【文章內(nèi)容簡介】 增加，這無疑對開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細的要求。某商品房價格一路飆升，但從某的市場容量、經(jīng)濟發(fā)展趨勢和消費者市場空間等因素來看，某的商品房價格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。商品房情況數(shù)據(jù)分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長，近200萬平方米的施工面積預(yù)示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競爭。某商品房竣工面積從前幾年的增勢到今年驟然平和，皆因2003年增勢過快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實施密切相關(guān)。%，可見某房地產(chǎn)市場空間大，對于開發(fā)商來說正是進入的大好時機，但這種狀況預(yù)計不會維持太長時間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機會。目前某房地產(chǎn)市場供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無疑對開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細的要求。某商品房價格一路飆升，但從某的市場容量、經(jīng)濟發(fā)展趨勢和消費者市場空間等因素來看，某的商品房價格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。展望與預(yù)測（1）商品住房進入總量增長期近幾年，某商品住房市場日益繁榮，銷售面積逐步增加，商品住房已進入總量增長延續(xù)期。隨著某住房制度改革深入推進，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動等待分房轉(zhuǎn)變到主動進入市場買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，從滿足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。這種住房觀念的重要轉(zhuǎn)變，成為某住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷售業(yè)績逐年擴大。預(yù)計今后幾年某商品住房銷售仍將加快運行速度。（2）房價走勢預(yù)測2005年某房價持續(xù)上漲的總體趨勢不會改變。理由如下：A、土地資源的不可再生性決定房價合理上漲是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標志之一。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來建筑成本的增加。從這兩點來看，房價上漲是順理成章之事。B、有效需求的增加，也會促使房價持續(xù)上漲。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶的增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求。C、土地實行招標、掛牌、拍賣與建材漲價對2005年商品住房價格會有相對的影響；再有某房地產(chǎn)市場起步相對較晚，商品房總體價格偏低。因此，預(yù)計某2005年“普通商品住房”價格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有小幅度持續(xù)增長的過程。D、客戶的需要是市場的需要同樣是開發(fā)商的追求。根據(jù)我公司取得的潤洋花園客戶登記資料而進行的電話信息反饋獲悉，有效電話回訪樣本量56個?？蛻粼跇O度關(guān)注重視價格的同時，對房型合理性、房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認為115平方米/套~135平方米/套最為適宜；居住用房單價在1950元/平方米，主力總價在20萬元人民幣上下；商業(yè)用房單價在6000元/平方米，主力總價在75萬元人民幣上下。近幾年，某城市建設(shè)發(fā)展已逐步正軌，除住宅建設(shè)之外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已成為新的亮點，城市建設(shè)的整個發(fā)展趨勢與城區(qū)的身份愈來愈吻合。某不僅僅要建設(shè)成為適宜人居的城市，同時還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。同時大量新型的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的商業(yè)平臺。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是下一步的開發(fā)重點。城區(qū)居民購房選擇首選區(qū)域依然是老城區(qū)內(nèi)，這是由對習(xí)慣性生活的依賴所決定的，但不少居民對老城區(qū)的環(huán)境表示不滿，更希望居住于景點宜人、環(huán)境優(yōu)雅、交通和生活便利、商業(yè)配套設(shè)施齊全的生活小區(qū)，購房者更加關(guān)注教育、健康、休閑。消費需求分析消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在18002450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價格段，與當前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集中在15002000元之間。與單價接受度相對應(yīng)，某消費者對總價的接受度也有明顯提升，接受峰值從去年的1518萬提升到今年的1928萬，20萬以上總價的接受比例與去年相比也有明顯增加。六、商業(yè)用房市場分析（一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀某房地產(chǎn)市場上的商鋪開發(fā)力度不夠，某商鋪市場一直沒有火起來，投資商鋪屈指可數(shù)，某目前僅有的幾個大型商鋪僅人民路幾家連鎖性超市項目，無較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。商鋪市場走的是傳統(tǒng)的作坊式的營業(yè)方式。某商鋪市場不溫不火，商業(yè)運作不規(guī)范等現(xiàn)象嚴重。六一新政對商業(yè)用房市場打擊明顯，房產(chǎn)投資受到空前沖擊，因此開發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。開發(fā)商應(yīng)該經(jīng)過縝密的調(diào)查和嚴格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開發(fā)地段和準確定位，規(guī)避和降低風(fēng)險，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。開發(fā)商不應(yīng)僅在銷售上做文章，更應(yīng)考慮到業(yè)主或商家的利益。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實現(xiàn)投資價值的最大化，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者多贏的局面。（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展“以人為本，定位準確，功能合理，保本獲利，和諧發(fā)展”是21世紀對城市商業(yè)區(qū)的呼喚，也是今后對城市商業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著某縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂不思蜀”，而是將眼光轉(zhuǎn)移到了投資類或置業(yè)投資類房地產(chǎn)產(chǎn)品上。錢存銀行不甘心，用于炒股太操心，投資短期房產(chǎn)瞎操心，所以對以前“望塵莫及”的商業(yè)類產(chǎn)品產(chǎn)生了興趣，同時隨著居民投資理性的不斷加強，對商業(yè)產(chǎn)品的功能、品質(zhì)、科技含量、性價比（含金量）也提出了越來越高的要求。根據(jù)某城市經(jīng)濟社會的發(fā)展，以及商業(yè)區(qū)今后的發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品商業(yè)”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為居民今后投資商鋪的重要選擇條件。主要表現(xiàn)為：精品商業(yè)趨向細分化在商業(yè)市場日趨活躍，投資方式多元化的今天，一個商業(yè)樓盤吸引投資者的前提應(yīng)該是其與眾不同的個性和保值增值的有效性，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的細分是今后商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。對以往商業(yè)地產(chǎn)注重區(qū)位、地理位置、交通便捷程度、商業(yè)氛圍的同時，對商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、功能分區(qū)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高。商業(yè)地產(chǎn)進入品牌角逐時代隨著某商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢在必行。在商業(yè)地產(chǎn)買方市場的今天，職業(yè)或投資者對于商業(yè)地產(chǎn)地關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求保值增值、配套齊全、購物環(huán)境良好，還要考慮文化品位、今后轉(zhuǎn)讓交易余地以及升值潛力等，這些都是促成品牌商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時開發(fā)商也會逐漸認識品牌在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)、規(guī)?；?、分區(qū)明細化商業(yè)地產(chǎn)這一誘人市場。目前在某商業(yè)地產(chǎn)市場上，許多購房者不但注重價格，還把咨詢的重點轉(zhuǎn)移到開發(fā)商的實力、信譽、知名度以及品牌上，可見商業(yè)地產(chǎn)投資者越來越理性，要求也越來越高。商業(yè)產(chǎn)品投資逐步成為居民的消費熱點和投資手段某是蘇中地區(qū)的交通要道，但旅游業(yè)欠發(fā)達，發(fā)展物流、會展、國際商貿(mào)業(yè)一直是某經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于近幾年長江三角洲的騰起，某受到區(qū)域經(jīng)濟輻射，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程不斷加快，特別是公路、鐵路交通的進一步改善和完善，為某城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇。城鎮(zhèn)居民收入水平在逐步的提高，隨著居民耐用消費品逐漸飽和的前提下，“一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)投資理念又被重新提起，投資商業(yè)地產(chǎn)將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前某居民除置業(yè)投資外，有15%~20%的投資者是用于投資保值、增值或出租，這與某居民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。市場需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購物中心從對某市場的商業(yè)容量上的評價來看，超過半數(shù)的商家認為某的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場和購物中心，其余各有19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿足”，但有7％的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。從以上就可以看出，某商業(yè)容量面臨的不是量的問題，而是質(zhì)的飛躍。某的商業(yè)市場發(fā)展已有相當長的一段時間，基礎(chǔ)可算扎實，但某的商業(yè)項目的結(jié)構(gòu)還未轉(zhuǎn)變，現(xiàn)今，不應(yīng)再盲目地增加零散商業(yè)面積。而應(yīng)該有針對性地集中資源興建真正對提高某商業(yè)形象起到重要影響的商業(yè)項目。眾多品牌商家認為某的商業(yè)項目中缺乏有影響力的商業(yè)與購物中心，這對某打造新的、高品質(zhì)、有影響力的商業(yè)項目提高了更高要求。市場需要特色而又豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)從商家們對某商業(yè)業(yè)態(tài)和特色的看法中，我們可以了解到60％的商業(yè)認為某商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠豐富，缺乏商業(yè)特色，另有27％的商家選擇了業(yè)態(tài)貧乏的選項。品牌商家們已經(jīng)認識到現(xiàn)階段某商業(yè)業(yè)態(tài)上寸在明顯的不足，有待于將來在業(yè)態(tài)豐富上、業(yè)態(tài)特色上多花心思，讓消費者有更多的選擇空間。但業(yè)態(tài)的不夠豐富，也從另一個側(cè)面反映了品牌商家們看好某商業(yè)業(yè)態(tài)的提升空間與發(fā)展方向。對于他們來說，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對他們拓展某市場提供了良好的契機。（三）當前某商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題目前，某商業(yè)地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、規(guī)模性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求不足，主要表現(xiàn)在以下三個方面：商業(yè)用房空置率繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大?，F(xiàn)在某商業(yè)用房主要集中在開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，某房地產(chǎn)開發(fā)投資逆市而上，尤其是商業(yè)開發(fā)面積迅猛增量，同期在售商業(yè)面積已超過30萬平方米，待建項目還有20萬平方米，一些單差獨建、建設(shè)標準低、施工質(zhì)量差、地段位置不佳、功能設(shè)計不合理的商業(yè)用房空置率還將進一步增加。受某城市級差、消費觀念等因素影響，某房產(chǎn)投資群體及自營式商鋪購買業(yè)主數(shù)量相對有限，“肉搏式”市場競爭將打響客源爭奪第一戰(zhàn)。同時某商業(yè)房地產(chǎn)市場還有待于進一步規(guī)范，市場消費需求的良性循環(huán)還要有一個較長的形成過程。商場發(fā)育整體水平偏低。某某火車站商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)也面臨市場供大于求的矛盾。結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出。盡管某市場前景良好，居民消費能力進一步提升，但由此導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。七、某樓市調(diào)查本節(jié)主要內(nèi)容有：在售樓盤掃描；潛在對手進入可能掃描；競爭供應(yīng)量分析；競爭對手的產(chǎn)品分析（房型、規(guī)劃、土地價值、綜合配套）；競爭對手的市場定位趨向（區(qū)域、目標對象群、時間點）；競爭對手營銷情報收集（廣告、價格、SP活動）。 (一)某名品街【樓書效果圖】基本資料：總建筑面積：7900平方米營業(yè)用房：78宗營業(yè)用房主力房型：80245平方米/套居住用房：68套居住用房主力房型：110240平方米/套居住用房銷售均價：2718元/平方米商鋪價格：一層20000元/平方米、二層6000元/平方米、三層3000元/平方米交付時間：200603開發(fā)商：誠烽房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計：上海都市設(shè)計院項目地點：江海路、中壩路口名街熱線：0513—8163522 8013522（二）泰華新村【現(xiàn)場實景圖】占地面積：21120平方米（約32畝）總建筑面積：30000平方米 居住用房：188套居住用房戶型面積：125188平方米/套居住用房銷售基價：1698元/平方米層差比例：一層基價加18%、二層基價加25%、三層基價加24%、四層基價加16%、五層基價減8%、6層按基價的50%居住用房去化率：85%項目地點：中壩南路28號開發(fā)商：市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：05138892666（三）錦繡花園基本資料：項目占地：46086平方米總建筑面積：55390平方米總戶數(shù)：458戶居住用房戶型面積：95150平方米/套主力戶型：110120平方米/戶居住用房均價：1780元/平方米已推房源銷售率：65%項目地點：某鎮(zhèn)人民東路61號開發(fā)商：江蘇煒賦集團建設(shè)開發(fā)有限公司某分公司售樓電話：05138161111（四）中洋水景基本資料：總建筑面積：27860平方米總戶數(shù)：218戶主力戶型：120140平方米/戶居住用房均價：2200元/平方米已推房源銷售率：95%項目地點：某鎮(zhèn)草壩南路2號開發(fā)商：南洋置業(yè)有限公司售樓電話：05138818148（五）潤洋花園基本資料：項目占地：38215平方米總建筑面積：49680平方米總戶數(shù)：368戶主力戶型：120140平方米/戶居住用房均價：2230元/平方米已推房源銷售率：85%項目地點：某鎮(zhèn)江海西路35號開發(fā)商：潤洋置業(yè)開發(fā)有限公司售樓電話：05138866278（六）鵬福公寓基本資料：總建筑面積：5162平方米總戶數(shù)：36戶居住用房戶型面積：115145平方米/套主力戶型：125135平方米/戶居住用房基價：1680元/平方米層差比例：一層基價加24%、二層基價加26%、三層基價加20%、四層基價加14%、五層基價加21%送六層商鋪均價：7500元/平方米已推房源銷售率：65%項目地點：某鎮(zhèn)江海西路鎮(zhèn)政府對面開發(fā)商：某地產(chǎn)公司售樓電話：13057037511（七）汽運商鋪基本資料：商鋪戶型面積：120—295平方米/宗銷售價格：一二層整合銷售8000元/平方米、三、四、五層整合銷售2400元/平方米交付時間：2005年6月開發(fā)商：天鑫開發(fā)公司/汽運集團聯(lián)合開發(fā)地址：204國道和長江路交接處銷售電話：2 在售樓盤客源總結(jié)：消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在18002450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價格段，與當前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集中在15002000元之間。與單價接受度相對應(yīng)，某消費者對總價的接受度也有明顯提升，接受峰值從去年的1518萬提升到今年的1928萬，20萬以上總價的接受比例與去年相比也有明顯增加。八、某商業(yè)現(xiàn)狀某作為下屬的一個縣，經(jīng)濟實力有限，商貿(mào)也不夠發(fā)達。整個縣城的商業(yè)市場目前可以分成二塊：縣城商業(yè)中心沿人民中路及其周邊專業(yè)性市場基本分布在長江路兩側(cè)（一）縣城商業(yè)中心