在規(guī)劃設計中充分利用及保護周邊的環(huán)境資源，使建筑與環(huán)境資源相結合。并通過基地內的綠化及景觀空間的設計，與周邊環(huán)境共同組成生態(tài)化的建筑空間，使之有別于市區(qū)商業(yè)中心綠化與景觀匱乏的形象，形成獨特的生態(tài)環(huán)境體系。因地制宜原則規(guī)劃應該充分借鑒地塊內部及周邊的各類有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢等；深入分析居民消費特征，按照經(jīng)濟規(guī)律，因地制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統(tǒng)。建筑布局與設計總體布局“好一家五金和小商品市場”分為三大功能區(qū)———南部的以五金為主的直銷區(qū)，中部以小商品為主的直銷區(qū)，北部的餐飲娛樂配套區(qū)?；貎鹊缆废到y(tǒng)簡潔，除在南側設有大型停車場地外，總體沿商鋪周邊還設有一條供消防車道環(huán)通的 7 米車道，其他均為人行步道。人行步道貫穿整個運動休閑區(qū)和品牌服飾區(qū)，直達餐飲娛樂區(qū)，同時又串起綠化景觀廣場，濱河景觀以及中央泉水休閑廣場，形成有明確的方向性和延續(xù)性，又能集休閑、購物的步道系統(tǒng)。為便于總體布局，在設計中將最南端的河道填埋。在中區(qū)內環(huán)中設一景觀水域，水流從商業(yè)廣場可行性分析報告7上而下。水溪二側布置綠化和水榭、商鋪、咖啡茶座、快餐、組成休閑空間，使總體水系布局顯得生動而富有情趣，更優(yōu)化了購物環(huán)境。人行橋左側是供兒童游戲的兒童樂園，中部河道適當延長，使兒童游樂場所的環(huán)境更為豐富。立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應，以形似和簡練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡化，并增加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。整個商區(qū)的屋頂采用坡頂，便于室內管道利用。突出品牌銷售的門頭標志建筑造型多樣，使連續(xù)的街面變化豐富?？傮w立面元素和材料，手法相同、色彩統(tǒng)一，采用橙紅色坡頂和白色粉墻，淺綠色斜坡雨蓬和玻璃遮陽板，金屬支撐柱，使廊道既明亮且有光影效果，粉墻上是鮮明顏色的商品標志。景觀設計為了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結合，設計中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形成自然的視覺景觀。商鋪中部的水系綠化景觀為設計重點，此區(qū)的水系由上噴水拾級而下，水道二邊點綴各種花草，水面上鋪砌青石板橋和曲廊，玻璃坡頂?shù)目Х韧ず透挥械刂泻ｏL情的植物樹種，構成一幅使人流連忘返的獨特風景線。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場更是把整個購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連遙相呼應。不同區(qū)域的景觀環(huán)境各具特色，點線面的景點組合，創(chuàng)造了優(yōu)良的環(huán)境品質。（四）、業(yè)態(tài)定位租金貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。?人氣貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費者支撐和共享，進而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。?發(fā)展前景好高品質優(yōu)先原則未來的發(fā)展前景良好、品質高，主要針對高品質商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；?互補的原則業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調，客源相互不沖突并且有共同特質，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；商業(yè)廣場可行性分析報告8（五）、項目功能整體功能設計以當?shù)仄髽I(yè)為基礎，吸引全國的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場，建成以專區(qū)交易市場、電子商務中心、網(wǎng)絡運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品出口等多項業(yè)務。整體功能設計具體功能設計功能設計——展示、交易功能區(qū)展示功能與交易功能區(qū)，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑，展示功能將成為本項目的核心引擎。同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：? 集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；? 增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；商業(yè)廣場可行性分析報告9? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）；? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）；? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS 系統(tǒng)）。功能設計——會展會議、推介培訓服務功能區(qū)該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平；? 同學院、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎；? 有計劃、有主題地組織各種會展會議。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場的?熱點?和? 興奮點?，吸引人流；? 成為中國飾品博覽中心和推介中心；? 定期組織實用性飾品大獎賽（設立一個基金），有專家團評審；? 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓，提高經(jīng)營人的素質，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。功能設計——休閑娛樂功能? 經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求，為了業(yè)務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施；? 該區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運動休閑項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設置商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。功能設計——信息服務功能信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）商業(yè)廣場可行性分析報告Inter 網(wǎng)絡。? 委托高?；蜓芯克O計市場的經(jīng)濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景；? 有組織的收集相關信息，并實行免費和有償?shù)姆眨? 創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；? 攤位展示主題設計服務，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設計服務，提高市場的整體形象水平；? 負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設計方案，保證經(jīng)營人的共同利益；? 借 Inter 網(wǎng)絡發(fā)布各種信息。（六）、經(jīng)營模式整體經(jīng)營組成商品城經(jīng)營模式之平臺商業(yè)廣場可行性分析報告11合縱與連橫合縱：? 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標志性項目和名片，得到政府的強大支持，不僅在項目招商階段而且在經(jīng)營階段加強與政府的結合，為項目的招商和銷售減少壓力；? 與政府聯(lián)合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場，同時進行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽投資經(jīng)營，加強招商引資的力度，為本項目樹立形象和信心。連橫：? 與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)合，打造中國最完備的電子交易平臺和信息平臺，與中國飾品網(wǎng)、全球飾品網(wǎng)、中國流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡媒體聯(lián)合建立電子商務平臺，為市場企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺；? ?協(xié)會與協(xié)會之間、協(xié)會與企業(yè)之間的合作，共同促進飾品行業(yè)的發(fā)展，加強與亞洲珠寶聯(lián)合會飾品協(xié)會、中國珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會。（七）、總體規(guī)模總體規(guī)模占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平，700 個商鋪，總投資 4206 億元。目標建成長三角北部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、品牌最多、功能最全的集購物、餐飲、娛樂、文化等功能于一體，將“生態(tài)某，精致生活”的新概念導入現(xiàn)代商業(yè)領域。（八）、項目選址位于某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)星湖大道北側，東方大道東側地塊。緊鄰沿海高速出口處，道路交通十分優(yōu)越，四通八達；地理位置十分明顯，非常便利。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。商業(yè)廣場可行性分析報告12三、市場環(huán)境分析（一）、城市概覽某，地處我國東海岸中部，長江入海口北岸，三面臨水，一面靠陸，狀如菱形斗島。它隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽為“北上?！薄Ｄ臣S金海岸與黃金水道優(yōu)勢于一身，擁有長江岸線 226 公里，海岸線 210 公里，其中可建 5 萬噸級以上深水泊位的岸線 40 多公里，是我國沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū)之一。某下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市和海安、如東二縣。某屬北亞熱帶季風氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。年平均氣溫約15 度，年均日照21002200小時，年均降水量約1000毫米。在中國近代文化科教史上，某以創(chuàng)辦第一所師范學校、第一座民間博物苑、第一所紡織學校、第一所刺繡學校、第一所戲劇學校、第一所中國人辦的盲啞學校和第一所氣象站等七個第一，而占有重要地位。圖 11 某行政區(qū)劃圖某市區(qū)位于某的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風景區(qū)為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風景區(qū)之一；而狼山兩側的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設，新添了不少景點。商業(yè)廣場可行性分析報告13（二）、人口規(guī)模及構成變化人口現(xiàn)狀。 從人口構成上看，某市目前％，城市化率較低。其中市區(qū)非農業(yè)人口，占全市非農業(yè)人口比％