【文章內(nèi)容簡介】 位，每百戶家庭汽車擁有量已經(jīng)達到 輛，手機 133 部。? 2022 年，人均可支配收入達 23751 元，達到全國先進水平。? 居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)因素 新北商品房價格呈現(xiàn)大幅增長，未來人口會大量遷入。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 13交通因素常州未來道路網(wǎng)絡(luò)和南北大通道建設(shè)及未來輕軌的開通客觀上將促成未來多中心商業(yè)格局的形成，但短期內(nèi)影響不大。城市道路：? 新建龍江路延伸段? 長江路（懷德路—外環(huán)路）? 青洋路延伸段? 拓寬改造晉陵南路? “一縱兩橫”的高架道路系統(tǒng)建設(shè) ? “一縱”：龍江路，由滬寧高速—長虹路，長度約 15 公里? “兩橫” ，一是城北干道，由龍江路—通江路，長度約 3 公里； 二是長虹路，由龍江路—常武路，長度約 8 公里 交通設(shè)施：? 全市公交營運線路達到 102 條，公交運營車輛 2125 輛? 中心城區(qū)居民平均候車時間小于 5 分鐘，公交換乘次數(shù)小于 次? 運營出租車 2042 輛 城市軌道交通：? 建設(shè)輕軌 1 號線（縱貫新北、市中心和武進）? 建設(shè)輕軌 2 號線（橫貫城西、市中心和城東）? 建設(shè)輕軌 3 號線（滬寧高鐵常州站至青洋路西）? 建設(shè)輕軌 4 號線（新港至洛陽片區(qū)）金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 14政府規(guī)劃因素常州市政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及十一五規(guī)劃等相關(guān)政策為多中心商業(yè)格局提供了指引和向?qū)?。常州市商業(yè)網(wǎng)點十一五規(guī)劃“一主、兩副、七次、七點”：? 一主：市級商業(yè)中心，包括延陵路、南北大街、和平路和晉陵路 ? 兩副：新北區(qū)行政中心周邊和武進湖塘組團兩個城市商業(yè)副中心? 七次：城西、城東、新龍、武南、新港等五大組團，以及新運河區(qū)和青龍居住區(qū)? 七點：外圍以專業(yè)市場為主的七個片區(qū)商業(yè)中心，包括：孟河、奔牛、鄒區(qū)、湟禮、環(huán)太湖、洛陽和橫山橋片區(qū)商業(yè)中心金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 15 總 結(jié)? 常州市中心商業(yè)地位不可動搖，今后在很長一段時間內(nèi)將仍是常州最為集中的消費區(qū)域。? 隨著武進區(qū)與新北區(qū)的大量住宅興起，人口不斷導(dǎo)入，商業(yè)將獲得良好的發(fā)展機遇，但還需要一段成長的時間。? 交通的發(fā)展也為常州商業(yè)副中心的成立提供了必要的優(yōu)勢條件。? 政府對武進區(qū)與新北區(qū)的規(guī)劃力度表明，今后，這兩大區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ萆虡I(yè)發(fā)展的重點方向。? 常州商業(yè)的零售業(yè)態(tài)已由市中心商圈確立了核心地位，在新北區(qū)域發(fā)展最為理想的為餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài)。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 16消費者消費行為特征分析 消費人群構(gòu)成 通過對項目所在區(qū)域消費者人口和生活形態(tài)的不同特征分析，確定周邊居民、青年及年輕家庭、政府公務(wù)員及商務(wù)人員組成本項目的目標消費群。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 17 消費行為分析購物 目前常州消費者消費意識較為傳統(tǒng)，品牌認知度不高，家庭購物行為明顯，但有追求時尚、流行的訴求，相當(dāng)比例的居民會到常州以外的地區(qū)購物。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 18? 總體上，常州居民的消費意識較為傳統(tǒng)，價格合理、品類齊全、商品時尚新穎、商場購物環(huán)境好依次是其選擇購物場所關(guān)注的因素。? 常州消費者與家人外出購物頻次較高，以家庭為單位的購物行為較為明顯。? 目前常州消費者前往購物使用的主要交通方式為公共汽車，其次是步行、私家車。? 常州消費者對于品牌的認知相對較低，但有追求時尚、流行的訴求，例如女性消費者傾向于購買流行時尚品牌 Only、Esprit，男性消費者更愿意購買大眾所熟悉的品牌。? 部分常州居民不滿足常州的購物場所，相當(dāng)比例的消費者會選擇到常州以外的地區(qū)購物，主要是上海和南京。? 另外，常州消費者在逛街購物更傾向于發(fā)生其他消費行為，其中餐飲消費所占比例明顯高于其他消費。餐飲常州消費者較為喜歡外出就餐，消費傾向性高，但整個餐飲行業(yè)相對較為封閉，餐飲本地化現(xiàn)象較為嚴重。? 總體上，常州居民較為喜歡外出就餐。? 西式快餐廳是常州居民最經(jīng)常去的餐廳，并認為西式快餐廳較為時尚，其次是中式點餐餐廳，比如常州飯店和小肥羊火鍋店等。? 食物味道好、餐廳環(huán)境好、價格合理依次是常州居民選擇就餐場所的主要原因。? 此外常州餐飲的本地化較為嚴重，口味同質(zhì)化，外來特色餐飲較難在市場上立足。? 常州居民較為喜歡的菜系是川菜和淮揚菜，而對其他菜系的喜好程度并不高。? 新北區(qū)域的商務(wù)消費，一般選擇在香格里拉、恒記餐飲等。? 常州新北區(qū)休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達，其中洗浴、KTV 是支撐新北商業(yè)的重要力量。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 19休閑娛樂常州消費者對于運動、休閑娛樂、教育有較高的消費傾向。? 器械健身、羽毛球、乒乓球依次是常州居民喜歡參加的體育活動。? 消費者對體育活動的消費傾向性較高。? 目標人群經(jīng)常參加的休閑娛樂消費依次為卡拉 OK、咖啡廳、美容美發(fā)和電影院。? 此外，常州居民非常重視教育，愿意在教育方面有較高支出。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 20 消費傾向分析消費業(yè)態(tài)傾向常州消費者人均收入相比長三角一線城市并不算高，但消費意識較強，尤其在餐飲方面的消費需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐等方面。消費地點傾向百貨購物：市中心區(qū)域南大街、文化宮商圈：南大街、購物中心、泰富廣場…… 餐飲美食：美食街或社區(qū)周邊：南大街、雙桂坊、星湖路…… 休閑娛樂：市內(nèi)知名場所：阿波羅飚歌城、英派斯健身中心、海闊天空浴場…… 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 21 總結(jié)? 常州消費者的消費特征具有一定的特殊性，在其購買力水平有限的前提下，愿意付出很大一部分的收入用于消費，家庭儲蓄存款較少。? 常州消費者對于餐飲的熱衷程度最高，在餐飲方面的消費投入也是最高的。? 購物行為具有指向性，以中心商圈為主要目的地，因此，在新北區(qū)發(fā)展商業(yè)應(yīng)避重就輕，選擇消費者普遍喜好且對區(qū)域性要求不高的業(yè)態(tài)，如餐飲、休閑、娛樂。? 在新北人口導(dǎo)入尚未完成，商業(yè)發(fā)展起步階段，仍應(yīng)以滿足周邊社區(qū)居民消費需求為最終目的。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 22競爭環(huán)境分析 新北區(qū)商業(yè)研究商業(yè)概況新北區(qū)商圈主要集中在通江大道兩側(cè)，飛龍路與龍城大道之間、太湖路與河海路之間，其他區(qū)域多為街鋪。? 商圈尚不成熟，人口在逐步導(dǎo)入中，消費力不足，還需要較長時間的培育等待。? 已進駐商業(yè)業(yè)態(tài)： 大賣場、專業(yè)市場、餐飲、休閑等。? 附近已有商業(yè)項目：家樂福超市、金百國際、愛特百貨、新城藍鉆、麥德龍超市、府琛廣場、太陽城、每家瑪超市。? 租金收益普遍不高：12 元左右。? 未來商業(yè)規(guī)劃重點分布龍城大道/通江大道/飛龍路/太湖中路。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 23業(yè)態(tài)對比區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)仍以百貨為主，其次為配套商業(yè)，餐飲只占有相對較少部分，休閑娛樂業(yè)態(tài)基本缺失。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 24檔次對比區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次普遍偏低，大量商業(yè)處于中檔甚至是中低檔次；其中檔次最高的家樂福，擁有大量中高檔品牌。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 25租金對比區(qū)域內(nèi)租金最高為家樂福商鋪，可達其他商鋪租金的 34 倍，其次為每家瑪，金百國際的商鋪租金是最低的，均低于 1 元。市場類商鋪 面積（㎡） 樓層 年租金(元/㎡) 日租金(元/㎡)180 1F 40000 100 1F 25000 100 1F+2F 30000 10 1F 10950 320 2F 18250 10 3F 7300 250 1F 155000 45 1F 120220 6 1F 24000 30 2F 120220 15 2F 70000 家樂福30 2F 55000 60 1F 80000 60 1F 40000 33 1F 5000 60 2F 50000 50 2F 40000 30 2F 20220 太陽城50 3F 40000 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 2660 3F 30000 40 3F 12022 50 1F 72022 30 1F 48000 15 1F 24000 170 1F 50000 120 1F 35000 130 1+2F 30000 250 1+2F 70000 150 1+2F 50000 70 1+2F 30000 280 1F 180000 120 1F 70000 30 1F 25000 ? 家樂福由于地段位置較好，且超市吸引人流較為成功，品牌度較高，因此，租金最高。? 每家瑪利用的也是超市的聚客能力，但位置相比家樂福偏差，因此租金水平稍低。? 太陽城與愛特百貨屬于集中性商業(yè)項目，在新北商業(yè)尚未發(fā)展成熟的現(xiàn)階段，租金水平很難得到良好的體現(xiàn)。? 新城藍鉆、府琛廣場與健身路為街鋪型商業(yè)，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，租金水平一般，相對而言，健身路的商業(yè)氛圍較為成熟，租金相比其他兩者要高。? 金百國際尚處于前期招商階段，租金拉低便于吸引商家入駐。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 27綜合對比檔次與租金成正比，檔次越高，租金水平越高；百貨業(yè)態(tài)可承受高租金能力較強，因此，項目百貨比例越高租金越高。金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案第 頁 28 五星級酒店市場研究常州五星級酒店有兩家