【文章內容簡介】 必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產上，而房地產作為不動產，其投資數額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消 費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，接受商品房的平均價格為 1800 元／ ㎡ 從對消費者購買力的分析來看，漢川居民已具有相當的購買力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據調查，漢川市民能夠接受的商品房平均價格為 1800 元／ ㎡ ，其中中高收入家庭則為 2600 元／ ㎡ 。在付款方式上，大多數市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。主流消費面 積在 100 ㎡ 以上 消費者在房屋面積、間隔、XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 14 頁 裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。 第 3 節(jié) 漢川市商品房需求 分析 商品房供給總量及特點 漢川 房地產 經歷 九 四 、九 五 年房地產為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調控中，房地產業(yè)進入谷底近幾年來，房地產市場在經過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產開發(fā)商的數目 下降， 買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下 ，房地產發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。 各個房地產商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現了 些 高質素的住宅小區(qū)， 如御城春景小高層， 在市場 細分 上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產消費的一個個小高潮。 漢川市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關產業(yè)的發(fā)展，因而房地產業(yè)成為一些相關產業(yè)的助動器。漢川市的房地產業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。房地產 業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產業(yè)已成為國民經濟的一項關系國計民生的重要產業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。漢川市房地產的發(fā)展，與國內其它城市的房地產業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現出其特殊的一面。 漢川市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢： XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 15 頁 （ 1） 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件 耐用消費品，其主導作用極為明顯。漢川市民人均收入近年 來一直呈 穩(wěn)步 增長勢態(tài)，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結構、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨 武漢 1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農村建設投入的加大 ，勢必帶來更多的外來資金和 農村 人口 涌入城市 ，進一步刺激漢川房地產業(yè) 的發(fā)展。漢川作為 大城市武漢市的近鄰 ，經濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本 地 房地產業(yè)的一定的發(fā)展機會。 （ 4） 隨著消費者和房地產市場的逐步成熟，消費者對房地產的要求將趨向于更加舒適、更便利， 高層 住宅將會趨向人性化、智能化、 功能 化 多 方向發(fā)展，這為廣大房地產商又提供了一個新的市場機會。 在滿足了住的基本需要后，消費者對 高檔 住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 第 4 節(jié) 項目建設條件 本項目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現狀的建設狀況和環(huán)境質量與其區(qū)位和土地價值極不相稱，急需建設改造。本XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 16 頁 區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎設施齊全，用地內高差不大，比較平整，易于建設；從現狀建筑類型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公建筑，為形成文化商業(yè)廣場提供了條件 ,完全可以改造為展現漢川市歡樂街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。 第 5 節(jié) 環(huán)境評價 該項目產生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚塵、渣土、廢水 等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內各種設備運行產生的噪聲以及生活垃圾。施工期的污染隨著工程的結束而消失，其對外環(huán)境的影響不大。入住期產生的生活污水預處理后經城市污水管網進入 漢川市 污水處理廠處理； 商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運往漢川市 生活垃圾集中 地 填埋等。從環(huán)境角度而言，該項目建設可行。 第 6 節(jié) 項目風險控制 ◇ 政策風險 漢正商業(yè)廣場為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項目與普通房地產開發(fā)不同，不在國家房地產調控之列，無政策風險。 ◇ 市 場風險 漢川經濟高速發(fā)展，房地產供不應求，商業(yè)地產更是鳳毛麟角，且該項目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場銷售風險較小。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 17 頁 ◇ 資金風險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標準一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產項目為公司積累了相對充足的資金，資金風險較小。 ◇ 管理風險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運作的管理制度，安全管理、項目管理、投資管理等方面拿制度管理企業(yè)，完善了股東會、董事會議事制度，搭建好權力制約制衡的公司構架，克服個人主觀隨 意，降低了管理風險。 ◇ 技術風險 公司完善了 130 條施工技術安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設計事務所為公司建筑設計單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網站營銷的強力合作伙伴，與嚴謹的漢川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴把工程質量關，將技術風險大大降低。 ◇ 定價風險 漢正商業(yè)廣場處于漢川商業(yè)的鉑金地段，有財富聚寶盆的美稱，稀有、獨特賦予其高溢價，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定價風險。 ◇ 法律風險 公司決策采用智囊團方式，由資深律師和總顧問把關，杜絕了經營中的法律風險。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 18 頁 第五 章 營銷方案 漢正商業(yè)廣場本著創(chuàng)造價值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要引進大型知名商家和品牌代理商入駐，項目銷售由專業(yè)銷售公司統(tǒng)一策劃、銷售。并與中國工商銀行、中國建設銀行進行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供毛坯房，根據客商不同功能要求，由客戶根據自己的需求設計圖統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套，室內裝修具體營銷方式如下： 一層沿街面為商鋪門面，分隔為建筑面積 20— 40 ㎡ 商鋪若干，中 間為通透敞開式買場，每個柜臺建筑平面在 20 ㎡ 以上，為分割出售，每層建筑面積 5,677 ㎡ 。 二至三層為整體通透敞開式賣場，設各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。每層建筑面積 5,677 ㎡ 。 四層為娛樂休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售， 每層 建筑面積 5,677㎡ 。 五至二十二層為高 層 住宅區(qū)，每層建筑面積 2101 ㎡， 按單套出售。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 19 頁 第六章 項目投資預測 第 1 節(jié) 項目總投資 開發(fā)總投資 （ 2020 年至 2020 年） ： 15,159 萬元 其中： (一 )開發(fā)成本 13,258 萬元 土地費 用 ： 6,074 萬元 前期 工程費： 125 萬元 房屋開發(fā)費 ： 6,112 萬元 公共 配套 設施 費 ： 520 萬元 不可預見費 : 183 萬元 項目開發(fā)稅 費： 222 萬元 其它費用 ： 22 萬元 (二 )、開發(fā)費用 1,901 萬元 銷售費用 ： 880 萬元 管理費用 : 199 萬元 建設期 利息： 822 萬元 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 20 頁 第 2 節(jié)：資金籌措與投資 資金籌措 該項目總投資 億元， 公司自籌 1 億元。其中： 公司 自籌 資 金5,800 萬 元， 預售再投入資金 4,200 萬元 ,向銀行借款 5,000 萬元。 項目投資計劃 （ 1） 2020年 1— 6月，投資 6,000萬元， 支付土地出讓金和 項目前期 工程 費 。 （ 2） 2020年 6— 12月，投資 6,000萬元， 支付建安工程費和部份 營銷費用 。 （ 3） 2020 年 1— 12 月 ， 投資 2,000 萬元 ，用于公共設施配套 。 (4) 2020 年度 ，投資 1,000 萬元 ,進行相關稅費 清算 。 資金籌集及償還