【正文】 的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下 ，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。 漢川市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。房地產(chǎn) 業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。 漢川市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢： XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 15 頁 （ 1） 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。漢川市民人均收入近年 來一直呈 穩(wěn)步 增長勢態(tài)，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。漢川作為 大城市武漢市的近鄰 ，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本 地 房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。 在滿足了住的基本需要后，消費者對 高檔 住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。本XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 16 頁 區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，用地內(nèi)高差不大，比較平整，易于建設(shè)；從現(xiàn)狀建筑類型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公建筑，為形成文化商業(yè)廣場提供了條件 ,完全可以改造為展現(xiàn)漢川市歡樂街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。施工期的污染隨著工程的結(jié)束而消失，其對外環(huán)境的影響不大。從環(huán)境角度而言，該項目建設(shè)可行。 ◇ 市 場風險 漢川經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)更是鳳毛麟角，且該項目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場銷售風險較小。 ◇ 管理風險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運作的管理制度，安全管理、項目管理、投資管理等方面拿制度管理企業(yè)，完善了股東會、董事會議事制度，搭建好權(quán)力制約制衡的公司構(gòu)架，克服個人主觀隨 意，降低了管理風險。 ◇ 定價風險 漢正商業(yè)廣場處于漢川商業(yè)的鉑金地段，有財富聚寶盆的美稱，稀有、獨特賦予其高溢價，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定價風險。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 18 頁 第五 章 營銷方案 漢正商業(yè)廣場本著創(chuàng)造價值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要引進大型知名商家和品牌代理商入駐，項目銷售由專業(yè)銷售公司統(tǒng)一策劃、銷售。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供毛坯房，根據(jù)客商不同功能要求，由客戶根據(jù)自己的需求設(shè)計圖統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套，室內(nèi)裝修具體營銷方式如下： 一層沿街面為商鋪門面，分隔為建筑面積 20— 40 ㎡ 商鋪若干，中 間為通透敞開式買場，每個柜臺建筑平面在 20 ㎡ 以上，為分割出售，每層建筑面積 5,677 ㎡ 。每層建筑面積 5,677 ㎡ 。 五至二十二層為高 層 住宅區(qū)，每層建筑面積 2101 ㎡， 按單套出售。其中： 公司 自籌 資 金5,800 萬 元， 預售再投入資金 4,200 萬元 ,向銀行借款 5,000 萬元。 （ 2） 2020年 6— 12月，投資 6,000萬元， 支付建安工程費和部份 營銷費用 。 (4) 2020 年度 ，投資 1,000 萬元 ,進行相關(guān)稅費 清算 。 資金調(diào)度見明細表 表 1 資金籌集、償還評估表 序號 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 1 銷售收入 5297 13243 5297 23837 2 銷售成本 2652 6625 2652 11929 3 銷售費用 196 342 342 880 4 經(jīng)營稅金及附加 292 727 292 1311 5 管理費用 121 54 24 199 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 21 頁 6 財務(wù)費用 411 329 82 822 7 總成本費用 3672 8077 3392 11929 8 稅前利潤 1625 5166 1905 8696 9 減：所得稅 0 0 2174 2174 10 凈利潤 1625 5166 269 6522 11 開發(fā)成本 10413 1948 897 13258 12 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 2652 6625 2652 11929 13 凈現(xiàn)金流量 5725 10172 1568 6015 14 累計凈現(xiàn)金流量 5725 4447 6015 15 凈現(xiàn)值 5112 8109 1116 4113 16 累計凈現(xiàn)值 5112 2997 4113 17 財務(wù)內(nèi)部收益率： 92% 財務(wù)凈現(xiàn)值： 4113 萬元 財務(wù)投資回收期： 年 總投資： 15159 萬元 開發(fā)成本： 13258 萬元 開發(fā)費用： 1901 萬元 18 銷 (預 )售 收入 5297 13243 5297 23837 19 企業(yè)自籌資金 5800 0 0 5800 20 負債增加 (減少 )額 5000 1000 3000 1000 0 21 其中 :工行貸款 5000 1000 3000 1000 0 22 年初負債累計額 0 5000 4000 1000 0 23 其中 :工行貸款 0 5000 4000 1000 0 24 當年可用還貸資金 5075 10172 1568 25 資金結(jié)余 5075 14247 12815 11815 26 當年償債保證比 0 15 5 13 工行貸款償還期： 3 年 綜合償債保證比： XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 22 頁 第七章 項目財務(wù)可行性分析 第 1 節(jié) 銷售計劃與銷售價格 計劃 完工 面積 65,020 平方米， 計劃銷售 54,468 平方米 ,空置率10%。實現(xiàn)銷售收入 23,837 萬元。商鋪平均銷售單價 8,000 元 ,實現(xiàn)銷售收入 16,350萬 元。 （ 3） 住宅樓單價 1,890 元 /㎡起步，樓層每增一層單價加40 元 /㎡，住宅均價 2,200 元 /㎡，可實現(xiàn)銷售 8,319 萬元 ，按90%實現(xiàn)銷 售 7,487 萬元 。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 25 頁 第 3 節(jié) 成本費用估算 漢正商業(yè)廣場總投資 15,159 萬元，其中：工程開發(fā)成本13,258 萬元 (含土地增值稅 ),開發(fā)費用 1,901 萬元。 投資適中。 回收期短。 資金使用期限 匹配 合理。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 29 頁 現(xiàn)金流充足。 收益率較高。 綜合償債保證比高。 綜上所述，漢正商業(yè)廣場項目 資金運 投資適中，投資回收期短，可克服經(jīng)濟周期性風險； 資金使用期限匹配合理， 有利企業(yè) 穩(wěn)健 經(jīng)營；現(xiàn)金流充足， 收益率 較高，償債能力強， 可保障項目的順利實施，且項目綜合償債保證比 高 ,貸款償還有保障 。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 30 頁 第八章 可行性研究結(jié)論與建議 第 1節(jié) 可行性研究結(jié)論 總體供給狀況 漢川市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭 狀 況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了 大量精力 ，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅 約 十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供 不應(yīng) 求的局面。 根據(jù)項目的可比性原則，我們選取漢川市內(nèi)的 御景春城小高層 、金地名居 等較有代表性的樓盤，作為 漢正商業(yè)廣場 的主要競爭者進行對比和研究。銷售情況 御景春城小高層 于 2020年 5 月開盤， 均價已近 2020 元 ／ ㎡ ； 金地名居 2020 年 10 月份開盤以來， 均價已達 2400 元 ／ ㎡ ；在付款方式上，大部分是采 用一次性付款和銀行按揭兩種方式。 在這兩個樓盤銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式， 御城春景主要針對武漢客戶，金地名居則以本地成功人士為主，而漢正商業(yè)廣場的營銷 對象 主要 為 外地到漢川投資型客商和 漢川地區(qū)中高 端客戶。漢正商業(yè)廣場為漢川市 2020 年市政府要辦的“十件大事”之一，享有“六項”政策優(yōu)惠措施。 但因土地成本高，補償高，設(shè)計要求高，而導致定價均會超過御景和金地及漢川所有的樓盤，商業(yè)地段寸土寸金，綠化地帶少，對漢正商業(yè)廣場也有些影響。 第 2 節(jié) 項目實施建議 漢正商業(yè)廣場項目地處漢川城區(qū)商業(yè)中心地段，在此開發(fā)投資，資金需求大。 鑒于項目的成熟性和風險的可控性，以及有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，建議漢正商業(yè)廣場項目盡早立項開發(fā)建設(shè)