【正文】 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽(yáng)市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊： 人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽(yáng)市最重要的商業(yè)中心，潁州。寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫(xiě)字樓租金逐步走高，租售率增加，市場(chǎng)趨于活躍。 現(xiàn)階段阜陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每平方米 ，高端市場(chǎng)每天每平方米 ，低端市場(chǎng)每天每平方米為 元，年收益率約為 6%9%。雖然寫(xiě)字樓市場(chǎng)新供應(yīng)量不斷增加，但在阜陽(yáng)租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時(shí)可見(jiàn)報(bào)端。調(diào)查顯示，目前市場(chǎng)上的主要買家為國(guó)內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。此外作 為皖西北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，阜陽(yáng)吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。阜陽(yáng) GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來(lái)商家的投資信心，為阜陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無(wú)限機(jī)遇。以致近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量一直處負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于這些餐飲娛樂(lè)用房通常會(huì)采用購(gòu)買或租賃的形式來(lái)獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)本土的餐飲娛樂(lè)企業(yè)也看好市場(chǎng)的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。 阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂(lè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而娛樂(lè)業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 200多平方），主要以國(guó)會(huì)、英皇、鉆石年代、錢柜檔次為高，單鋪營(yíng)業(yè) 面積平均在 500平方以上，但較為分散。 目前，阜陽(yáng)市餐飲場(chǎng)所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。 而根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年阜陽(yáng)城市居民家庭人均可支配收入為 8817元，人均消費(fèi)支出為 6930元，其中文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)為 786元，約占 11%。 娛樂(lè)市場(chǎng)快速發(fā)展始于 90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大，來(lái)華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂(lè)健身服務(wù)的需求迅速上升，從 1994年到 1997年全國(guó)許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂(lè)健身設(shè)施的高潮。 2020年餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %。預(yù)計(jì) 2020年餐飲業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)，年?duì)I業(yè)額將突破 12020億元大關(guān)，增長(zhǎng)幅度將達(dá)到 17％左右。中國(guó)的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國(guó)，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。 2 餐飲娛樂(lè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而 休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng)。 總之，今年阜陽(yáng)商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。從目前的情況來(lái)看，在阜陽(yáng)的住宅開(kāi)發(fā) 趨勢(shì)影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長(zhǎng)。日 ,區(qū)域底鋪平均售價(jià)達(dá) 3萬(wàn)元～ 4萬(wàn)元 /平方米。 到 2020年，阜陽(yáng)商鋪總保量約為 700萬(wàn)平方米，其中：中心城區(qū)約200萬(wàn)平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 28％；外圍區(qū)域約 500萬(wàn)平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 72％。這里匯集了阜陽(yáng)百貨大樓、阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)商城、千佰意 購(gòu)物中心、綠色步行街、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場(chǎng)所，約占阜陽(yáng)商業(yè)零售總量的 45%。 縱觀阜陽(yáng)市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購(gòu)房能力的快速增長(zhǎng)，在今后的 5至 10年內(nèi)，阜陽(yáng)市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投放 ，增長(zhǎng) %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。 2020年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快，阜陽(yáng)市實(shí)施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住 房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的 “優(yōu)勝劣汰 ”、企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。加息將限制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)速度和商品房供給。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息提高投資資金來(lái)源中的貸款成本。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)。 在 2020年，以土地市 場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要手段，我國(guó)國(guó)有土地的管理進(jìn)入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴(yán)格的新階段，國(guó)有土地的市場(chǎng)化配置水平顯著提高，越來(lái)越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場(chǎng)操作程序和越來(lái)越高的進(jìn)入門檻，對(duì)于下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。作為一個(gè)新興的、經(jīng)營(yíng)高度市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)，商品房?jī)r(jià)格的變化直接影響到了投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)，并與各地城市 GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對(duì)開(kāi)發(fā)用地的控制就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制。 因此，我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)所有問(wèn)題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以個(gè)人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行，利潤(rùn)水平回歸正常狀態(tài)；當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會(huì)資源向這個(gè)行業(yè)的過(guò)度傾斜，必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 堅(jiān)持以人為本，不斷促進(jìn)社會(huì)和諧。 堅(jiān)持深化體制改革，加快形成落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的體制機(jī)制保障。 堅(jiān)持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家。 堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。最后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭(zhēng)論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點(diǎn)，要么就是企圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤(rùn)阻擋行業(yè)整合。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題是一枝獨(dú)秀，是孤軍深入，是其它產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思維和模式單一化的問(wèn)題，由此造成了地方政府的依賴性、銀行資金的傾斜性和對(duì)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)是一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)從無(wú)到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過(guò)程，目前國(guó)內(nèi)商品房銷售的 90%以上都是個(gè)人消費(fèi)者， 2020年個(gè)人房貸只有 8258億元， 4年后的 2020年達(dá)到 ，增長(zhǎng) 3倍之多。 從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項(xiàng)政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費(fèi)都在政策調(diào)控緊縮 的視野之內(nèi)，其目標(biāo)都直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)度和價(jià)格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)政策性特征再一次得到體現(xiàn)。 12 加強(qiáng)土地調(diào)控： 9月 5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知。在始自 2020年 4月的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺(tái)了諸多政策，調(diào)控政策密集出臺(tái)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，住房、通訊、交通等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 2020年農(nóng)民人均純收入 2350元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8817元。城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2020年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá) 31%。 （ 4）工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)，上海華源、香港華潤(rùn)、江蘇大亞、南京雨潤(rùn)、河北頂大、國(guó)投新集集團(tuán)等一大批企業(yè)入駐阜陽(yáng)。 （ 3）皖西北中心城市正在形成。 （ 2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路逐步清晰。 （ 1）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。國(guó)際社會(huì)普通認(rèn)為， 2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)保持在 10%左右。由于中國(guó)擁有龐大的內(nèi)銷市場(chǎng)，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國(guó)家樂(lè)觀。 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過(guò)分析阜陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及 不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 ,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 目前公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目 百合康城占地 35 畝，規(guī)劃建設(shè)面積165000 平方米， 總投資額 億元人民幣，總建 22 幢樓 房 ，其中 16幢為多層，預(yù)計(jì) 08 年 12 月 前 多層樓 房 可以全部竣工； 6 幢高層為 28層 建筑 規(guī)劃地下停車場(chǎng) 6800平方米，目前 正在施工中，預(yù)計(jì) 2020 年竣工。 《阜陽(yáng)市收費(fèi)明白卡》 委托方提供的其它有關(guān)資料； 委托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料。這在本報(bào)告的 第十一章將 得到充分的論證。 項(xiàng)目的區(qū)位、交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。 本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商阜陽(yáng)巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 區(qū)政府對(duì)皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)十分重視。 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易， 目前已建成了 30萬(wàn)平方米。 過(guò)小的輻射范圍對(duì)物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無(wú)疑是不