【文章內(nèi)容簡介】 購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05 年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū) 大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團(tuán)購買 從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融 科橄欖城、寶星國際二期、國風(fēng)北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項目主要有： 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里 2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū) 3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動感之都寶星園 4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園 5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門 6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈 7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰 8 慧谷時空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓 9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園 11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 望京新城 A5區(qū)410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園 14 國風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 銀領(lǐng)國際 46 東湖灣 61 方舟苑 藝術(shù)城 16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園 48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL 望京地區(qū)總占地面積 860公頃，其中建設(shè)用地 510公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項目還有一部分沒有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000萬平米，按照千人指標(biāo)計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約 15 萬人左右。 望京區(qū)域住宅項目分布圖 從區(qū)域不同物業(yè)類型 放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。 住宅人口數(shù)量 根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增， 03年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右， 04年已超過 15萬，其中固定居住戶數(shù)達(dá) 7萬戶，截止到 05年 5月，統(tǒng)計指標(biāo)已接近 20萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃， 2021年預(yù)計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35萬人，而在未來的 1015年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計達(dá)到創(chuàng)記錄的 60 萬人。近幾年人口 遞增數(shù)量約為 萬人 /年。 0500001000001500002021002500003000003500002021 2021 2021 2021 寫字樓人口數(shù)量 隨著望京區(qū)域在 2021 年 5 月被國家科技部正式批準(zhǔn)為中關(guān)村電子城科技園（西區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)基地。 從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進(jìn)各型企業(yè)660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機(jī)電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 ，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項目總量將達(dá)到 67 萬平米。 按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計算，望京區(qū)域未來商務(wù)人士總數(shù)將超過 8萬人，大量高等消費人群聚集，影響區(qū)域消費特性，同時現(xiàn)有消費習(xí)性也有明顯改變。 外來人口數(shù)量 截止 2021 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。 除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費和特色消費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸 遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定，外籍購房人團(tuán)購現(xiàn)象也時有發(fā)生。 不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設(shè)施及配套項目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強(qiáng)。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強(qiáng)。 從目前研 究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以 3045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢， 25 歲以下的約占 25%， 45 歲以上的僅占 15%左右。 望京區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外 一部分外籍人士則為進(jìn)入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習(xí)俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氛圍。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士%。 平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。 外籍人口分布特色 自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐，有紀(jì)錄顯示， 1998年有 200多戶韓國人組成的購房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。目 前區(qū)域內(nèi)近 20個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中，望京西園 3區(qū)和西園 4區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的 80%左右 ，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸發(fā)展擴(kuò)大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化發(fā)展趨勢顯著。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資 購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。 區(qū)域消費能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，購買能力比較強(qiáng)，望京地區(qū)月收入在 5000元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 從對望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到 25%，根據(jù)統(tǒng)計得出的望京地區(qū)人均可支配性 收入為 19390 元 /年，高出北京市平均水平近 24 個百分點。 北京市 2021 年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元/人） 數(shù)據(jù)來源《 2021 年北京市統(tǒng)計年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12021 15000 20210 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。 望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項目居多，在這里生活、工作的人群消費層次較高， 區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費群。 這些 消費人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消 費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。 追求更高層次的文化及娛樂享受，追求生活品位，消費講究高雅有情調(diào)， 消費以中、高檔產(chǎn)品為主，消費金額相對較大， 對購物環(huán)境要求較高。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費高峰時段與市區(qū)也有較大差異。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11時，晚上營業(yè)時間可持續(xù) 至晚 23時左右。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費的特色。 但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費沒有得到有效釋放。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項目的檔次也有較大差距。 ? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。 商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘?生活的重要組成部分， 對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進(jìn)行消費。 由于區(qū)域內(nèi)有大量寫字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此部分人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時間存在著較多的不固定因素。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐飲的消費需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群 外流。 ? 外籍人士消費特性以原有消費習(xí)慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。 望京從 1994年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟(jì)往來的縱深發(fā)展，會有越來越多的韓國、朝鮮人到北京來工作居住，而歐美、日本、新加坡等國家組成的外籍人的消費習(xí)性也不同，這些人 聚集 的特性強(qiáng)，對文化休閑類消費需求明顯，特色的餐飲、酒吧、 KTV、娛樂城等都是此類人群的主要消費場所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費群體的一個重要組成部分 。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進(jìn)行購買消費。但在本區(qū)域適合這類消費的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務(wù)的，集餐飲、娛樂、商務(wù)服務(wù)、日常休閑購物為一體中高檔消費場所。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。商務(wù)型、外籍人士消費潛力將不容忽視。這類消費人群也將帶動并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。