【正文】 也將起到很大的促進(jìn)作用。 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 25 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位 根據(jù)本項(xiàng)目定位和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合衡陽市樓市發(fā)展趨勢(shì)，到本項(xiàng)目可銷售時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 4800 元 /㎡，標(biāo)準(zhǔn)層精裝公寓實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 6000 元 /㎡，地下車位使用權(quán)銷售均價(jià)不低于 2500 元 /㎡，標(biāo)準(zhǔn)層寫字樓實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 7000 元 /㎡，配套 商業(yè)銷售均價(jià)不低于 15000 元 /㎡。檢查方法有以下三種 : 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 26 (1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表； (2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查； (3)定期召開現(xiàn)場會(huì)議。嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何部門和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過 程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評(píng)和追蹤問效。 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 30 衡陽星善置業(yè)有限公司 在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)城市綜合體改變的不是建筑，而是城市生活，作為一種新型的商業(yè)模式，綜合體既是城市高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，又是商業(yè)快速的結(jié)果，同時(shí)又提升了城市的形象，給服務(wù)業(yè)向高端發(fā)展提供了重要的載體。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將提升整個(gè)衡陽住宅樓盤產(chǎn)品的建設(shè)品位，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義。 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 近期國家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策 的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的房地產(chǎn)市場降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。房屋的拆遷能否獲得政府部 門支持，順利實(shí)現(xiàn)拆遷，是項(xiàng)目能否順利規(guī)劃實(shí)施的前提。但因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，這一時(shí)短正好處于全世界的 經(jīng)濟(jì)危機(jī)期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到相當(dāng)程度的影響，中央政府正利用這個(gè)有利時(shí)機(jī)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，全國房價(jià)上升趨勢(shì)趨慢， 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 32 銷售大副縮減。這樣的方式既能保證形象工程進(jìn)度，工程質(zhì)量又有保障。 二、 建議 （ 1）根據(jù)項(xiàng)目位置、周邊的輻射人群和導(dǎo)入情況，進(jìn)行合理的商業(yè)定位； （ 2）提前進(jìn)行主力店招商，擴(kuò)大客戶輻射范圍； （ 3）商品住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，提前開發(fā)和銷售，緩解資金壓力； （ 4）商品住宅根據(jù)市場狀 況選擇合適的入市時(shí)機(jī)； （ 5）合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。 總之，本項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力，加之若嚴(yán)格控制開發(fā)成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。同時(shí)，一般的施工單位都有民間融資行為，在簽定相關(guān)施工合同時(shí)，可要求各施工單位同意結(jié)算時(shí)抵扣相應(yīng)比例房屋，使各施工單位老板成為項(xiàng)目的義務(wù)銷售員，作為一種加快銷售的手段 。建議：第一，最大限度地實(shí)現(xiàn)就地安置，拆遷合同保證先交房后搬遷，安置房建設(shè)按商品房設(shè)計(jì)、施工，超出拆賠面積的部分，給拆遷戶較大幅度地購買優(yōu)惠；第二，貨幣賠償要保證拆遷戶在同區(qū)域能購買到相同檔次的住宅，并補(bǔ)償合理的過渡費(fèi)。 二、 拆遷風(fēng)險(xiǎn)及措施 項(xiàng)目西北角有兩棟原互感器廠家屬房需要拆遷，共計(jì) 126 戶， 8692 平方米。本項(xiàng)目將是衡陽市房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將有效改變衡陽華新開發(fā)區(qū)商業(yè)滯后發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng) 銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高 ， 對(duì)于 提升 衡陽 城 市 建設(shè)檔次與水平， 改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象， 具有十分重要的意義 。當(dāng)然，綜合體的建設(shè)必須量體裁衣，保持冷靜的頭腦，思考如何將城市綜合體引入一個(gè)健康科學(xué)的良性發(fā)展軌道，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)贏在商業(yè)，比起前期的地產(chǎn)開發(fā)，后期商業(yè)運(yùn)營更關(guān)鍵。 第八 章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)分析 一、 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。 二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 至 2021年底，完成項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)批和廠房拆遷工作； 2021年 1月至 2021年 10月，完成土地五通一平、樁基土方建設(shè)； 2021年 10月至 2021年 5月，完成一期住宅建筑主體工程建設(shè)； 2021年 6月至 2017年 3月，完成二期商業(yè)、公寓建筑主體工程建設(shè)，一期住宅外立面裝修、水電安裝同步完成； 2017年 4月至 2018年 4月，完成二期酒店建筑主體工程建設(shè)，商業(yè)、公寓的裝修、水電安裝同步進(jìn)行； 2018年 5月至 2018年底，完成酒店、商業(yè)外立面裝修、水電安裝以及項(xiàng)目 景觀道路及輔助公共設(shè)施的建設(shè)。 衡陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀： 截止 2021 年底， 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽主要大型在售樓盤電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰境均價(jià) 4600 元 /平方米，恒大綠洲（精裝） 5200 元 /平方米，創(chuàng)景外灘 5000 元 /平方米，融冠水映豪庭 4700 元 /平方米，耀江花園 4500 元 /平方米，雅士林欣城 4200 元 /平方米，珠江愉景新城 4200 元 /平方米。 3）三類客戶：公務(wù)員 本項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)就包括有市委、市 政府、市工商局、市國土局、市物價(jià)局、市煙草局、市檢察院、市廣電中心等政府職能部門，該部分客戶主要考慮就近工作，改善性需求也較多，本項(xiàng)目的定位和高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)也將契合公務(wù)員的高眼光。但是，解放路作為“衡陽第一路”，本項(xiàng)目的出現(xiàn)也能讓解放西路段的商業(yè)氛圍更為濃厚，同時(shí)將引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展從老城區(qū)解放東路（傳統(tǒng)商業(yè)類型）向新城區(qū)（新興商業(yè)類型）西移，松動(dòng)老城區(qū)人口，使華新開發(fā)區(qū)的商貿(mào)發(fā)展更為繁榮。 ⊙ 衡陽建設(shè)大湘南區(qū)域性金融服務(wù)中心。 O— 機(jī)會(huì) ⊙ 衡陽高速的經(jīng)濟(jì)增長速度將帶動(dòng)商業(yè)進(jìn)入發(fā)展轉(zhuǎn)型期。 ⊙ 拆遷優(yōu)勢(shì)： 地塊除西北角區(qū)域內(nèi)有 2 棟原廠 職工家屬樓，面積約 8700平米，其它均為原廠房建筑，整體拆遷壓力不大，對(duì)項(xiàng)目未來順利開發(fā)提供了有利的保證。消費(fèi)主體以 80－ 100 平方米剛性需求及 100－ 140 平方米改善性需求是市場熱銷戶型，占整 個(gè)商品房住房銷售的 70%。 2021 年衡陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步增長 隨著我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，市場行情向好，投資信心充足， 衡陽市土地市場成交供應(yīng)都較為活躍，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈的爭奪。 美麗廣場 項(xiàng) 目 建 議 書 21 5）石鼓板塊 石鼓區(qū)地處衡陽北部，因石鼓書院而得名，歷來商賈云集，是衡陽市人流、物流、信息流最密集的地區(qū)，區(qū)內(nèi)的華源建材市場、五一副食品市場、中湘五金機(jī)電市場、永興家居市場已成為湘南四大有影響的市場，規(guī)劃中還將建設(shè)大型汽貿(mào)市場、農(nóng)產(chǎn)品市場。 4) 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。峰境、衡陽商業(yè)步行街、禧城雁巢、東洲水岸、碧桂園、湘粵名城、龍江陽光城、御江帝景等。 ⑤本項(xiàng)目酒店 結(jié)合自身品質(zhì)，打造出獨(dú)特風(fēng)格和鮮明的整體環(huán)境，形成旗幟鮮明的差異化市場運(yùn)營體系，前景可期。 ③ 就衡陽現(xiàn)狀高星級(jí)酒店客源 狀況，工業(yè)企業(yè)、政府團(tuán)體等協(xié)議客戶占絕對(duì)主力。 ⑤衡陽目前再多出幾家五星級(jí)酒店的規(guī)模是可以預(yù)期的，共享衡陽高端需求，綜合五星級(jí)酒店的整體環(huán)境，將提升衡陽的城市形象 品位，改善投資環(huán)境，提升商務(wù)、旅游接待能力。 各種利好為衡陽酒店業(yè)的發(fā)展和升級(jí)奠定了堅(jiān)實(shí)的客源基礎(chǔ) 。 ⑤一般來說，衡陽酒店業(yè)平均入住率在 70%左右，節(jié)假日入住率超過 90%，衡陽酒店業(yè)發(fā)展正處在黃金時(shí)期。華天酒店客戶以部隊(duì)及工業(yè)企業(yè)為主的接待類為主；雁城賓館則以政府部門為主力客戶；神農(nóng)酒店以散客為主。 總結(jié)： 衡陽目前仍以傳統(tǒng)商業(yè) 形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套、業(yè)態(tài)等方面，對(duì)適用未來商業(yè)發(fā)展均存在 不同大小的缺陷，為本項(xiàng)目成為未來衡陽商業(yè)領(lǐng)頭羊提供了機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目商業(yè)部分前景 分析 ①本項(xiàng)目位于解放路、西外環(huán)路的城市中軸線上，毗鄰華新開發(fā)區(qū)、市政府，地理位置佳，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 ②商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)： 出現(xiàn)廣場、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)、平行停車位、購物餐飲娛樂多元化組合等現(xiàn)代設(shè)計(jì)，逐步重視人流動(dòng)線的疏導(dǎo)和商場內(nèi)外的交通組織，如晶珠廣場、崇業(yè)廣場、華新步步高廣場。 大型專業(yè)市場已形成雛形，如先鋒路電腦城、解放路中建國際通訊廣場、北部華源大市場、中億汽貿(mào)城等。 ②商業(yè)業(yè)態(tài)、商品的檔次和種類： 商業(yè)業(yè)態(tài)、商品種類較為齊全，現(xiàn)有大型大型百貨店經(jīng)濟(jì)狀況均不是很理想，消費(fèi)產(chǎn)品以滿足居民的基本生活需求為主，消費(fèi)場所一般以大眾消費(fèi)為主，適合進(jìn)行中高端商務(wù)活動(dòng)的場所較少，中低檔商品品類供應(yīng)齊全，高檔、頂級(jí)商品品種較少。 新 城區(qū)商圈為衡陽市華新開發(fā)區(qū)，借助政府行政職能部門的陸續(xù)遷入，形成行政商務(wù)文化中心。 第三階段 2021 年開始，以大型商場、超市、專業(yè)市場為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)模化為經(jīng)營特色的商業(yè)模式。 二、商 業(yè)市場分析 衡陽商業(yè)發(fā)展概況 從衡陽商業(yè)發(fā)展歷程來看，衡陽商業(yè)可以劃分為四個(gè)階段，衡陽商業(yè)目前正處于第三階段到第四階段的過度時(shí)期。 ⊙ 受商業(yè)發(fā)展影響，商業(yè)地產(chǎn)投資增加明顯。 【 居民消費(fèi) 】：⊙ 消費(fèi)市場保持旺盛，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲。 ⊙ 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)改革試點(diǎn)城市、山水 旅游城市 、湘南區(qū)域性金融中心 。 3） 衡陽氣候冬冷夏熱，需要全天候的大型室內(nèi)購物中心，本項(xiàng)目將是衡陽規(guī)模最大，檔次最高的“室內(nèi)購物中心”，打造城中商業(yè)