【文章內(nèi)容簡介】 必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。這部分潛在的消 費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，接受商品房的平均價(jià)格為 1800 元／ ㎡ 從對消費(fèi)者購買力的分析來看，漢川居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，漢川市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為 1800 元／ ㎡ ，其中中高收入家庭則為 2600 元／ ㎡ 。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。主流消費(fèi)面 積在 100 ㎡ 以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 14 頁 裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。 第 3 節(jié) 漢川市商品房需求 分析 商品房供給總量及特點(diǎn) 漢川 房地產(chǎn) 經(jīng)歷 九 四 、九 五 年房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目 下降， 買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下 ，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn)了 些 高質(zhì)素的住宅小區(qū)， 如御城春景小高層， 在市場 細(xì)分 上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個個小高潮。 漢川市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。漢川市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn) 業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。漢川市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 漢川市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢： XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 15 頁 （ 1） 在政府鼓勵消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件 耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。漢川市民人均收入近年 來一直呈 穩(wěn)步 增長勢態(tài)，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨 武漢 1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農(nóng)村建設(shè)投入的加大 ，勢必帶來更多的外來資金和 農(nóng)村 人口 涌入城市 ，進(jìn)一步刺激漢川房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。漢川作為 大城市武漢市的近鄰 ，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本 地 房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利， 高層 住宅將會趨向人性化、智能化、 功能 化 多 方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對 高檔 住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 第 4 節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 本項(xiàng)目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現(xiàn)狀的建設(shè)狀況和環(huán)境質(zhì)量與其區(qū)位和土地價(jià)值極不相稱，急需建設(shè)改造。本XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 16 頁 區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，用地內(nèi)高差不大，比較平整，易于建設(shè)；從現(xiàn)狀建筑類型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公建筑，為形成文化商業(yè)廣場提供了條件 ,完全可以改造為展現(xiàn)漢川市歡樂街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。 第 5 節(jié) 環(huán)境評價(jià) 該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚(yáng)塵、渣土、廢水 等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲以及生活垃圾。施工期的污染隨著工程的結(jié)束而消失，其對外環(huán)境的影響不大。入住期產(chǎn)生的生活污水預(yù)處理后經(jīng)城市污水管網(wǎng)進(jìn)入 漢川市 污水處理廠處理； 商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運(yùn)往漢川市 生活垃圾集中 地 填埋等。從環(huán)境角度而言，該項(xiàng)目建設(shè)可行。 第 6 節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 ◇ 政策風(fēng)險(xiǎn) 漢正商業(yè)廣場為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同，不在國家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無政策風(fēng)險(xiǎn)。 ◇ 市 場風(fēng)險(xiǎn) 漢川經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)更是鳳毛麟角，且該項(xiàng)目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場銷售風(fēng)險(xiǎn)較小。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 17 頁 ◇ 資金風(fēng)險(xiǎn) 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關(guān)系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產(chǎn)項(xiàng)目為公司積累了相對充足的資金，資金風(fēng)險(xiǎn)較小。 ◇ 管理風(fēng)險(xiǎn) 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的管理制度，安全管理、項(xiàng)目管理、投資管理等方面拿制度管理企業(yè)，完善了股東會、董事會議事制度，搭建好權(quán)力制約制衡的公司構(gòu)架，克服個人主觀隨 意，降低了管理風(fēng)險(xiǎn)。 ◇ 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 公司完善了 130 條施工技術(shù)安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所為公司建筑設(shè)計(jì)單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營銷的強(qiáng)力合作伙伴，與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。 ◇ 定價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 漢正商業(yè)廣場處于漢川商業(yè)的鉑金地段，有財(cái)富聚寶盆的美稱，稀有、獨(dú)特賦予其高溢價(jià)，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 ◇ 法律風(fēng)險(xiǎn) 公司決策采用智囊團(tuán)方式，由資深律師和總顧問把關(guān)，杜絕了經(jīng)營中的法律風(fēng)險(xiǎn)。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 18 頁 第五 章 營銷方案 漢正商業(yè)廣場本著創(chuàng)造價(jià)值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要引進(jìn)大型知名商家和品牌代理商入駐，項(xiàng)目銷售由專業(yè)銷售公司統(tǒng)一策劃、銷售。并與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行進(jìn)行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供毛坯房，根據(jù)客商不同功能要求，由客戶根據(jù)自己的需求設(shè)計(jì)圖統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套，室內(nèi)裝修具體營銷方式如下： 一層沿街面為商鋪門面，分隔為建筑面積 20— 40 ㎡ 商鋪若干，中 間為通透敞開式買場，每個柜臺建筑平面在 20 ㎡ 以上，為分割出售，每層建筑面積 5,677 ㎡ 。 二至三層為整體通透敞開式賣場，設(shè)各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。每層建筑面積 5,677 ㎡ 。 四層為娛樂休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售， 每層 建筑面積 5,677㎡ 。 五至二十二層為高 層 住宅區(qū)，每層建筑面積 2101 ㎡， 按單套出售。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 19 頁 第六章 項(xiàng)目投資預(yù)測 第 1 節(jié) 項(xiàng)目總投資 開發(fā)總投資 （ 2020 年至 2020 年） ： 15,159 萬元 其中： (一 )開發(fā)成本 13,258 萬元 土地費(fèi) 用 ： 6,074 萬元 前期 工程費(fèi)： 125 萬元 房屋開發(fā)費(fèi) ： 6,112 萬元 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) ： 520 萬元 不可預(yù)見費(fèi) : 183 萬元 項(xiàng)目開發(fā)稅 費(fèi)： 222 萬元 其它費(fèi)用 ： 22 萬元 (二 )、開發(fā)費(fèi)用 1,901 萬元 銷售費(fèi)用 ： 880 萬元 管理費(fèi)用 : 199 萬元 建設(shè)期 利息： 822 萬元 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報(bào)告》 第 20 頁 第 2 節(jié)：資金籌措與投資 資金籌措 該項(xiàng)目總投資 億元， 公司自籌 1 億元。其中： 公司 自籌 資 金5,800 萬 元， 預(yù)售再投入資金 4,200 萬元 ,向銀行借款 5,000 萬元。 項(xiàng)目投資計(jì)劃 （ 1） 2020年 1— 6月，投資 6,000萬元， 支付土地出讓金和 項(xiàng)目前期 工程 費(fèi) 。 （ 2） 2020年 6— 12月，投資 6,000萬元， 支付建安工程費(fèi)和部份 營銷費(fèi)用 。 （ 3） 2020 年 1— 12 月 ， 投資 2,000 萬元 ，用于公共設(shè)施配套 。 (4) 2020 年度 ，投資 1,000 萬元 ,進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi) 清算 。 資金籌集及償還