【文章內(nèi)容簡介】 項 目 建 議 書 16 ① 發(fā)展方向 ： 城市商業(yè) 沿第一主干道解放路由東向西，由老城向新城發(fā)展，商業(yè)與行政中心往西發(fā)展已是大勢所趨。 ②商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設計： 出現(xiàn)廣場、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)、平行停車位、購物餐飲娛樂多元化組合等現(xiàn)代設計，逐步重視人流動線的疏導和商場內(nèi)外的交通組織，如晶珠廣場、崇業(yè)廣場、華新步步高廣場。 ③商業(yè)運營管理： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運營管理逐步被重視，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營管理等后期商業(yè)操作對于一個商業(yè)項目的成敗具有決定性作用。 ④多功能、多元化 的綜合類商業(yè)項目較少： 衡陽缺乏高檔的大型綜合購物消費場所、缺乏特色、風情、主 題性強的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)。 總結： 目前衡陽的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設計不合理，商業(yè)物業(yè)的后期運營逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間較大。 本項目商業(yè)部分前景 分析 ①本項目位于解放路、西外環(huán)路的城市中軸線上，毗鄰華新開發(fā)區(qū)、市政府，地理位置佳，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 ②項目建設符合衡陽商業(yè)發(fā)展趨勢，華新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。 ③項目地塊大，建筑體量大，配套全，國際頂尖設計團隊設計，全力打造。 ④衡陽宏觀經(jīng)濟向好，居民購買力旺盛，消費需求量大，高端消費待釋放。 總結： 衡陽目前仍以傳統(tǒng)商業(yè) 形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設計、配套、業(yè)態(tài)等方面，對適用未來商業(yè)發(fā)展均存在 不同大小的缺陷，為本項目成為未來衡陽商業(yè)領頭羊提供了機會。 三 、 酒店市場分析 美麗廣場 項 目 建 議 書 17 衡陽酒店物業(yè)市場狀況 衡陽 主城區(qū) 現(xiàn)有高星級酒店 14 家，其中 1 個準五星級酒店（林隱假日酒店）位于華新開發(fā)區(qū) ， 4 個四星級酒店（雁城賓館、神龍大酒店、華天大酒店、西湖飯店） 均位于老城區(qū) 。 衡陽酒店行業(yè)經(jīng)營狀況 ①衡陽市區(qū)的中高星級酒店主要面對的客戶是商務類客戶、會議接待類客戶、休閑旅游類客戶和市區(qū)散客。 ②現(xiàn)有的四星級酒店均定位于商務型酒店，其中各 酒店的客戶源各有不同。華天酒店客戶以部隊及工業(yè)企業(yè)為主的接待類為主；雁城賓館則以政府部門為主力客戶；神農(nóng)酒店以散客為主。 ③ 三星級及經(jīng)濟型酒店以市區(qū)散客為主力。經(jīng)濟型酒店因為房價區(qū)隔不明顯，且缺乏相應的主題和特色，導致其被三星級及二星酒店進行客戶分流比較明顯，綜合營業(yè)狀況不盡樂觀。 ④ 目前衡陽酒店業(yè)淡、旺季區(qū)分不太明顯，四星級平均房價 （折后） 多集中 美麗廣場 項 目 建 議 書 18 在 400 元左右，高于 400 元以上的入住率會相對 偏低。 ⑤一般來說，衡陽酒店業(yè)平均入住率在 70%左右，節(jié)假日入住率超過 90%，衡陽酒店業(yè)發(fā)展正處在黃金時期。 衡陽酒店行業(yè)發(fā)展趨勢分析 ① 衡陽是湖南省第二大城市，湘南區(qū)域性中心城市，目前沒有一家 掛牌五星級酒店，與城市經(jīng)濟發(fā)展及城市形象不符， 高端酒店市場亟待拓展 。 ② 目前衡陽酒店業(yè)經(jīng)營狀況良好，星級酒店入住率較高 。衡陽確立以工業(yè)強市、商貿(mào)興市、旅游旺市的發(fā)展目標，大量工業(yè)項目、世界 500 強的陸續(xù)進駐為衡陽經(jīng)濟注入新的動力，頻繁的商務活動將可預期；鑒于衡陽連接長株潭與華南經(jīng)濟圈的交通區(qū)位，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，亦為衡陽帶來可觀的商業(yè)往來人流；作為中國優(yōu)秀旅游城市，以南岳衡山為代表的衡陽旅游業(yè)發(fā)展迅猛，市區(qū)內(nèi)派生大量旅游人 流。 各種利好為衡陽酒店業(yè)的發(fā)展和升級奠定了堅實的客源基礎 。 ③ 高端酒店將是衡陽在下一個競爭周期針對高端市場的發(fā)展趨勢和熱點。就衡陽“十二五”期間著力工業(yè)、物流、旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可預見的是， 未來幾年內(nèi)，商務、旅游將是衡陽酒店業(yè)爭奪的熱點， 相應的酒店業(yè)發(fā)展主題或將會越來越清晰。 ④高端酒店項目的加入和競爭，將導演衡陽酒店業(yè)進行新一輪的發(fā)展革新，物業(yè)品質、發(fā)展主題和服務將大大考驗衡陽酒店的整體素質。 ⑤衡陽目前再多出幾家五星級酒店的規(guī)模是可以預期的，共享衡陽高端需求，綜合五星級酒店的整體環(huán)境，將提升衡陽的城市形象 品位，改善投資環(huán)境，提升商務、旅游接待能力。 本項目酒店發(fā)展建議 ①據(jù)以上分析，衡陽本地酒店未來幾年的競爭熱點將會集中在高端酒店產(chǎn)品的競爭，目前衡陽最高端的林隱假日酒店為山水園林度假式酒店，品質較佳，其東南亞式的 園林和風情已然揭示其著力旅游和度假的主題方向。即便如此，就目前衡陽的市場酒店供應來看，風格鮮明的主題型酒店仍較為缺失。 ② 本項目 定位為按 五星級 標準打造的精品 酒店，其中客房設置、各項配套、 美麗廣場 項 目 建 議 書 19 內(nèi)部裝飾設計等具體細節(jié)需提前與目標引入的酒店管理公司進行商討，做好充分市場調(diào)研。 ③ 就衡陽現(xiàn)狀高星級酒店客源 狀況，工業(yè)企業(yè)、政府團體等協(xié)議客戶占絕對主力。 在突顯性價比的前提下，適當?shù)姆績r將大大吸引市區(qū)散客前往消費，也側面說明衡陽本地居民享樂型超前消費的特征。 ④ 從中長期發(fā)展目標來看，隨著長株潭經(jīng)濟圈的發(fā)展和衡陽經(jīng)濟的邁進，商務類客戶將會大量增加。再者，隨著衡陽市一系列旅游項目的建設和投入使用 旅游類客戶亦會逐漸增加。 ⑤本項目酒店 結合自身品質，打造出獨特風格和鮮明的整體環(huán)境，形成旗幟鮮明的差異化市場運營體系，前景可期。 四、商品住宅市場分析 衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 1）老城區(qū)板塊 老城區(qū)為衡陽 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高。老城區(qū)人口稠密，建筑物間距小，改造難度大，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到地段、規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 36005000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有龍泉幸福里、中泰峰境、衡陽商業(yè)步行街、禧城雁巢、東洲水岸、碧桂園、湘粵名城、龍江陽光城、御江帝景等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，兩、三棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、 大戶型為主，城南片區(qū)位置有幾個占地大、上規(guī)模的樓盤，售價多為 35004800 元 /平方米左右。 2）華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完成， 美麗廣場 項 目 建 議 書 20 區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對滯后。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。代表性的樓盤有沐林美郡、紫御華府、公園 1 號、西子蓮花、冠都現(xiàn)代城、特變?水木融城、珠江愉景新城、棕櫚園、香江水岸新城、恒 大綠洲、銀泰紅城等。售價在 38005200 元 /㎡左右。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 3) 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，建設速度比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且人氣不高，缺乏基本的生 活配套設施，生活的氛圍遠未形成。代表性樓盤有融冠水映豪庭、蒸湘世紀城等。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，但隨著蒸水風光帶延伸工程的建設，潛力巨大，新建的樓盤有英倫首府、金河灣 188龍城金水麗都等，價格在 37005000 元 /㎡左右。 4) 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。代表性樓盤 有創(chuàng)景外灘、東方巴黎、景秀東岸、湘水明珠、利貞嘉苑、龍錦山莊等。 主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。價格在 35005000 元 /㎡左右。 美麗廣場 項 目 建 議 書 21 5）石鼓板塊 石鼓區(qū)地處衡陽北部，因石鼓書院而得名，歷來商賈云集，是衡陽市人流、物流、信息流最密集的地區(qū)，區(qū)內(nèi)的華源建材市場、五一副食品市場、中湘五金機電市場、永興家居市場已成為湘南四大有影響的市場，規(guī)劃中還將建設大型汽貿(mào)市場、農(nóng)產(chǎn)品市場。歷史、人氣 、旅游資源使得該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減，代表性樓盤有雅士林?欣城、雁棲湖?耀江花園、冠城江景、華瑞園、珠江帝景山莊、鴻豪城、蒸水 1 號、崇盛國際購物公園等。 主要特征：靠市區(qū)中心位置，樓盤一般商住結合，雖亮點不多，市場消化得也快，靠邊緣位置因土地條件有上規(guī)模的大盤，以整體規(guī)劃、景觀資源、價格優(yōu)勢吸引消費者。 價格在 35004800 元 /㎡左右。 2021 年衡陽房地產(chǎn)市場運行特點 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步增長 隨著我市城鎮(zhèn)化進程進一步加快，市場行情向好，投資信心充足， 衡陽市土地市場成交供應都較為活躍，尤其是優(yōu)質地塊引發(fā)激烈的爭奪。在市場穩(wěn)定的環(huán)境下，我市土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和投資規(guī)模繼續(xù)溫和回升，商品房供應量保持近 20%的增速，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年增長 %。 2） 商品房住宅均價小幅上揚 在調(diào)控政策堅持遏制投機、投資性需求，堅持實施穩(wěn)健的監(jiān)管措施，我市新建商品房市場房價并沒有出現(xiàn)大的下滑，從采集數(shù)據(jù)來看，我市大部份樓盤銷售價格仍與去 年保持整體平衡，但由于恒大綠洲、水木融城等精裝樓盤陸續(xù)大量投入市場，使我市商品房住房均價同比去年，增幅為 %， 新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為 3917 元 /平方米。 3） 商品房市場需求更趨合理 剛性需求是衡陽購房者的主力， 2021 年市場發(fā)展環(huán)境比較平穩(wěn)，剛性需求和改善性需