【正文】 一、以樹品牌為主導 運用品牌戰(zhàn)略思想 開發(fā)項目，最終獲取的不單是本項目的經(jīng)濟效益，而是通過項目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) 品牌形象。注重保溫墻體材料應用聰明，并充分利用自然采光。 （ 3）、無障礙設計 重點考慮殘疾人的通行要求。 夜間室外照明重點突出建筑和停車場，讓商業(yè)廣場在環(huán) 境中產(chǎn)生強烈的視覺效果。 將臨街設計為通透立面，在 3F 以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營區(qū)適當分隔，輔以獨立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調、視線要求較高的經(jīng)營定位。 外立面與入口： “金海聯(lián)商業(yè)廣場”外立面設計既要考慮與周圍建筑的 關系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉換，同時考慮商務和賓館的功能。 （４）垂直交通工具的作用 在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物者的欲望。 （３） 從不同的層面同時引入人流 注重豎向交通的易 達性，根據(jù)項目地塊限定的條件下，應強化 2F 與 B1 及其它樓層的交通便利性，將 2F、B1 當做一樓修，引導上行、下行人流。 （２） 中庭空間的造型與交流 中庭的設計形式可以多樣化，具體根據(jù)購物中心總體形態(tài)來把握，對于面積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺為核心的中庭設計，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動。 （１） 利用中庭空間的功能 與作用 中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。 第二節(jié) 商業(yè)廣場建筑設計 一、平面設計 平面設計的內(nèi)容是確定室內(nèi)商業(yè)步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有商業(yè)運營者專業(yè)好文檔 提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個商業(yè)運營者帶來穿行人流，提供最多的商業(yè)機會。 “世界主題旅游休閑業(yè)設計高手”、曾參與策劃和設計過多個世界著名 Mall 的美國 HHCP國際設計有限公司總裁 LarryW． Ziebarth先生曾指出： “ 商業(yè)廣場的主題規(guī)劃是關鍵。 我們在整個項目開發(fā)建設中，本著經(jīng)營市場的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營項目交給行 業(yè)專家去做，打破XXX 開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營的模式，使具體經(jīng)營項目專業(yè)化、系統(tǒng)化，同時也減少了開發(fā)商的成本投入。 消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 定 位：以 XXX 市場的房地產(chǎn)價格為依據(jù)，通過比較分析，得出 ： 地下一層： 4000 元 / M24500元 / M2 地下二層： 2800 元 / M23200元 / M2 一 層： 8000 元 / M212000元 / M2 二 層： 6000 元 / M28000元 / M2 三、四層： 4000 元 / M26000元 / M2 五層以上： 1200 元 / M21600元 / M2 房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構成的。地下層主要面向 XXX 市內(nèi)的有實力的商家。 二、目標客戶細分 引進 XXX 知名商家經(jīng)營 1－ 4層的裙樓，構建 XXX西部一流的商業(yè)購物中心（ shopping mall） . 引進知名的休閑娛樂商家經(jīng)營 “XXXX 金海聯(lián)商業(yè)廣場 ” 的休閑娛樂中心。 第五節(jié) 目標客戶定位 定位原則：選準目標，穩(wěn)準出擊 專業(yè)好文檔 定 位：已完成原始積累具有一定經(jīng)營規(guī)模的商家 一、產(chǎn)品 —— 目標客戶 造什么產(chǎn)品？ 賣給誰？ 根據(jù)調查結果分析，從目前 XXX 市的人口結構、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等因素來看，以本項目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于 XXX 市消化是比較困難的。 定 位：現(xiàn)代都市人購物休閑的理想場所 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。 第三節(jié) 產(chǎn)品文 化定位 定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。 第二節(jié) 項目定 位 一、定位原則：適應市場、創(chuàng)造差異性。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。 自身因素 本項目周邊的“ XXXXXX 商業(yè)購物中心 ” 項目，將深遠的影響本項目的開發(fā)，必須使 這兩個項目連動開發(fā)，相互襯托，才能充分實現(xiàn)效益的最大化，如果在開發(fā)過程中不能同步、連動進行運作，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。 四、風險 T 專業(yè)好文檔 市場因素 從目前 XXX 市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品 “ 差異性 ” 的重要性或迅速模仿。 項目連動實現(xiàn)價值最大化 目前 XXX 市 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在著手 “XXXXXX 商業(yè)購物中心 ” 項目的運作，擁有充足的客戶資源，如能將該項目聯(lián)袂運作，更能發(fā)揮規(guī)?；瘍?yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。 地理區(qū)位優(yōu)勢 目前 XXX 市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。 三、機會點 O 政府規(guī)劃開發(fā)利好因素 XXX 市政府提出將本項目周邊規(guī)劃成商務、購物、休閑、娛樂中心區(qū)。 交通環(huán)境 本項目位于 XX 路、 XX 路與 XX 路的交匯處，來往有 9 路、 6 路、 28 路途經(jīng)此地，離火車站僅僅一步之遙。 第三節(jié)：項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 S 自然環(huán)境 本項目地處 XX 市 XXX路口，與 XXX商業(yè)區(qū)相望，是 XX市政府規(guī)劃的未來中心商業(yè)商區(qū)，擁有濃厚的商業(yè)及自然資源。 綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在今后幾年內(nèi)仍是一個“火熱”的行業(yè)，這對開發(fā)商來說是一個絕好機遇，但同時也為開發(fā)商提出了不少難題，針 對目前房地產(chǎn)局部“過熱”的現(xiàn)狀，迫使開發(fā)商選擇有潛質的項目。 （ 4） 北京申奧成功，上海申請 世博會的成功以及今年來興起的 “ 經(jīng)營城市 ” 理念的推廣，已使中國眾多的城市走出了傳統(tǒng)建設的怪圈，進入一個著力提升城市品位，科學的經(jīng)營城市、建設城市的新階段。 （ 2） 2002 年是中國入世后的第一年，政府在各領域里的改革進一步深化，市場經(jīng)濟進一步得到了規(guī)范，從而使投資環(huán)境得到更好的優(yōu)化。 二、經(jīng)濟指標 規(guī)劃經(jīng)濟技術指標： 總用地面積： （畝） 主題綠化廣場占地： 8（畝） 項目房地產(chǎn)占地： （畝） 項目房地產(chǎn)建筑面積： 66000（平方米）『共十八層』 其中 地下一層： 8000 （平方米）『地下商場』 地下二層： 8000 （平方米）『地下停車場』 裙樓： 32000（平方米） 『四層， shopping mall』 主樓： 18000（平方米）『十二層 ,CLD』 綠化率： 46％ 容積率： 第二節(jié)：宏觀經(jīng) 濟分析 專業(yè)好文檔 （ 1） 2002 年是中國宏觀經(jīng)濟迅速發(fā)展的一年，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長， GDP 有望保持在 ％左右。 個別因素 隨著城市的發(fā)展，目前的 XXX 路口三角地塊，由于歷史原因已經(jīng)不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，配套設施落后、消防隱患嚴重、環(huán)境惡劣等因素已嚴重影響城市形象， 阻礙了 XXX 的城市發(fā)展，因此該區(qū)域的改造已列入XXX 城市建設中的重點工程，并欲通過對其的改造開發(fā)，提高城市品位，將該區(qū)域建設成一個以商務（ CLD）、購物 (SHOPPING MAIL)、娛樂為主的一流商業(yè)廣場，并將成為 XXX的標志性建筑，打造 XXX西部及周邊五省的商業(yè)旗艦。 (4)、環(huán)境條件 區(qū)域環(huán)境質量較好，環(huán)境污染較小。 C．供電 區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。 (3)、基礎設施情況 A．供水 市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應。 (2)、交通 公路：區(qū)域對外交通便利，區(qū)域內(nèi)有市主干道 XX 路、 XX 路、 XX路、 XX 路相連。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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