【正文】 ： 458戶(hù) 居住用房戶(hù)型面積 ： 95150 平方米 /套 主力戶(hù)型 ： 110120平方米 /戶(hù) 居住用房均價(jià) ： 1780元 /平方米 已推房源銷(xiāo)售率 ： 65% 項(xiàng)目地點(diǎn) ：海安鎮(zhèn)人民東路 61號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：江蘇煒賦集團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司海安分公司 售樓電話(huà) ： 05138161111 （四）中洋水景 基本資料： 總建筑面積 ： 27860 平方米 總戶(hù)數(shù) ： 218戶(hù) 主 力戶(hù)型 ： 120210平方米 /戶(hù) 居住用房均價(jià) ： 2200元 /平方米 已推房源銷(xiāo)售率 ： 95% 項(xiàng)目地點(diǎn) ：海安鎮(zhèn)草壩南路 2 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：南通南洋置業(yè)有限公司 售樓電話(huà) ： 05138818148 （五）潤(rùn)洋花園 基本資料： 項(xiàng)目占地： 38215平方米 總建筑面積 ： 49680 平方米 總戶(hù)數(shù) ： 368戶(hù) 主力戶(hù)型 ： 120210平方米 /戶(hù) 居住用房均價(jià) ： 2230元 /平方米 已推房源銷(xiāo)售率 ： 85% 項(xiàng)目地點(diǎn) ：海安鎮(zhèn)江海西路 35號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ：南通潤(rùn)洋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓電話(huà) ： 05138866278 （六 ）鵬福公寓 基本資料： 總建筑面積 ： 5162 平方米 總戶(hù)數(shù) ： 36 戶(hù) 居住用房戶(hù)型面積 ： 115145平方米 /套 主力戶(hù)型 ： 125135平方米 /戶(hù) 居住用房基價(jià) ： 1680元 /平方米 層差比例： 一層基價(jià)加 24%、二層基價(jià)加 26%、三層基價(jià)加 20%、四層基價(jià)加 14%、五層基價(jià)加 21%送六層 商鋪均價(jià)： 7500 元 /平方米 已推房源銷(xiāo)售率 ： 65% 項(xiàng)目地點(diǎn) ：海安鎮(zhèn)江海西路鎮(zhèn)政府對(duì)面 開(kāi)發(fā)商 ：海安地產(chǎn)公司 售樓電話(huà) ： 13057037511 （七）汽運(yùn)商鋪 基本資料： 商鋪戶(hù)型面積： 120— 295平方米 /宗 銷(xiāo)售價(jià)格： 一二層整合銷(xiāo)售 8000元 /平方米、三、四、五層整合銷(xiāo)售2400 元 /平方米 交付時(shí)間： 2021 年 6月 開(kāi)發(fā)商： 天鑫開(kāi)發(fā)公司 /南通汽運(yùn)集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā) 地址： 204 國(guó)道和長(zhǎng)江路交接處 銷(xiāo)售電話(huà)： 2970666 5618629 在售樓盤(pán)客源總結(jié)： 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在 18002450 元區(qū)間，且更集中于 2021 元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在15002021元之間。 八、海安商業(yè)現(xiàn)狀 海安作為南通下屬的一個(gè)縣，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，商貿(mào)也不夠發(fā)達(dá)。 長(zhǎng)度：人民中路大約 500 米，其余幾條路劃在商業(yè)中心的 路長(zhǎng)大概只有 100— 200 米。在人民中路和西路以及人民中路和東路交匯處有幾個(gè)大型的商場(chǎng)和超市。 主要商場(chǎng)：文峰大世界商場(chǎng)、五星電器（沒(méi)有開(kāi)業(yè)）、新時(shí)代購(gòu)物中心、華藝商場(chǎng)、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、農(nóng)工商超市海安店、文峰大世界超市、蘇中大廈。而那幾個(gè)大型的商場(chǎng)和超市基本都是綜 合性的，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、服飾、電器等。 租金與售金：這一范圍內(nèi)的店鋪和門(mén)面基本都是以出租為主，絕少有出售的。個(gè)別出售的一般每平方米都在 萬(wàn)元以上。經(jīng)營(yíng)品牌大多為國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌，也有部分 國(guó)外品牌，但檔次不高。 輻射范圍：基本是海安的縣域范圍，即海安縣城和海安所轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，基本輻射不到周邊地區(qū)。在海安是頗具影響和最具知名度的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一， 曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)最高日銷(xiāo)售額300 萬(wàn)元、連續(xù) 10 天日商品銷(xiāo)售額超百萬(wàn)等海安商業(yè)發(fā)展史上的最高紀(jì)錄。蘇中大廈主樓高九層，集購(gòu)物、餐飲、住宿、娛樂(lè)于一體，是一所多功能綜合性大廈、在海安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)其功能和規(guī)模均具有較大影響。 華藝商場(chǎng) 位置：人民中路 34號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積： 4000平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 1990年 月均營(yíng)業(yè)額： 200 萬(wàn)元 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝、鞋帽、百貨、針紡織品等 點(diǎn)評(píng)：華藝商場(chǎng)在海安歷史非常悠久，至今已有十幾年的歷史，所處地理位置十分優(yōu)勢(shì)，就在人民中路的中段、毗鄰縣人民政府和縣文化館。 農(nóng)工商超市海安店 位置：人民西路 1 號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積： 4500平方米 開(kāi)業(yè) 時(shí)間： 2021年 月均營(yíng)業(yè)額： 350 萬(wàn)元 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：日用百貨、服裝鞋帽、文化用品、 針織品、土特產(chǎn)、主副食品、糧油食品、農(nóng)副產(chǎn)品、五金交電、電子產(chǎn)品、飲料、冷凍包裝食品、糖果、糧油、奶制品、南北貨、罐頭、通訊器材、煙酒 點(diǎn)評(píng)：農(nóng)工商超市為海安首屈一指的大型綜合性超市，是海安老百姓購(gòu)買(mǎi)生活用品的首選之地，規(guī)模較大、品種齊全，一般的生活用品在這里基本都可以買(mǎi)到，生意很好。 代表專(zhuān)賣(mài)店： 鉑金鉆石專(zhuān)賣(mài)店 營(yíng)業(yè)面積： 60 平方米（兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)面） 經(jīng)營(yíng)狀況：生意不錯(cuò)，門(mén)面店人流量很大 商品檔次：較高，在海安地區(qū)是最好的 金利來(lái)海安專(zhuān)營(yíng)店 營(yíng)業(yè)面積： 30 平方米（一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)面） 經(jīng)營(yíng)狀況：生意一般，門(mén)面里 人流量很少 商品檔次：全部為金利來(lái)的服飾和領(lǐng)帶，檔次較高 美特斯卡丹專(zhuān)賣(mài)店 營(yíng)業(yè)面積： 50 平方米（一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)面和一個(gè)較小門(mén)面） 經(jīng)營(yíng)狀況：生意極差，門(mén)面里幾乎沒(méi)人，門(mén)面玻璃上貼著“店面轉(zhuǎn)讓”的告示 商品檔次：很高，價(jià)格也很高，有點(diǎn)超出海安普通老百姓的消費(fèi)能力 蘭貴人服飾專(zhuān)賣(mài)店 營(yíng)業(yè)面積： 90 平方米（三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)面） 經(jīng)營(yíng)狀況：生意很差，門(mén)面店人流量不大，正在清倉(cāng)大 處理 商品檔次：高檔，價(jià)格也較高，不太受海安普通老百姓的歡迎 總結(jié)： 海安的商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，基本與海安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和在南通所有下屬縣域經(jīng)濟(jì)體中排名較后的狀況是相適應(yīng)的，整個(gè)縣城范圍內(nèi)能稱(chēng)得上商圈或商業(yè)中心的也就這么一個(gè)，其余基本都是一些沿街的店面，生意一般、人流也不大。這一商圈的輻射范圍基本也就是海安地區(qū)，很難輻射到周邊和其他地區(qū)。長(zhǎng)江路 是海安的一條主干道，連接著 204 國(guó)道和永安路，是進(jìn)出海安縣城的一條必經(jīng)之路，長(zhǎng)江東路就直接到開(kāi)發(fā)區(qū)，長(zhǎng)江西路就直接到工業(yè)園區(qū)，雖然這條路不是商業(yè)干道、但是海安縣城最重要的一條主動(dòng)脈，絕大部分的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)也集中在這條路的兩側(cè)。平方米 輻射范圍：海安縣城及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點(diǎn) 評(píng)：蘇中國(guó)際家俱城是剛建成不久的大型專(zhuān)業(yè)性家俱賣(mài)城，基本都是以成品家俱為主。處于長(zhǎng)江西路上，距離縣城中心較遠(yuǎn)，但交通還是很便利，生意很好，一般海安老百姓買(mǎi)家俱這里是首選之一。 經(jīng)營(yíng)狀況：東西二區(qū)差別很大，東區(qū)生意較好、客流量很大、基本沒(méi)有空鋪；西區(qū)生意較差、客流量很小、有大量空鋪。市場(chǎng)的檔次不高，屋頂還是大棚。規(guī)模很大、輻射的范圍在海安這些市場(chǎng)中最廣的了。平方米，二樓 15 元 /月平方米，四樓 10 元 /月 泰寧批發(fā)市場(chǎng) 位 置：長(zhǎng)江中路 59 號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：文體用品、燈具、服裝鞋帽、五金、日用百貨、床上用品、針織 經(jīng)營(yíng)狀況：生意較好，有少量空鋪 租 金：一樓 20 平方米商鋪，一年租金 1萬(wàn)元；二樓 20 平方米商鋪，一年租金 5000— 6000 元。是一個(gè)較老的批發(fā)市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)有上下二層，一樓以日用百貨為主、二樓服裝鞋帽為主，總的來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)很全、也很雜，商品檔次不高，普通老百姓和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)顧客較多，生意不錯(cuò)、人流量很大。 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點(diǎn) 評(píng)：泰寧裝飾城就處于泰寧批發(fā)市場(chǎng)對(duì)面，和泰寧批發(fā)市場(chǎng)形成互補(bǔ)，在這一區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)海安最大專(zhuān)業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)，位置、交通條件都不錯(cuò)，人流量很大，生意較好。 通海大市場(chǎng) 位 置：江海中路和中壩中路交界處 經(jīng)營(yíng)面積： 1萬(wàn)平方米 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：農(nóng)副產(chǎn)品、服裝鞋帽、家電維修 經(jīng)營(yíng)狀況：生意較好，有少量空鋪 租 金：標(biāo)準(zhǔn)門(mén)面 店 20平方米，位置較好的一年租金 元，較差的 6000— 8000 元 輻射范圍：海安縣城 點(diǎn) 評(píng)：這是唯一的不在長(zhǎng)江路兩側(cè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、它更靠近縣城中心，原來(lái)是一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，慢慢又在兩邊發(fā)展了沿街商鋪，但基本都是以農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售和加工為主，也有一些服裝、家電維修雜居其中，檔次不高。 總結(jié)： 海安的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普通規(guī)模都不大，最大也不過(guò) 2萬(wàn)平方米左右，小一點(diǎn)的 1 萬(wàn)平方米，綜合性的以資豐和泰寧兩個(gè)為代表，但無(wú)論是從市場(chǎng)硬件和經(jīng)營(yíng)商品的軟件來(lái)看，檔次都 不高。 專(zhuān)業(yè)性以蘇中國(guó)際家居城和蘇東裝飾廣場(chǎng)為代表，這二個(gè)專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)都是以家居、建材為主，除此以外，海安也沒(méi)有別的什么規(guī)模較大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)了。 整個(gè)海安缺少大型的、綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，即使是以某一商品為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，也是非常缺少的，除了建材、家居以外，別的都沒(méi)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 九、項(xiàng)目總體概況 海安北 臨鹽城，西接泰州，南靠南通，位于蘇中三大二級(jí)城市的中心位置，成為蘇中重要的樞紐城市，是未來(lái)的蘇中商業(yè)新中心，海安的發(fā)展騰飛指日可待。眾房地產(chǎn)投資者熟知的經(jīng)營(yíng)要決就是：一是地段、二是地段、三仍是地段。俗話(huà)說(shuō)得好“路通財(cái)通”，繁榮的商業(yè)往往在交通便利的地方最先出現(xiàn)，海安火車(chē)站組為蘇北地區(qū)鐵路交通網(wǎng)建設(shè)的重要里程碑，將起到蘇中地區(qū)鐵路運(yùn)行管理指揮中心，全國(guó)重要的鐵路交通樞紐的作用，大力打造“道口經(jīng)濟(jì)”促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，火車(chē)站也將成為具有戰(zhàn)略眼光的投資人心目中的黃金海岸。依據(jù)政府規(guī)劃，將在海安火車(chē)站商圈建設(shè)成蘇中最大的市場(chǎng)群，工商、稅收、物流、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套一應(yīng)俱全，成為蘇中商貿(mào)的流通中心，海安城區(qū)的副中心。 海安交通便捷，水陸空通達(dá)，南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)所處的交通條件十分優(yōu)越，在項(xiàng)目附近有兩條鐵路 （新長(zhǎng)鐵路 江蘇新沂—— 浙江長(zhǎng)興 寧啟鐵路 南京 —— 啟東） 兩條高速（海栗告訴 鹽通高速）兩條國(guó)道（ 204 國(guó)道 328 國(guó)道）便捷的交通條件是本項(xiàng)目后期市場(chǎng)繁榮的重 要保證。 十、項(xiàng)目 SWOT分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)模大，總建筑面積 萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。 緊鄰海安迎賓路，鹽通高速、海安外環(huán)線(xiàn)，交通便捷，配貨便利。 依托海安火車(chē)站，緊鄰火車(chē)站站前廣場(chǎng)，人流量充足，投資者財(cái)流有保障。 本項(xiàng)目在地理位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模、功能設(shè)計(jì)等方面要比周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)越。 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，商業(yè)氛圍的形成需要一定的時(shí)間，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。 （三）威脅分析 與房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，海安居民選擇商業(yè)用房的區(qū)域性?xún)A向較強(qiáng)烈，消費(fèi)習(xí)慣不容易改變，在一定程度上將限制短期內(nèi)本項(xiàng)目的客戶(hù)群來(lái)源。 在本項(xiàng)目附近，聚集了鴻禧、奧華等許多開(kāi)發(fā)與本項(xiàng)目相同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)本項(xiàng)目有直接的影響，將持續(xù)威脅本項(xiàng)目每一期的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，受市場(chǎng)可變因素影響大，對(duì)產(chǎn)品更新、營(yíng)銷(xiāo)策劃、資金籌措、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化等方面提出了較高的要求。 本項(xiàng)目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場(chǎng)效果。 隨著海安縣城新區(qū)的東移，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心必將東移，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。因此，依托于一期工程的成功運(yùn)作，金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)具有交通便捷、人流量大、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸現(xiàn)出本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。 密切關(guān)注一期工程的市場(chǎng)反映情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行以后各期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類(lèi)型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與投資置業(yè)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化速度的本質(zhì)性飛躍。 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位理念的提升，加強(qiáng)對(duì)商貿(mào)城大商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)方式的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。 （ 3)項(xiàng)目規(guī)模 :本項(xiàng)目總用地面積約 83079 平方米，共有 萬(wàn)平方米的建筑空間，總投資約 元 。它將立足蘇中，輻射全省，面向全國(guó)，同創(chuàng)輝煌，使之成為國(guó)內(nèi)外廠(chǎng)商、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商云集，世界知名品牌薈萃的蘇中地區(qū)最大的商貿(mào)展銷(xiāo)中心 之一 。 （ 6） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 ： 本項(xiàng)目地處海安新建火車(chē)站站前廣場(chǎng)迎賓路東 側(cè)，以展現(xiàn) “ 海安古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映 ” 為總體風(fēng)格，淋漓展示海安的輝煌歷史與美好未來(lái)。本項(xiàng)目將充分滿(mǎn)足其國(guó)內(nèi)外大型采購(gòu)企業(yè)的采購(gòu)要求，產(chǎn)品的品質(zhì)也將達(dá)到國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平，其功能集現(xiàn)代物流 設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系、網(wǎng)絡(luò)采購(gòu)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)連鎖銷(xiāo)售、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身、醫(yī)療、工商、稅務(wù)、商檢、報(bào)關(guān)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、銀行、酒店、法律顧問(wèn)、旅游服務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、商務(wù)人才培訓(xùn)為一體，同時(shí)還應(yīng)營(yíng)造出清雅恬靜的理想環(huán)境。 客戶(hù)群定位 （ 1）消費(fèi)者基本特征 A 基本特征一 目標(biāo)市場(chǎng)： 拋開(kāi)產(chǎn)品的品牌、品質(zhì)及定位，地段的固有主力目標(biāo)市場(chǎng)：海安尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)客戶(hù)群體。 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： 作經(jīng)營(yíng)用，以鋪為生；有部分作為投資。 其他： 補(bǔ)充市場(chǎng)不足，拉力不大。 B 基本特征二 目標(biāo)市場(chǎng)： 拋開(kāi)地段概念，受總價(jià)限制的，價(jià)格主力目標(biāo)市場(chǎng) 。 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：