【正文】 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9Cp bK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc ^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4 NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5u xY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqvt nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4 NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5u xY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qvz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。q YpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。3Q3vdWe3YXvbJr 專業(yè)好文檔 【略】 區(qū)域因素 (1)、位置 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域位于 XXXXXXX交匯處，該區(qū)域系 XXX中心地帶，距市內(nèi)最繁華地市中心市場約 950 米，距中心汽車站約 1000 米，距客運(yùn)火車站約 50 米，是 XXX 市目前尚存的一塊 “ 黃金寶地 ” 。 鐵路： XX、 XX 鐵路交匯于 XXX 市，區(qū)域距 XXX 市火車站約 50米。 B．排水 區(qū)域內(nèi) 鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。 D．通訊 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。 (5)、產(chǎn)業(yè)集聚度 區(qū)域內(nèi)目前土地利用大多為商服、門面及辦公住宅用地，產(chǎn)業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。 該項(xiàng)目與“ XXXXXXXX 商業(yè)購物中心 ” 項(xiàng)目連成一體，通過市場化運(yùn)作，將會成為經(jīng)營城市、提升城市品位的一個范例。價格水平降幅趨緩，消費(fèi)需求穩(wěn)定，投資快速增長，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)良性循環(huán)。 （ 3） 十六大的勝利召開， “ 全面奔小康 ” 戰(zhàn)略綱要的提出，促使在今后幾年你，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并將繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，來拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （ 5） 國家的今日政策在近幾年對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了關(guān)鍵作用，雖然最近不少專家提出目前的房地產(chǎn)業(yè)走近 “ 泡沫化 ” 的懸崖，央行也提出 “ 警惕房地產(chǎn)泡沫 ” ，但隨著中國金融業(yè)的成熟，金融界會更加謹(jǐn)慎的介入房地產(chǎn)業(yè)，這對有潛質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目無疑更為有利。因此，協(xié)同政府進(jìn)行“經(jīng)營城市”、重塑城市、提升城市的品位，無疑已成為有遠(yuǎn)見的開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。其位于 XXX 市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，無污染源，空氣質(zhì)量佳。 二、劣勢 W 雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與 XXX 市其它商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的商務(wù)氛圍不濃，因此必須依托 “XXXXXX 商業(yè)購物中心 ” 項(xiàng)目的連動，共同打造XXXX－－ XXX路口商業(yè)區(qū)。這一利好因素必然會刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，提升 XXX 市的城市品位。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究 “ 供給 需求 ” ，便可以搶占 “ 先機(jī) ” 。 中心城市的建設(shè)匯聚了人氣 XXX 市將城市定位 于周邊五省的中心城市，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計完全可以 “ 借勢造勢 ” ，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。那時，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。 五、綜合分析 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。 第二章 定位策略 第一節(jié) 定位要素分析 區(qū)位利好因素分析 本項(xiàng)目順應(yīng) XXX 市政府提高城市品位、打造 XXX西部商業(yè)旗艦的城市經(jīng)營理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的 XXX，打出 “ 鍛造 XXX西部商業(yè)旗艦 ” 的招牌，來填補(bǔ) XXX商業(yè)房地產(chǎn)市場的空白，以 “XXXX 金海聯(lián)商業(yè)廣場 ” 與 “XXXXX 商業(yè)購物中心 ” 連動運(yùn)作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有 “ 新商務(wù)＋新環(huán)境 ” 的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。 定 位：中心商業(yè)區(qū) 綠色商業(yè)中心 “ 商業(yè)與環(huán)境的對話 主題綠化廣場＋ XXX 西部標(biāo)志性物業(yè)＋ XXXX商業(yè)區(qū) 二、產(chǎn)品定位 定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性 定 位： XXX 西部商業(yè)旗艦 特 點(diǎn)：商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化，使“ XXXX 金海聯(lián)商業(yè)廣場 ” 朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展，成為一個生態(tài)型商業(yè)中心。 定 位：商業(yè)、環(huán)境、文化相融合 城市主題綠化廣場與商業(yè)中心的有機(jī)結(jié)合。 第四節(jié) 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓 消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求。 因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定不僅僅局限于 XXX，其中 XXX市約占 30％份額，其他城市占 70％份額。 本項(xiàng)目的寫字樓（ CLD）部分，主要目標(biāo)客戶為 XXX市的律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、評估咨詢公司、大型商務(wù)公司。 第六節(jié) 價格定位 定價原則：市場無形，定價有道?；境?本加開發(fā)商利潤構(gòu)成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。 成本價值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。 當(dāng)然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素 以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構(gòu)成了價格定位的可行性基礎(chǔ)。 第三章 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計思路 第一節(jié) 總體規(guī)劃 總體規(guī)劃關(guān)系金海聯(lián)商業(yè)廣場成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)廣場大都缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉。 ” 因此，我們在“金海聯(lián)商業(yè)廣場”的主題規(guī)劃 上本著“商業(yè)空間步行化 、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化”的宗旨，以生態(tài)化、娛樂個性化為設(shè)計理念，對“金海聯(lián)商業(yè)廣場”總體規(guī)劃設(shè)計，將城市主題綠化廣場與“金海聯(lián)商業(yè)廣場”融為一體，達(dá)到商業(yè)與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。 二、剖面設(shè)計 確定層數(shù)，垂直結(jié)構(gòu)和形式，做好垂直交通組織。 核心中庭可以搭建活動舞臺，經(jīng)常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀看。在室內(nèi)設(shè)計中庭，不要過分追求中庭得寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。譬如利用 B1 直接連接室外街道的出入口， 2F的直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。 （５）景觀的垂直吸引力 采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是商業(yè)廣場室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。 三、其它設(shè)計要素 （ 1）、照明設(shè)計 商業(yè)廣場的室內(nèi)照明設(shè)計既要滿足展示商品的功能需要，又要滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計對塑造商業(yè)廣場的形象起著至關(guān)重要的作用。 （ 2）、景觀設(shè)計 室內(nèi)景觀設(shè)計與室外景觀設(shè)計需要相互協(xié)調(diào)。 （ 4）、節(jié)能設(shè)計 商業(yè)廣場建筑節(jié)能設(shè)計，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個方面考慮。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)營與營銷 第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭 每一個成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 品牌 信任度：消費(fèi)者對購買