【正文】 連片臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，由經(jīng)營的單一性逐漸發(fā)展成多樣性，能比較全面地提供日常生活所需。 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 14 第四階段 2021 年開始 ，以晶珠 MALL、崇業(yè)商業(yè) 廣場、宇元萬向城、深國投步步高廣場為代表的復(fù)合型綜合體商業(yè)陸續(xù)進(jìn)入市場，衡陽商業(yè)發(fā)展正在向大都市復(fù)合型 現(xiàn)代 商業(yè)目標(biāo)發(fā)展，正在建設(shè)中的衡陽商業(yè)步行街、星美城市綜合體、 海通國際廣場、崇盛國際購物公園等項(xiàng)目將 把 衡陽商業(yè)發(fā)展推向新的高度。 老城區(qū)商圈為幾條主干道商業(yè)街區(qū)（解放路、船山路、蒸湘路、蒸陽路、中山路），該商圈為傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)，主要以超市百 貨、零售店為主，還包括手機(jī)通訊賣場、家電賣場、電腦城、小店面專業(yè)市場，輔以休閑娛樂餐飲商業(yè)，整體商業(yè)氛圍較濃，但由于歷史原因，老城區(qū) 建筑密度大，道路窄，配套設(shè)施落后。新城區(qū)規(guī)劃好，配套起點(diǎn)高，近些年來，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)火熱，入住人口不斷攀升，且為衡陽市高收入人群聚居區(qū)，但目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 15 圍較淡，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少。 商業(yè)供應(yīng)區(qū)域集中度較高，目前主要集中分布在老城區(qū)，檔次不高，缺乏區(qū)域輻射能力。 ③ 經(jīng)營模式 、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 相對于一、二線城市來說，經(jīng)營模式比較落后，商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴(yán)重；市場大多商業(yè)運(yùn)作管理模式落后，缺 少統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷，缺乏整體競爭力、品牌力。 ④業(yè)態(tài)多元化發(fā)展 已出現(xiàn)百貨店、購物中心型現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如晶珠 MALL、崇業(yè)廣場、華新步步高廣場等。 專業(yè)賣場發(fā)展迅速，如 國美、蘇寧、通程、泰陽等。 衡陽商業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀及 趨勢分析 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 16 ① 發(fā)展方向 ： 城市商業(yè) 沿第一主干道解放路由東向西，由老城向新城發(fā)展，商業(yè)與行政中心往西發(fā)展已是大勢所趨。 ③商業(yè)運(yùn)營管理： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運(yùn)營管理逐步被重視，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營管理等后期商業(yè)操作對于一個商業(yè)項(xiàng)目的成敗具有決定性作用。 總結(jié)： 目前衡陽的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)營逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間較大。 ②項(xiàng)目建設(shè)符合衡陽商業(yè)發(fā)展趨勢，華新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。 ④衡陽宏觀經(jīng)濟(jì)向好，居民購買力旺盛，消費(fèi)需求量大，高端消費(fèi)待釋放。 三 、 酒店市場分析 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 17 衡陽酒店物業(yè)市場狀況 衡陽 主城區(qū) 現(xiàn)有高星級酒店 14 家，其中 1 個準(zhǔn)五星級酒店（林隱假日酒店）位于華新開發(fā)區(qū) ， 4 個四星級酒店（雁城賓館、神龍大酒店、華天大酒店、西湖飯店） 均位于老城區(qū) 。 ②現(xiàn)有的四星級酒店均定位于商務(wù)型酒店，其中各 酒店的客戶源各有不同。 ③ 三星級及經(jīng)濟(jì)型酒店以市區(qū)散客為主力。 ④ 目前衡陽酒店業(yè)淡、旺季區(qū)分不太明顯，四星級平均房價(jià) （折后） 多集中 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 18 在 400 元左右，高于 400 元以上的入住率會相對 偏低。 衡陽酒店行業(yè)發(fā)展趨勢分析 ① 衡陽是湖南省第二大城市，湘南區(qū)域性中心城市，目前沒有一家 掛牌五星級酒店，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市形象不符， 高端酒店市場亟待拓展 。衡陽確立以工業(yè)強(qiáng)市、商貿(mào)興市、旅游旺市的發(fā)展目標(biāo)，大量工業(yè)項(xiàng)目、世界 500 強(qiáng)的陸續(xù)進(jìn)駐為衡陽經(jīng)濟(jì)注入新的動力，頻繁的商務(wù)活動將可預(yù)期；鑒于衡陽連接長株潭與華南經(jīng)濟(jì)圈的交通區(qū)位，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，亦為衡陽帶來可觀的商業(yè)往來人流；作為中國優(yōu)秀旅游城市，以南岳衡山為代表的衡陽旅游業(yè)發(fā)展迅猛，市區(qū)內(nèi)派生大量旅游人 流。 ③ 高端酒店將是衡陽在下一個競爭周期針對高端市場的發(fā)展趨勢和熱點(diǎn)。 ④高端酒店項(xiàng)目的加入和競爭，將導(dǎo)演衡陽酒店業(yè)進(jìn)行新一輪的發(fā)展革新，物業(yè)品質(zhì)、發(fā)展主題和服務(wù)將大大考驗(yàn)衡陽酒店的整體素質(zhì)。 本項(xiàng)目酒店發(fā)展建議 ①據(jù)以上分析，衡陽本地酒店未來幾年的競爭熱點(diǎn)將會集中在高端酒店產(chǎn)品的競爭，目前衡陽最高端的林隱假日酒店為山水園林度假式酒店，品質(zhì)較佳，其東南亞式的 園林和風(fēng)情已然揭示其著力旅游和度假的主題方向。 ② 本項(xiàng)目 定位為按 五星級 標(biāo)準(zhǔn)打造的精品 酒店，其中客房設(shè)置、各項(xiàng)配套、 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 19 內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)等具體細(xì)節(jié)需提前與目標(biāo)引入的酒店管理公司進(jìn)行商討，做好充分市場調(diào)研。 在突顯性價(jià)比的前提下，適當(dāng)?shù)姆績r(jià)將大大吸引市區(qū)散客前往消費(fèi)，也側(cè)面說明衡陽本地居民享樂型超前消費(fèi)的特征。再者，隨著衡陽市一系列旅游項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用 旅游類客戶亦會逐漸增加。 四、商品住宅市場分析 衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) 1）老城區(qū)板塊 老城區(qū)為衡陽 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高。老城區(qū)比較有代表性的有龍泉幸福里、中泰 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，兩、三棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、 大戶型為主，城南片區(qū)位置有幾個占地大、上規(guī)模的樓盤，售價(jià)多為 35004800 元 /平方米左右。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對滯后。代表性的樓盤有沐林美郡、紫御華府、公園 1 號、西子蓮花、冠都現(xiàn)代城、特變?水木融城、珠江愉景新城、棕櫚園、香江水岸新城、恒 大綠洲、銀泰紅城等。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。 3) 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，建設(shè)速度比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且人氣不高，缺乏基本的生 活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，主要通過價(jià)格優(yōu)勢搶占市場份額，但隨著蒸水風(fēng)光帶延伸工程的建設(shè)，潛力巨大，新建的樓盤有英倫首府、金河灣 188龍城金水麗都等，價(jià)格在 37005000 元 /㎡左右。代表性樓盤 有創(chuàng)景外灘、東方巴黎、景秀東岸、湘水明珠、利貞嘉苑、龍錦山莊等。價(jià)格在 35005000 元 /㎡左右。歷史、人氣 、旅游資源使得該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減，代表性樓盤有雅士林?欣城、雁棲湖?耀江花園、冠城江景、華瑞園、珠江帝景山莊、鴻豪城、蒸水 1 號、崇盛國際購物公園等。 價(jià)格在 35004800 元 /㎡左右。在市場穩(wěn)定的環(huán)境下，我市土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和投資規(guī)模繼續(xù)溫和回升，商品房供應(yīng)量保持近 20%的增速，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年增長 %。 3） 商品房市場需求更趨合理 剛性需求是衡陽購房者的主力， 2021 年市場發(fā)展環(huán)境比較平穩(wěn)，剛性需求和改善性需求均是呈現(xiàn)比較溫和的釋放，新建商品房網(wǎng)簽成交與去年相比 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 22 有所增長，全市全年新建商品房網(wǎng)簽成交面積約 萬㎡，同比增長約%。 五 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 S— 優(yōu)勢 ⊙ 區(qū)位優(yōu)勢： 位于新老城區(qū)交界處，城市中軸線上， 標(biāo)識性強(qiáng)，展示性好，未來城市規(guī)劃的圓心位置，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和凝聚力。 ⊙ 規(guī)模優(yōu)勢： 本項(xiàng)目為商業(yè)、辦公、酒店、住宅為一體的城市綜合體，其它業(yè)態(tài)將帶動商業(yè)的發(fā)展，體量可觀，商業(yè)與住宅項(xiàng)目可形成互補(bǔ)共融的商業(yè)綜合體效益。 ⊙ 成本及稀缺優(yōu)勢： 本項(xiàng)目土地為 2021 年兼并收購原衡陽互感器廠時(shí)取得， 是衡陽城市中心區(qū)少有的大面積地塊、絕版地塊，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地，亟待開發(fā)，地標(biāo)項(xiàng)目將取得政府的大力支持，也會受到衡陽市民的關(guān)注。 ⊙ 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍不高，衡陽市民還是習(xí)慣于在老城商業(yè)區(qū)消費(fèi)，勢必會延長未來商業(yè)項(xiàng)目的培育期。未來該項(xiàng)目與周 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 23 邊其他住宅項(xiàng)目形成融合共生，在未來日益成熟的商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，形成合力，有機(jī)會成為整個城市最具活力的商業(yè)消費(fèi)中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?開發(fā)區(qū)內(nèi)還沒有成熟商圈，大型綜合性、高起點(diǎn)、高配套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是個空白。 T— 威脅 ⊙ 項(xiàng)目周邊有在建商業(yè)項(xiàng)目：衡陽商業(yè)步行街，未來幾年還將建設(shè)的項(xiàng)目有海通國際廣場、紅星美凱龍城市綜合體、崇盛國際購物公 園、美美世界綜合體（都處在城市邊緣發(fā)展區(qū)域，位置及配套不成熟）。雖有不少大體量綜合體，特別是同處解放西路的商業(yè)步行街項(xiàng)目，會對本項(xiàng)目形成一定的商業(yè)分流。 六 、 銷售預(yù)測 目標(biāo)客戶群定位 本項(xiàng) 目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 1）一類客戶：企事業(yè)單位職工 城市的快速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會的增多， 80、 90 年代出生的人口群體加速自主性剛性需求。 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 24 2）二類客戶：私營業(yè)主 衡陽作為湘南中心城市，商貿(mào)、物流十分繁榮，未來發(fā)展更為迅速，中小私營業(yè)主較多，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，需添置物業(yè)的不在少數(shù)，其中也包括相當(dāng)多的外地來衡經(jīng)商戶。 4）四類客戶：衡陽在外地成功人士 衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在本地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 6）六類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽房價(jià)目前在全國來講都偏低，數(shù)據(jù)顯示， 2021 年全國商品房和住宅銷售平均價(jià)格為 6237 元 /㎡和 5850 元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)