【文章內(nèi)容簡介】 期計(jì)劃、強(qiáng)銷期計(jì)劃和持續(xù)期計(jì)劃，在各期間相應(yīng)完成不同的工作重點(diǎn)和廣告目標(biāo)。 4．銷售定位 營銷執(zhí)行策略是該項(xiàng)目最終決勝的關(guān)鍵，好的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略乃至公關(guān)廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當(dāng)，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時(shí)機(jī)，很可能就此形成呆案，造成經(jīng)營失敗。 營銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據(jù)該項(xiàng)目公司自身實(shí)力和現(xiàn)實(shí)具體條件最后確定。由于購房者對(duì)購房過程中的消費(fèi)體驗(yàn)要求增加，因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)顯得尤為突出。銷售前期對(duì)銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓(xùn)，以及銷售過程中科學(xué) 合理的組織管理機(jī)制和銷售激勵(lì)機(jī)制成為銷售執(zhí)行的關(guān)鍵。 SWOT分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注冊(cè)資金 1億元。經(jīng)過多年的經(jīng)營，結(jié)合現(xiàn)代的經(jīng)營理念和先進(jìn)的管理模式，為該公司在房地產(chǎn)行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)并奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 經(jīng)過 多 年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店為支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 （ 2）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢： 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富 的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。 （ 3）產(chǎn)品新穎競爭空間寬松：城市 商業(yè) 綜合體是 該項(xiàng)目的最終定位 ， 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。作為大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互動(dòng)，填補(bǔ)了區(qū)域同類型項(xiàng)目的市場空白，有利于搶占市場先 機(jī)，獲取利潤最大化。 2．劣勢分析 （ 1） 項(xiàng)目 所處的 位置 目前還 不 屬于 縣 的 中心位置 ，項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施不齊全，周圍高檔住宅小區(qū)較 少 ，項(xiàng)目 周邊 沒有強(qiáng)勢景觀資源作為支撐。 （ 2）項(xiàng)目周邊不是傳統(tǒng) 縣城 商品消費(fèi)區(qū)域，對(duì)人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費(fèi)慣性影響需要前期運(yùn)作手段介入，投入較高。 3．機(jī)會(huì)分析 （ 1）市場空白：目前 縣 已開業(yè)的大型集中商業(yè)設(shè)施不多，為該項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造了良好的市場條件，如能快速開發(fā)，易于搶占市場先機(jī)、培育忠實(shí)客群；住宅開發(fā)較為成熟，眾多住宅項(xiàng)目分布在項(xiàng)目周邊，雖然目前入住 率較低，但隨著后期商業(yè)、 辦公 、 教xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 育、 醫(yī)療等配套設(shè)施的完善，常住人口數(shù)量將會(huì)逐步提高，為未來商業(yè)消費(fèi)奠定基礎(chǔ)。 （ 2）政策支持：作為 縣 重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢，前期新聞宣傳的廣受關(guān)注，成功的植入了品牌傳播優(yōu)勢，積累了忠實(shí)客戶，為本項(xiàng)目快速銷售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 綜上分析，該項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢和良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，威脅和劣勢相對(duì)較小，發(fā)展前景看好。 “ 溫州品牌步行街”項(xiàng)目之所以落戶 市 縣 ，主要是看中了 “一小時(shí) ”經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢所在 ， 同時(shí)也在 省商業(yè)聯(lián)合會(huì)的積極協(xié)助下，在 縣委、縣政府的大力支持下項(xiàng)目得以順利實(shí)施。 該 項(xiàng)目作為 縣招商引資的重點(diǎn)簽約項(xiàng)目， 通過引入復(fù)合業(yè)態(tài)布局，提升 縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力，同時(shí)結(jié)合 的文化歷史，賦予商業(yè)步行街整體形象， 打造現(xiàn)代高端商業(yè)綜合體 。項(xiàng)目建成后能夠創(chuàng)造改善城市空間的活力、商業(yè)的機(jī)遇、生活的多元性和公共的參與性，從各個(gè)層次充分協(xié)調(diào)創(chuàng)造一個(gè)和諧統(tǒng)一的低碳生態(tài)空間，使整個(gè)綜合體具有豐富的綠化和開放空間，高品質(zhì)的休閑生活環(huán)境，組織文化 和休閑活動(dòng)的空間設(shè)施，以及便捷而多元化的交通模式。 縣發(fā)展的新思路是“對(duì)接兩市、承建新區(qū)、拓展縣域、大造物流、跨越發(fā)展”。 該 項(xiàng)目的成功開發(fā)，將成為反映蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部的示范性現(xiàn)代商業(yè)典范；將極大的改觀 縣的城xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 市面貌，有效改善 縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現(xiàn)狀，并促進(jìn)本區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 縣 城市建設(shè) “十二五”發(fā)展規(guī)劃 “十一五”期間， 縣 城市建設(shè)在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，縣城基礎(chǔ)設(shè)施條件得到了明顯改善，城市化功能進(jìn)一步提高。 各項(xiàng)目標(biāo)均取得了較大的突破， 按照城市發(fā)展的現(xiàn)狀和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市建設(shè)的要求， 縣制訂了 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃。 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 明確指出， 把 縣城作為蘭白經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn)城市，打造蘭白經(jīng)濟(jì)帶上高品位的商住城市。完善城市載體功能，提升環(huán)境質(zhì)量，帶動(dòng)城市周邊地區(qū)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，圍繞打造“宜居、宜學(xué)、宜商、宜業(yè)的 近郊衛(wèi)星城市” ，堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理、高效益經(jīng)營”的原則，積極推進(jìn)城市建設(shè)，堅(jiān)持軟件硬抓，硬件精抓，優(yōu)化城市環(huán)境，不斷提升城市形象，更好地提升人氣，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羨慕，投資者向往的和諧、優(yōu)美新城市。 預(yù)計(jì) “十二五”期末，住房建設(shè)用地面積達(dá)到 685 畝，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，房屋竣工建筑面積 萬平方米?；鵻xxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 本解決城鎮(zhèn)居民住房難問題。 在 商住樓建設(shè)工程 方面要 樹立經(jīng)營城市的理念，進(jìn)一步拓展縣城發(fā)展空間，結(jié)合“東擴(kuò)南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用蘭白高速公路便 利的交通條件，發(fā)揮 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢，把 縣城南部打造成為 近郊高品位商住區(qū)，建成國芳百盛 、 金色花園、 天添庭院住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等商住區(qū)。 溫州品牌步行街開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 屬于目前 縣政府最大的招商引資和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目， 該項(xiàng)目的投資開發(fā)建設(shè)，不僅符合 縣目前的 商業(yè)房產(chǎn) 市場需求，也是 實(shí)現(xiàn)縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 的重要舉措。因此該項(xiàng)目的建設(shè)完全符合 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 。 是完善城市功能、提升城市形象的需要 隨著 市 縣 城市建設(shè)步伐的加快， 縣 城市發(fā)展日新月異，但是與 省 內(nèi) 諸多 城市還存在較大差距，本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)城市總體規(guī)劃之中，提升 縣 城市建設(shè)總體形象，對(duì)完善 縣 城市功能具有重大意義。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)也能增強(qiáng)周邊的商業(yè)氛圍，進(jìn)一步繁榮發(fā)展 商業(yè)房產(chǎn)市場。對(duì) 縣 乃至 市商貿(mào)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，帶來新的理念。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 項(xiàng)目的建設(shè)能緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力、增加當(dāng)?shù)囟愂? 本項(xiàng)目由于擴(kuò)大需求，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長，包括工商、稅務(wù)、銀行、物業(yè)、配送、商務(wù)，以及餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施的增加，間接緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力。項(xiàng)目建成后，通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商業(yè)活動(dòng)的繁榮必將帶來當(dāng)?shù)囟愂盏脑黾印? ，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來 說，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。 、提高居民生活、居住條件 地塊內(nèi) 原 有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁， 房屋 構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新?；谝陨戏N種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 綜上 所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 第 三 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目為 溫州品牌步行街項(xiàng)目 ，由 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司開發(fā)建設(shè)。 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括 住宅商業(yè)及辦公，地下停車 場 及設(shè)備用房 。室外工程部分包括主要為該項(xiàng)目范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、采暖管網(wǎng)、燃?xì)夤艿?、場地硬化、場地綠化、照明工程、變配電設(shè)備等建筑安裝工程。 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)用地面積約 35733 ㎡ （ 約合 畝 ），容積率按 計(jì)算 ，該項(xiàng)目總建筑面積約 94035 ㎡ ， 其中地上總建筑面積 81477㎡ ， 地下總建筑面積為 12588㎡ 。 其中各區(qū)域建設(shè)規(guī)模如下： 商場 主要 布置 于地下一層、地上一至二層，其中地下面積為 5065m2，地上面積為 26311m2。 住宅 主要布置于地上 3 層及以上所有樓層， 戶型主要以四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)以及兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積 70 m2 300m2不等。xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 總建筑面積為 51966 m2。 內(nèi)部辦公樓 ： 功能主要 包括小空間辦公室、大空間辦公室、會(huì)議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室以及輔助功能用房， 總建筑面積 3200 ㎡ 。 設(shè)備用房 ：位于 地下一層 ，總建筑面積 1930㎡ 。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 35733m2 地上總建筑面積 81477m2 其中： 商場 26311m2 寫字樓 3200m2 住宅 51966m2 地下總建筑面積 12588m2 其中： 商 場 5065m2 車庫 5593m2 設(shè)備 用房 1930m2 建筑基底總面積 12864m2 停車泊位 188個(gè) 其中： 地上 104個(gè) 地下 84 個(gè) 道路及活動(dòng)場地 12078m2 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 綠 化面積 10791m2 綠化率 % 容積率 建筑密度 36% 可容納住戶 576 戶 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)場地現(xiàn)狀 擬建地點(diǎn)： 市 縣縣城 。 場地描述： 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和 生活配套正在完善，具有良好的