【文章內(nèi)容簡介】 如昆都、和平村等的次級商圈也得到了發(fā)展。白塔路商圈螺螄灣商圈90年代三市街青年路商圈四大商圈繼續(xù)演變，三市街商圈的中心領(lǐng)導地位得到空前加強；青年路商圈在沉寂一段時間后將與三市街商圈連為一體。一些如昆都、和平村等的次級商圈也得到了發(fā)展，復合商業(yè)中心出現(xiàn)。20002005年次級社區(qū)商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈復合商業(yè)業(yè)態(tài)：昆百大新紀元店和柏聯(lián)廣場是單一的商業(yè)體。但因為周邊項目和街區(qū)配套的原因，共同形成購物、餐飲、休閑、娛樂、文化的商業(yè)復合體―――以商業(yè)街區(qū)（如休閑餐飲街區(qū)）、單體建筑及多個獨立建筑構(gòu)成的購物中心等共同組成的商業(yè)組合體而存活下來并獲得長足發(fā)展。這種復合的商業(yè)業(yè)態(tài)必然是未來城市發(fā)展的核心商業(yè)模式。以復合形態(tài)的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體形式建設南亞風情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建設業(yè)態(tài)的必然選擇。某商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果——從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。 商業(yè)是城市的血液，是城市跳動的心臟。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)，也必然與城市化進程和城市功能的需求密切相關(guān)。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到90年代末就受到大型綜合超市的沖擊，業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形態(tài)，導致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣場型商業(yè)物業(yè)受到?jīng)_擊。專業(yè)市場作為城市功能的重要補充和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過去二十多年來得到了快速的發(fā)展，但也隨著時代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。社會的進程推動城市化的發(fā)展，也推動著商業(yè)業(yè)態(tài)向更高的層面發(fā)展。如果商業(yè)形態(tài)是落后的，將必然被社會的進程所淘汰。所有的這一切都表明，要按現(xiàn)代化城市的要求建設城市的商業(yè)商務中心，其商業(yè)形態(tài)必然是復合性的商業(yè)綜合體，要滿足購物、餐飲、休閑、娛樂、文化的現(xiàn)代城市生活的綜合需求，實現(xiàn)不同物業(yè)形態(tài)之間的互補和共振效應——商業(yè)是住宅和寫字樓、酒店的配套，反過來，住宅、寫字樓、酒店客人成為商業(yè)的第一目標客群。才能成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。（四）現(xiàn)代化的城市需要現(xiàn)代化的城市商業(yè)，建設南市區(qū)商業(yè)中心――商業(yè)綜合體形式的南亞風情商業(yè)廣場，是加快某城市現(xiàn)代化建設的必然要求。 現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展趨勢 隨著城市的發(fā)展，城市商業(yè)也不斷在演變發(fā)展。而沒有現(xiàn)代化商業(yè)的城市也不能成為現(xiàn)代化的城市。從國內(nèi)外現(xiàn)代化城市的發(fā)展歷程來看，城市商業(yè)的發(fā)展必然遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律。一是城市商業(yè)空間擺布將更加合理：主要表現(xiàn)在城市商業(yè)業(yè)態(tài)在空間上的擺布將一改往昔城市只有一個商業(yè)中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性商業(yè)商務分中心與市商業(yè)中心并存的跡象。根據(jù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)，時尚精品、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品經(jīng)營更多選擇在鄰近居民集中居住區(qū)布點。國際化的上海、北京是如此，地方區(qū)域化的南京、杭州、成都也如此。某今后也會形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的某市商業(yè)中心，同時有幾個區(qū)域性商業(yè)分中心。二是城市商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化，競爭將更加激烈。主要表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)：“一站式”購物中心、超市、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。經(jīng)過殘酷的市場爭奪后，商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展將會根據(jù)市場大勢和不同消費層次而走向多元化、理性與高層次發(fā)展階段。三是城市零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化。隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷豐富，賣場數(shù)量的不斷增加，供貨商和消費者挑選零售賣場的余地越來越大。在這種市場形勢下，單一商場的競爭已經(jīng)讓位于綜合商區(qū)的競爭。四是城市商業(yè)營銷理念的消費者本位化?，F(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革，在于以消費者為本位理念的真正確立。這是城市商業(yè)順應市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場這個特定社會經(jīng)濟環(huán)境的反映。消費者對于城市商業(yè)的需求，已經(jīng)從單一的買賣場所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受。要構(gòu)建滿足未來發(fā)展要求的現(xiàn)代化的城市商業(yè)，必須梳理以消費者為本位的經(jīng)營理念，一方面在有形環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)形式上、定位上、空間擺布上、品牌組合上滿足消費者的綜合需求；另一方面也要在無形環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來，在服務上保證體現(xiàn)。創(chuàng)造顧客價值，提高顧客滿意度，是其立足市場的根本，是一種實實在在的行動。必須在建設規(guī)劃上充分體現(xiàn)。建設南市區(qū)商業(yè)中心――友好復合的商業(yè)綜合體形式的南亞風情商業(yè)廣場，是某現(xiàn)代化城市建設的必然要求。城市作為經(jīng)濟社會的主要載體，其建設水平與質(zhì)量，直接影響著當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展速度和競爭力。某的經(jīng)濟總量占據(jù)全省的1/3，在某工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時期，如何提高建設水平和建設質(zhì)量，提升城市綜合競爭力，是一切工作的出發(fā)點。省委常委、市委書記仇和認為，現(xiàn)代化城市，不是個名字，各個領(lǐng)域、各個層面、各個細節(jié)上都要瞄準現(xiàn)代化新城市的標準、規(guī)范和要求。符合現(xiàn)代化城市商業(yè)發(fā)展趨勢建設的南亞風情商業(yè)廣場，必然以其復合友好的綜合性形態(tài)和強勢的商業(yè)運營，為某城市現(xiàn)代化建設增光添彩。第三章 項目建設意義南亞風情商業(yè)廣場每年能固定地為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超過3億元以及更大的企業(yè)所得稅，解決5000人以上的就業(yè)。對提高城市競爭力，助推某成為東盟地區(qū)中心城市；構(gòu)建和諧社會，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎；緩解老城“城市病”；推動南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新某建設的步伐相適應；打造城市名片，塑造某城市形象；高規(guī)格建設，助推西山區(qū)社會發(fā)展進程有重要意義。一、提高城市競爭力，助推某成為東盟地區(qū)中心城市 某是中國面向東盟地區(qū)的前沿城市，是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的重要突破口。依托強大的國內(nèi)市場和經(jīng)濟實力，面對最具發(fā)展活力的東盟地區(qū)，某的發(fā)展面臨千載難逢的機遇和條件。秦光榮省長在《政府工作報告》中提出要著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略。南亞風情商業(yè)廣場以前瞻性的商業(yè)和商務體系，推動南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接某老城和呈貢新城的核心和樞紐，形成超前的、服務于國際國內(nèi)政治活動、經(jīng)濟活動的城市發(fā)力點，有利于增強城市輻射功能。某是省會中心城市。做大做強某，不僅是某自身發(fā)展的問題，而且關(guān)系到全省發(fā)展的大局。建設南亞風情商業(yè)廣場，可輻射滇中城市群，又通過滇中城市群的輻射作用，促進全省經(jīng)濟的大發(fā)展，使云南在中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設中進一步發(fā)揮橋頭堡作用。建設南亞風情商業(yè)廣場，有助于提升某的城市競爭力，推動某成為東盟地區(qū)中心城市。 二、增加稅收，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎南亞風情商業(yè)廣場展現(xiàn)了一種迷人的、具備無限活力并順應時代發(fā)展的商業(yè)格局，將吸引某老城、南市區(qū)、滇中滇東地區(qū)甚至東盟地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，從而創(chuàng)造巨大的銷售業(yè)績，培養(yǎng)出一個巨大的稅源，給政府帶來源源不斷的財政收入。初步估計，項目運營成功后，每年政府可獲得近3億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供源源不斷的發(fā)展動力。同時，南亞風情商業(yè)廣場通過科學的規(guī)劃和建設，依托某集團的經(jīng)營實力，采取整體推進的方式，建設高層次的商業(yè)形態(tài)，形成友好的復合型商業(yè)商務體系，具備長足的發(fā)展空間，通過自上而下的輻射作用，引領(lǐng)地區(qū)的城市化進程，為西山區(qū)乃至某市的發(fā)展奠定基礎。三、構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“城市病”目前，全球及中國各大城市因為城市空間的單中心特征引起的“城市病”日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的問題，給城市管理帶來了諸多問題。從90年代起，某進入城市化、工業(yè)化高度發(fā)展期，造成了交通堵塞、滇池污染、建筑密度高、城市特色欠缺、人居環(huán)境差等城市病。主城建成區(qū)由上世紀90年代初的100平方公里左右發(fā)展到目前的約200平方公里，面積增加了，但同時隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增多是必然趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負載過重。從某種意義上講，規(guī)劃道路并不能徹底解決問題，因為供給越大，需求越大。我們雖然可以以拓寬道路，修建各類停車場等方式來做出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式，而在動態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大。但城市道路容量是有限的，所以，仍然會發(fā)生交通堵塞、停車難的現(xiàn)象。有限的空間根本不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能形成一種惡性循環(huán)，并不能從根本上改變交通困難的問題。目前某機動車擁有量已突破90萬輛，預計2008年將達到百萬輛。某城內(nèi)，人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。在這樣的主城區(qū)環(huán)境里，同時車輛引發(fā)的污染、能源消耗過大、停車等其他問題，辦事效率難以提高，這樣的狀況不改變，很難想象人們會認可某的投資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。交通與商業(yè)發(fā)展有著重大的聯(lián)系，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點的布局也影響著城市的交通狀況。因此，商業(yè)與交通存在一種相互依存、相互影響的關(guān)系。南亞風情商業(yè)廣場項目將帶動我市商業(yè)圈向南市區(qū)轉(zhuǎn)移，減輕市中心商業(yè)區(qū)主要街道壓力，特別是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔。同時項目本身可以解決5000人以上的就業(yè)。對緩解老城“城市病”，擴大就業(yè)，構(gòu)建和諧社會。四、推動南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新某建設的步伐相適應。2003年，省委、省政府做出建設現(xiàn)代新某的重大戰(zhàn)略部署。 現(xiàn)代新某城市發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)后，某市的總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬發(fā)展到800萬，城鎮(zhèn)人口由300萬發(fā)展到650萬，城鎮(zhèn)化率由52%提高到81%。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四片”現(xiàn)代新某城市區(qū)的460平方公里，人口由245萬發(fā)展到450萬。城市空間較大拓展，生態(tài)環(huán)境明顯改善。一個綜合實力雄厚、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)城市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市將展現(xiàn)在世人面前。作為某城市區(qū)域的重要組成部分，南市區(qū)的發(fā)展必須與現(xiàn)代新某的建設步伐相適應，南亞風情商業(yè)廣場將是推動南市區(qū)發(fā)展的重要力量。 五、打造城市名片，塑造某城市形象。南亞風情商業(yè)廣場的商業(yè)體系不同于一般商業(yè)中心的概念，而是一個多功能、高檔次、高品味，專業(yè)化、個性化極強，友好復合的綜合性商業(yè)體系，是奢侈品和名品的匯集之地。使消費者在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。由此發(fā)端，南亞風情商業(yè)廣場將推動某成長為東盟及中國西南地區(qū)的購物天堂，成為某新的城市名片。六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造城市名片，塑造春城形象。南亞風情商業(yè)廣場的商業(yè)體系不同于一般商業(yè)中心的概念，而是一個多功能、高檔次、高品味，專業(yè)化、個性化極強，友好復合的綜合性商業(yè)體系，是奢侈品和名品的匯集之地。使消費者在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。由此發(fā)端，南亞風情商業(yè)廣場將推動某成長為東盟及中國西南地區(qū)的購物天堂，成為某新的城市名片。仇和書記為某的城市環(huán)境定位：要把某建設成為集湖光山色、滇池景觀、昆城新姿，融人文景觀和自然風光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。以加強生態(tài)環(huán)境建設為突破口，開創(chuàng)城市可持續(xù)發(fā)展的新局面。南亞風情商業(yè)廣場的開發(fā)和建設，完全符合仇和書記關(guān)于某城市環(huán)境的定位，一片被綠水鮮花環(huán)繞的嶄新的建筑群的誕生，將使城市形象發(fā)生根本的改變。七、更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量，推進西山區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展進程胡錦濤同志在黨的十七大報告中提到“要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是關(guān)系國民經(jīng)濟全局的緊迫而重大的戰(zhàn)略任務。就是要把粗放型分散型的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫毿图s型的發(fā)展方式，更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量。做到全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的發(fā)展。南亞風情商業(yè)廣場的建設將更好地體現(xiàn)科學發(fā)展觀的本質(zhì)要求，可以促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，資源利用效率不斷提高，生態(tài)環(huán)境不斷改善，在此基礎上實現(xiàn)可持續(xù)增長，實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。同時，項目的建設將有力的破解南市區(qū)的發(fā)展難題，從本源上本質(zhì)上抓好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而提高自主創(chuàng)新能力，不斷增強消費的需求、服務業(yè)的發(fā)展以及科技進步對經(jīng)濟增長的帶動作用。南亞風情商業(yè)廣場的建設既體現(xiàn)科學性、前瞻性，也強調(diào)藝術(shù)性、文化性，同時特別突出對人的關(guān)愛、對社會公共利益的尊重。是社會發(fā)展進程當中，政治、經(jīng)濟、科學、文化、藝術(shù)和人文精神的綜合體現(xiàn)，構(gòu)建了一種高標準的社會文明體系，將對社會的發(fā)展起到積極的示范作用，助推西山區(qū)社會發(fā)展進程。 南亞風情商業(yè)廣場的經(jīng)營建設當中很重要的一條就是與世界保持同步，要引領(lǐng)發(fā)展潮流。南亞風情商業(yè)廣場將引進諸多的國際品牌，他們不僅帶來商品，同時也帶來世界先進的經(jīng)營理念。南亞風情商業(yè)廣場將以高標準的綜合優(yōu)勢，吸引眾多的品牌和組織進駐，他們的管理方式、營銷理念、信息優(yōu)勢都將給社會群體帶來強有力的沖擊。而南亞風情商業(yè)廣場富有藝術(shù)氣質(zhì)的城市建筑群，體現(xiàn)人文關(guān)懷的建設形式，為某的春城形象注入新鮮的元素，和新城的其他項目一起，共同改善某人居環(huán)境，提升某城市魅力。八、運用BOT方式突破基礎設施建設瓶頸BOT是英文Build－Operate－Transfer的縮寫，通常直譯為“建設－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓”。 BOT實質(zhì)上是基礎設施投資、建設和經(jīng)營的一種方式，以政府和企業(yè)之間達成協(xié)議為前提，由政府向企業(yè)頒布特許，允許其在一定時期內(nèi)籌集資金建設某一基礎設施并管理和經(jīng)營該設施及其相應的產(chǎn)品與服務。保證企業(yè)具有獲取利潤的機會。整個過程中的風險由政府和企業(yè)分擔。所以，BOT就是“基礎設施特許權(quán)”。目前某市在基礎設施建設當中存在的根本問題是任務重，資金緊張。如果全部靠政府投資，