【正文】 90000100000摩托羅拉 北電網(wǎng)絡(luò) 愛立信 西門子 安捷倫系列1 望京寫字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國(guó)際 21000 乙級(jí) 博雅國(guó)際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級(jí) 眾運(yùn)大廈 19600 乙級(jí) 葉青大廈 50000 3 甲級(jí) 中辰大廈 17400 乙級(jí) 洛娃科技大廈 15500 乙級(jí) 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級(jí) 博泰大廈 24000 甲級(jí) 博泰國(guó)際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級(jí) 星源國(guó)際 22021 商住 娜麗莎大廈 5000 商務(wù) Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級(jí) 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃 人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應(yīng)量超過 61 萬(wàn)平方米 (此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級(jí)，部分企業(yè)由歸國(guó)留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。 望京寫字樓物業(yè)分布狀況 從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū) 優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國(guó)企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。而望京當(dāng)?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購(gòu)買如星源國(guó)際、 LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。 望京地區(qū)寫字樓及跨國(guó)企業(yè)總部分布圖 望京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未 形成一定的商務(wù)氣候。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐的過程中。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向生活型與商務(wù) 型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。 周邊寫字樓對(duì)本項(xiàng)目影響 從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來看，本項(xiàng)目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群?；谝陨?客觀條件，未來項(xiàng)目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。 望望 京京 地地 區(qū)區(qū) 交交 通通 狀狀 況況 總總 體體 分分 析析 區(qū)域公共交通狀況分析 地面公交客運(yùn)系統(tǒng) 在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時(shí)其也是商業(yè)項(xiàng)目對(duì)外聯(lián)通的主要工具之一。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。因此公交線路的數(shù)量及其對(duì)外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如何對(duì)其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。對(duì)望京 地面公交客 運(yùn)系統(tǒng) 作如下分析： 望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽 線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名 城鐵臨 5 路 南十里居 → 酒仙橋商場(chǎng) → 電子城小區(qū) → 南湖南路 → 望京西站 望京西站 城鐵臨 6 路 望京科技園 → 望京花園東區(qū) → 廣順北大街 → 望京西站 廣順北大街 小 5 路 望京科技園 → 炎黃藝術(shù)館 → 四道口 → 圓明園 → 海淀 → 金莊村 望京科技園 小 6 路 西馬莊 → 定福莊 → 太平莊華堂商場(chǎng) → 麗都飯店 → 望京小區(qū) 望京小區(qū) 小 71路 望京小區(qū) → 望京西園 → 望京購(gòu)物中心 → 芍藥居 → 上地橋 望京小區(qū) 小 73路 望京小區(qū) → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 冠城園 → 牡丹園 → 雙安 → 小南莊 望京小 區(qū) 運(yùn)通 101線 南湖渠 → 望京購(gòu)物中心 → 中國(guó)科技館 → 體育師范學(xué)院 → 三義廟 望京購(gòu)物中心 運(yùn)通 104線 營(yíng)慧寺 → 紫竹院 → 白石橋 → 動(dòng)物園 → 北京北站 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 107線 馬家堡小區(qū) → 木樨園 → 燕莎友誼商城 → 麗都飯店 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 110線 半壁店 → 昆明湖路 → 中關(guān)村 → 大屯 → 廣順北大街 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 111線 安寧里南站 → 立水橋 → 望京花園 → 朝陽(yáng)公園 → 定福莊 → 東柳 望京花園 運(yùn)通 113線 吳莊 → 蔚園 → 永定路 → 中關(guān)村 → 廣順北大街 → 來廣營(yíng) 廣順北大街 運(yùn)通 201線 南湖渠 → 南湖 東園 → 望京購(gòu)物中心 → 人民大學(xué) → 六里橋長(zhǎng)途站 望京購(gòu)物中心 361 望京科技園 → 廣順北大街 → 中國(guó)科技館 → 北太平莊 → 巴溝村 廣順北大街 402 四惠站 → 大北窯 → 農(nóng)展館 → 酒仙橋 → 望京公園 → 南皋 望京公園 404 東直門 → 花家地南里 → 花家地街 → 阜通東大街 → 來廣營(yíng) 阜通東大街 405路聯(lián) 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 三元庵 → 麗都飯店 → 廣順北大街 廣順北大街 409 來廣營(yíng) → 廣順北大街 → 中日醫(yī)院 → 中國(guó)科技館 → 阜成門 廣順北大街 416 來廣營(yíng) → 南湖東園 → 湖廣中街 → 農(nóng)展館 → 廣順北大街 → 來廣營(yíng) 廣順北大街 418 金盞 → 郁金香花園 → 蟹島度假村 → 望京公園 → 酒仙橋 → 東直門 望京公園 420 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 宏昌路 → 亮馬橋 → 朝陽(yáng)門 → 王府井 → 北京站 望京科技園 421 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 麗都飯店 → 宏昌路 → 東湖 宏昌路 422 三義廟 → 中國(guó)科技館 → 中日醫(yī)院 → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 花家地 → 來廣營(yíng) 花家地 606 雍和宮 → 和平里火車站 → 展覽中心 → 阜通西大街 → 東湖 阜通西大街 614 東直門 → 左家莊 → 三元橋 → 花家地北里 → 宏昌路 → 望京科技園 宏昌路 623 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 廣順北大街 → 望京購(gòu)物中心 → 東直門外 廣順北大街 627 三營(yíng)門 → 木樨園 → 方莊 → 潘家園 → 四元橋 → 廣順北大街 廣順北大街 629 環(huán)行鐵道 → 阜通西大街 → 望京花園 → 立水 → 東北旺中路 阜通西大街 630 來廣營(yíng) → 望京花園 → 北營(yíng)門 → 門頭村 → 北京植物園 → 香山東路 望京花園 701 大西洋新城南門 → 花家地北里 → 西釣魚臺(tái) → 岳各莊紅星美凱龍 花家地北里 707 嘉園 → 天橋 → 農(nóng)展館 → 燕莎友誼商城 → 廣順北大街 → 農(nóng)藝園 廣順北大街 710 善各莊 → 廣順北大街 → 酒仙橋商場(chǎng) → 朝陽(yáng)公園 → 西直河 廣順北大街 735 錦繡大地市場(chǎng) → 玉海園 → 中關(guān)村 → 四元橋 → 望京公園 → 金盞 望京公園 737 孫河?xùn)|站 → 阜通西大街 → 亞運(yùn)村 → 中關(guān)村 → 頤和園 → 香山 阜通西大街 752 西北旺村 → 北苑家園 → 廣順北大街 → 珠江帝景 → 京南交易中心 廣順北大街 827 北京西站 → 北辰路 → 望京購(gòu)物中心 → 廣順北大街 → 善各莊 廣順北大街 840外 南湖渠 → 亞運(yùn)村 → 中關(guān)村 → 青塔 → 朝陽(yáng)路 → 南湖渠 南湖渠 852 老君堂南站 → 朝陽(yáng)公園 → 阜通西大街 → 北苑家園 → 都市芳園 阜通西大街 909 前葦溝 → 望京花園 → 燕莎友誼商城 → 安定門 → 西北旺市場(chǎng) 望京花園 921 大峪 → 蘋果園地鐵 → 定慧寺 → 國(guó)家圖書館 → 廣順北大街 → 東湖 廣順 北大街 939 北京南站 → 大觀園 → 兒童醫(yī)院 → 西直門 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 944 菜戶營(yíng) → 盛唐飯店 → 學(xué)院路 → 芍藥居 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 951 東北旺中路 → 圓明園 → 五道口 → 亞運(yùn)村 → 花家地 → 南十里居 花家地 952 東湖 → 望京花園 → 朝陽(yáng)公園 → 小武基 → 北大地 → 岳各莊北橋 望京花園 952支 望京路 → 宏昌路 → 麗都飯店 → 朝陽(yáng)路 → 勁松 → 十八里店北橋站 宏昌路 966 東直門長(zhǎng)途站 → 覽中心 → 廣順北大街 → 朝來家園 → 平西府 廣順北大街 975 東直門 → 阜通東大街 → 廣播學(xué)院 → 北七家 → 桃峪山 莊 → 桃峪口 阜通東大街 976 北湖渠 → 大西洋新城 → 酒仙橋商場(chǎng) → 大望路 → 潘家園 → 亦莊 大西洋新城 976支 北湖渠東口 → 廣順北大街 → 四惠站 → 北苑 → 群芳園 → 大地站 廣順北大街 983 王佐汽車站 → 五棵松 → 營(yíng)慧寺 → 廣順北大街 → 北湖渠 廣順北大街 望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖 如圖所示，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近 沒有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成 地面公交客運(yùn)系統(tǒng) 與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及安全隱患問題。 但其現(xiàn)有公交線路基本能夠承接多個(gè)交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和