【文章內(nèi)容簡介】 附表 1。 靜態(tài)盈利能力分析 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期 =[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 =（ 171） + / = 季 合 年。 (數(shù)據(jù)來源 :附表 5項目 投資 財務(wù)現(xiàn)金流量表 ) 動態(tài)盈利能力分析 （ 1）財務(wù)凈現(xiàn)值 1）項目財務(wù)凈現(xiàn)值 取季度基準收益率 3%，根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 5）可計算得到項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別為 萬元（稅前）和 （稅后）。均大于零，因此本項目在財務(wù)上可行。 2）資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 取季度基準收益率 3%，根據(jù) 項目 資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 6）可計算得到資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值為 （稅后）萬元。大于零，因此本項目在財務(wù)上可行。 （ 2） 財務(wù)內(nèi)部收益率 1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表可以計算得到本項目季度的內(nèi)部收益率分別為和 %（稅前）和 %（稅后）。換算成年內(nèi)部收益率為 %(稅前 )和 %(稅后 ),均大于 14%，因此本項目在 財務(wù)上可行。 2）資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表可以計算得到資本金內(nèi)部收益率為 %。換算成年內(nèi)部收益率為 %(稅后 )大于 14%，因此本項目在財務(wù)上可行。 （ 3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 =[累計折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù) 1]+上年累計折現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值 =181+= 季 合 年。（數(shù)據(jù)來源：附表 5項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 通過對盈利能力指標的計算可以得出結(jié)論，本項目具有較強的盈利能力，在財務(wù)上是可行的。 能力分析 根據(jù)借款償還計劃表（附表 2）可以計算得到本項目的借款償還期為： 111+，合 年。 通過對清償能力指標的計算可以得出如下結(jié)論：本項目具有較強的清償能力。 通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結(jié)論：本項目具有較強的盈利能力和清償能力，在財務(wù)上是可行的。 第 六 章 不確定分析 各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。 進行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。 根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R=P Q 支出方程： C=V Q +T Q+F 式中： R實現(xiàn)銷售收入 P— 銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C— 總成本費用 V— 單位可變成本 F— 總成本 T— 單位銷售稅金 令 B=RC=0，便可求出 Q的值。 從損益表（附表 3）得出： 銷售收入 =234570 萬元 總成本 =建設(shè)投資 +建設(shè)期利息 +財務(wù)費用 +銷售費用 =158675 萬元。因此： 234570 Q=158675+234570 Q (%+3%) 解得 Q=74% 故銷售收入實現(xiàn)率 f=Q=74%是該項目的銷售實現(xiàn)率的盈虧平衡點。即當(dāng)銷售收入實現(xiàn) 74%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。 由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上 鋼材等材料價格有降低趨勢，同時 房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品 的售價還有一定的提升空間。綜合考慮本項目的風(fēng)險還是可以接受的。 敏感性分析 本項目主要進行建設(shè)投資、銷售面積以及 銷售 價格 對內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的單因素敏感性分析。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。 （ 1） 建設(shè)投資變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 建設(shè)投資變化表 變化幅度 15% 10% 5% 0 5% 10% 15% IRR % % % % % % % FNPV 通過上表，計算出建設(shè)投資變動的臨界點為： （ +） 5%+10%=% 上式說明建設(shè)投資的最大增加幅度為 %， 此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。 提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。 （ 2） 銷售面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1） 商業(yè) 銷售 面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商 鋪 銷售 面積 變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % % FNPV 通過上表，計算出 商業(yè)的 銷售 面積 變動的臨界點為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售面積 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅銷售面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅銷售面積變化表 變化幅度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR（ %） FNPV 910 1099 3108 5117 7147 9154 11161 13154 15174 17181 19188 通過上表，計算出 住宅的 銷售 面積 變動的臨界點為 : 910/（ 910+1099） 5%30%=% 上式說明 商 品住宅 的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出 其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷 ，促進項目的順利開發(fā)運行 。 （ 3）銷售價格 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1）商業(yè)銷售 價格 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商業(yè)銷售價格變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% IRR % % % % % FNPV 通過上表，計算出商業(yè)的銷售 價格 變動的臨界點為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 價格 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售價格 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅銷售價格 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅 銷售 價格 變化表 變化幅度 40% 30% 20% 10% 0% IRR % % % % % FNPV 通過上表，計算出住宅的銷售價格變動的臨界點為 : （ +） 5%30%=% 上式說明 住宅 的 銷售 價格 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出其住宅的銷售價格敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行 營銷，促進項目的順利開發(fā)運行 。 綜上分析，建設(shè)投資、銷售價格、銷售面積都是較敏感的因素，其中建設(shè)投資的敏感性最大，因此在項目的實施過程中應(yīng)當(dāng)對這部分進行很好的控制。而且，從前 面建設(shè)投資估算的情況和商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢來看，建設(shè)投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項目的風(fēng)險也不大。 第 七 章 結(jié)論及建議 （ 1）市場分析結(jié)論 通過第二章對本項目進行的 SWOT 分析可知，項目的優(yōu)勢和機會相對較多，同時，項目 的 建設(shè) 又 能夠增加 XXX 商業(yè) 地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足 XXX 建設(shè)的需要，改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境， 因此， 項目的開發(fā)建設(shè) 具有較好的發(fā)展前景。 （ 2）技術(shù)分析結(jié)論 本項目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項目的順利開發(fā)。同時，本項目是基于市場研究的基礎(chǔ)上，本著 合理的規(guī)劃方案原則，對項目的各項內(nèi)容進行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項目的規(guī)劃方案是可行的。因此，從技術(shù)角度分析，該項目是可行的。 （ 3）財務(wù)指標分析結(jié)論 表 項目 的 財務(wù)指標表 財務(wù)評價指標 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回期 動態(tài)投資回收期 稅后 % 年 年 稅前 % — — 從上表的財務(wù)評價指標可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項目是可行的。 （ 4）風(fēng)險分析結(jié)論 通過對項目盈虧平衡分析，該項目的盈虧 平衡點為 74 %，可以 看出， 本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 通過對項目的敏感性分析，認為項目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資及銷售價格 和銷售面積 較敏感， 其中對建設(shè)投資的敏感性更強些， 但是本次可行性研究對建設(shè)投資和銷售 價格和銷售面積 的預(yù)測均比較保守，綜合分析認為建設(shè)投資和銷售 價格、銷 售面積的 突破臨界點的可能性不大，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 （ 1）合理控制開發(fā)進度及銷售進度 本項目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設(shè)施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進度要緊密結(jié)合項目周邊配套設(shè)施的完善，把握好開發(fā)時機的選擇及銷售 節(jié)奏的合理安排 。 （ 2）突出項目特色，加強營銷宣傳工作 為了保證銷售收入的順利實現(xiàn)，建設(shè)開發(fā)商加強營銷宣傳工作，體現(xiàn)項目優(yōu)勢 。 （ 3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系 由于項目地處郊區(qū)，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點）、城市基礎(chǔ)配套等 。 （ 4）加強施工管理 項目在工程實施進程中，要加強施工管理，合理地安排工期，降低客觀條件對項目帶來的不利影響，并且實行工程監(jiān)理制保證項目的質(zhì)量。同時，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行。 （ 5） 有效實施成本控制 建議開發(fā)商積極做好政府相關(guān)部門的公關(guān)工作，在政策允許的前提下，盡量減免前期的相關(guān)費用。同時充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢，降低項目實施過程中的交易成本、變更及索賠。 （ 6）規(guī)避風(fēng)險 建立完善的風(fēng)險管理系統(tǒng)， 對不確定性因素及時進行跟蹤分析并 制定一套針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度 ，對于風(fēng)險大的因素要采取規(guī)避對策，使其風(fēng)險降到最小，以保證項目的穩(wěn)步開發(fā)。 XXXXXXXXXXX 有限公司 2021 年 11 月 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall fro