【文章內容簡介】 期計劃、強銷期計劃和持續(xù)期計劃，在各期間相應完成不同的工作重點和廣告目標。 4．銷售定位 營銷執(zhí)行策略是該項目最終決勝的關鍵，好的產(chǎn)品策略、價格策略乃至公關廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時機，很可能就此形成呆案，造成經(jīng)營失敗。 營銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據(jù)該項目公司自身實力和現(xiàn)實具體條件最后確定。由于購房者對購房過程中的消費體驗要求增加，因此對銷售人員的培訓顯得尤為突出。銷售前期對銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓，以及銷售過程中科學 合理的組織管理機制和銷售激勵機制成為銷售執(zhí)行的關鍵。 SWOT分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注冊資金 1億元。經(jīng)過多年的經(jīng)營，結合現(xiàn)代的經(jīng)營理念和先進的管理模式，為該公司在房地產(chǎn)行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗并奠定了堅實的基礎。 經(jīng)過 多 年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級酒店為支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，具有較強的品牌優(yōu)勢。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 14 （ 2）開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢： 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富 的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗，在國內房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。 （ 3）產(chǎn)品新穎競爭空間寬松：城市 商業(yè) 綜合體是 該項目的最終定位 ， 本項目所在地位于 市 縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。作為大規(guī)模綜合體項目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，填補了區(qū)域同類型項目的市場空白，有利于搶占市場先 機，獲取利潤最大化。 2．劣勢分析 （ 1） 項目 所處的 位置 目前還 不 屬于 縣 的 中心位置 ，項目周邊商業(yè)設施不齊全，周圍高檔住宅小區(qū)較 少 ，項目 周邊 沒有強勢景觀資源作為支撐。 （ 2）項目周邊不是傳統(tǒng) 縣城 商品消費區(qū)域，對人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費慣性影響需要前期運作手段介入，投入較高。 3．機會分析 （ 1）市場空白：目前 縣 已開業(yè)的大型集中商業(yè)設施不多，為該項目開發(fā)創(chuàng)造了良好的市場條件，如能快速開發(fā)，易于搶占市場先機、培育忠實客群；住宅開發(fā)較為成熟，眾多住宅項目分布在項目周邊，雖然目前入住 率較低，但隨著后期商業(yè)、 辦公 、 教xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 15 育、 醫(yī)療等配套設施的完善，常住人口數(shù)量將會逐步提高，為未來商業(yè)消費奠定基礎。 （ 2）政策支持：作為 縣 重點招商引資項目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢，前期新聞宣傳的廣受關注，成功的植入了品牌傳播優(yōu)勢，積累了忠實客戶，為本項目快速銷售打下了堅實基礎。 綜上分析，該項目具有一定的優(yōu)勢和良好的發(fā)展機會，威脅和劣勢相對較小，發(fā)展前景看好。 “ 溫州品牌步行街”項目之所以落戶 市 縣 ，主要是看中了 “一小時 ”經(jīng)濟圈優(yōu)勢所在 ， 同時也在 省商業(yè)聯(lián)合會的積極協(xié)助下，在 縣委、縣政府的大力支持下項目得以順利實施。 該 項目作為 縣招商引資的重點簽約項目， 通過引入復合業(yè)態(tài)布局，提升 縣區(qū)域經(jīng)濟競爭力，同時結合 的文化歷史，賦予商業(yè)步行街整體形象， 打造現(xiàn)代高端商業(yè)綜合體 。項目建成后能夠創(chuàng)造改善城市空間的活力、商業(yè)的機遇、生活的多元性和公共的參與性，從各個層次充分協(xié)調創(chuàng)造一個和諧統(tǒng)一的低碳生態(tài)空間，使整個綜合體具有豐富的綠化和開放空間，高品質的休閑生活環(huán)境，組織文化 和休閑活動的空間設施，以及便捷而多元化的交通模式。 縣發(fā)展的新思路是“對接兩市、承建新區(qū)、拓展縣域、大造物流、跨越發(fā)展”。 該 項目的成功開發(fā)，將成為反映蘭白都市經(jīng)濟圈結合部的示范性現(xiàn)代商業(yè)典范；將極大的改觀 縣的城xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 16 市面貌，有效改善 縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現(xiàn)狀，并促進本區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。 項目建設必要性 縣 城市建設 “十二五”發(fā)展規(guī)劃 “十一五”期間， 縣 城市建設在縣委、縣政府的正確領導下，縣城基礎設施條件得到了明顯改善，城市化功能進一步提高。 各項目標均取得了較大的突破， 按照城市發(fā)展的現(xiàn)狀和縣域經(jīng)濟發(fā)展對城市建設的要求， 縣制訂了 縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃。 縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃 明確指出， 把 縣城作為蘭白經(jīng)濟帶上的重要節(jié)點城市，打造蘭白經(jīng)濟帶上高品位的商住城市。完善城市載體功能，提升環(huán)境質量，帶動城市周邊地區(qū)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)一體化進程，圍繞打造“宜居、宜學、宜商、宜業(yè)的 近郊衛(wèi)星城市” ，堅持“高起點規(guī)劃、高質量建設、高標準管理、高效益經(jīng)營”的原則，積極推進城市建設，堅持軟件硬抓，硬件精抓，優(yōu)化城市環(huán)境，不斷提升城市形象，更好地提升人氣，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羨慕，投資者向往的和諧、優(yōu)美新城市。 預計 “十二五”期末，住房建設用地面積達到 685 畝，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，房屋竣工建筑面積 萬平方米?；鵻xxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 17 本解決城鎮(zhèn)居民住房難問題。 在 商住樓建設工程 方面要 樹立經(jīng)營城市的理念，進一步拓展縣城發(fā)展空間，結合“東擴南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用蘭白高速公路便 利的交通條件，發(fā)揮 1小時經(jīng)濟圈優(yōu)勢，把 縣城南部打造成為 近郊高品位商住區(qū)，建成國芳百盛 、 金色花園、 天添庭院住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等商住區(qū)。 溫州品牌步行街開發(fā)建設項目 屬于目前 縣政府最大的招商引資和重點建設項目， 該項目的投資開發(fā)建設，不僅符合 縣目前的 商業(yè)房產(chǎn) 市場需求，也是 實現(xiàn)縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃 的重要舉措。因此該項目的建設完全符合 縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃 。 是完善城市功能、提升城市形象的需要 隨著 市 縣 城市建設步伐的加快， 縣 城市發(fā)展日新月異，但是與 省 內 諸多 城市還存在較大差距，本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調。本項目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學合理構建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個城市總體規(guī)劃之中，提升 縣 城市建設總體形象，對完善 縣 城市功能具有重大意義。同時項目的建設也能增強周邊的商業(yè)氛圍，進一步繁榮發(fā)展 商業(yè)房產(chǎn)市場。對 縣 乃至 市商貿的發(fā)展起到了積極的推動作用。為 經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，帶來新的理念。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 18 項目的建設能緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力、增加當?shù)囟愂? 本項目由于擴大需求，帶動當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)鏈的增長，包括工商、稅務、銀行、物業(yè)、配送、商務，以及餐飲、娛樂等服務設施的增加，間接緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力。項目建成后，通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來當?shù)囟愂盏脑黾印? ，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設區(qū)來 說，是一種資源的浪費。該項目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積土地，大幅度提升其原有價值，真正體現(xiàn)城市土地的價值。 、提高居民生活、居住條件 地塊內 原 有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁， 房屋 構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。基于以上種種原因，通過本項目的拆遷，重新規(guī)劃建設，將會大大改善提高當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 綜上 所述，本項目的建設是很必要的。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 19 第 三 章 建設規(guī)模與內容 建設內容 本項目為 溫州品牌步行街項目 ，由 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司開發(fā)建設。 根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提供的相關資料，本項目建設內容主要包括 住宅商業(yè)及辦公，地下停車 場 及設備用房 。室外工程部分包括主要為該項目范圍內的給水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、采暖管網(wǎng)、燃氣管道、場地硬化、場地綠化、照明工程、變配電設備等建筑安裝工程。 建設規(guī)模 項目建設用地面積約 35733 ㎡ （ 約合 畝 ），容積率按 計算 ，該項目總建筑面積約 94035 ㎡ ， 其中地上總建筑面積 81477㎡ ， 地下總建筑面積為 12588㎡ 。 其中各區(qū)域建設規(guī)模如下： 商場 主要 布置 于地下一層、地上一至二層，其中地下面積為 5065m2，地上面積為 26311m2。 住宅 主要布置于地上 3 層及以上所有樓層， 戶型主要以四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)以及兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積 70 m2 300m2不等。xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 20 總建筑面積為 51966 m2。 內部辦公樓 ： 功能主要 包括小空間辦公室、大空間辦公室、會議室、領導辦公室以及輔助功能用房， 總建筑面積 3200 ㎡ 。 設備用房 ：位于 地下一層 ，總建筑面積 1930㎡ 。 主要建設規(guī)模指標 總用地面積 35733m2 地上總建筑面積 81477m2 其中： 商場 26311m2 寫字樓 3200m2 住宅 51966m2 地下總建筑面積 12588m2 其中： 商 場 5065m2 車庫 5593m2 設備 用房 1930m2 建筑基底總面積 12864m2 停車泊位 188個 其中： 地上 104個 地下 84 個 道路及活動場地 12078m2 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 21 綠 化面積 10791m2 綠化率 % 容積率 建筑密度 36% 可容納住戶 576 戶 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 22 第 四 章 項目建設地址及建設條件 建設場地現(xiàn)狀 擬建地點： 市 縣縣城 。 場地描述： 本項目所在地位于 市 縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和 生活配套正在完善，具有良好的