【文章內(nèi)容簡介】 統(tǒng)：采用集中供熱，以實現(xiàn)能源的節(jié)約與環(huán)境的保護(hù)。通訊系統(tǒng)：利用原有的通訊系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)基本可以滿足項目的需求。交通系統(tǒng)：天津街商業(yè)區(qū)由于歷史悠久，交通則成為阻礙其發(fā)展的一個因素。主要問題有：道路寬度較窄；停車場嚴(yán)重不足；無專門的出租車停降站。幾條主要干道人民路、長江路、上海路、友好路、民生街、民意街將天津街步行街分割成幾個區(qū)段，人流與車流并行既陰斷了步行者購物活動的連續(xù)性，又影響機動車交通順暢可能導(dǎo)致交通隱患及使交通不暢，因此本次改造的必須解決的主要問題之一是交通組織問題。在項目施工過程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故為各建筑物配置先進(jìn)的保安防范系統(tǒng)。對各個安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強化培訓(xùn)。定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 消防措施消防問題涉及到公共財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，因此從設(shè)計、施工單位、經(jīng)營方方面面，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)范進(jìn)行設(shè)計、施工和竣工驗收。在運營期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》和《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》，杜絕消防事故。擬采用的措施有：設(shè)施在設(shè)計上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。部門專門設(shè)立消防保安崗位，通過對安全設(shè)施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)探，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。全及消防設(shè)備，對設(shè)備進(jìn)行及時的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。健全消防制度，逐級落實消防責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實際需要進(jìn)行演練。定期或不定期對公司職員和客戶進(jìn)行消防教育。部門和場所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。九、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源方面 環(huán)境保護(hù)項目的生態(tài)環(huán)境的保護(hù)不僅要符合大連市總體規(guī)劃要求，而且考慮大連市中心地區(qū)特殊的地位，為此在設(shè)計時要求設(shè)計師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計叔叔及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。擬采取的措施有：景觀請景觀設(shè)計專家在充分考慮周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照政府規(guī)劃要求進(jìn)行方案的規(guī)劃設(shè)計，以保護(hù)已存在的生態(tài)環(huán)境，使項目建成后給人以新的感覺。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，并建立污水處理站，實現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，減少對周圍環(huán)境的污染。其中洗浴污水經(jīng)過中水處理系統(tǒng)后，用來沖洗廁所、車輛和作綠化用水；生活廢水和餐飲廢水進(jìn)入污水處理站，經(jīng)過隔油、沉淀處理后達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。噪音處理對公共場所、機電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備采取相應(yīng)的隔音、消聲措施；在風(fēng)機管理道上加裝各類消聲器，以降低傳 到各場所的風(fēng)機噪音；加強對機動車輛的管理，禁止鳴笛等，符合《中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》大氣保護(hù)采用集中供熱減少空氣污染材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。生活垃圾與環(huán)保部門協(xié)作,科學(xué)合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集處理系統(tǒng)，用封閉式垃圾車清運可。施工中的環(huán)境保護(hù)本項目的施工過程中，機械設(shè)備及施工粉塵對周圍環(huán)境、人群造成危害，因此必須對施工中產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備采用隔音裝置，并對粉塵采用除塵裝置或噴水除塵；要求施工方作好施工過程中的生活垃圾、污水處理工作。 勞動保護(hù) 對項目施工過程及經(jīng)營過程中職工的勞動保護(hù)應(yīng)符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為；在本項目的施工中要求承包方對施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞工保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。要求工程承包方為施工人員在施工期間進(jìn)行人身保險。在公司運行期間，公司應(yīng)與職工簽定合法的用人合同，保護(hù)職工的合法權(quán)益。公司應(yīng)為職工提供勞保用品。對女職工應(yīng)該按照國家法律安排合法的工種，并進(jìn)行孕期保護(hù)。嚴(yán)禁使用未滿16周歲的工童。 節(jié)能措施根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》和建設(shè)部有關(guān)建筑節(jié)能的精神，本項目工程在監(jiān)視期間、經(jīng)營期間，應(yīng)采取各種措施進(jìn)行節(jié)能，既符合國家政策又可降低成本。擬采取的措施有；在建筑設(shè)計上，做好建筑節(jié)能設(shè)計，盡可能采用節(jié)能行材料。在機電設(shè)備上全部采用節(jié)能型設(shè)備，包括水泵、電機、制冷機、燈具等。供暖管道加強保溫設(shè)施，提高能源利用率。采用中水處理系統(tǒng)，提高是的質(zhì)量利用率，達(dá)到節(jié)水目的。采用計算機對設(shè)備運營進(jìn)行優(yōu)化管理，提高設(shè)備運營效率，同時加強綜合管理措施，達(dá)到節(jié)能的目的。十、總投資估算與資金籌措 總投資估算經(jīng)估算該項目總投資為64533萬元祥見建筑投資估算表。 資金籌措與使用計劃項目除了1000萬流動資金投入外，自籌資金10000萬元，其余采用銀行貸款，%考慮。祥見投資計劃與資金籌措表。十一、財務(wù)評價與分析 財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、 項目預(yù)算期本項目確定建設(shè)期為15個月。經(jīng)營期十年，總計算期十二年。二、 項目折舊與攤銷本可研報告用分析折舊法，即將折舊分成兩類：建筑按10年折舊，殘值率取10%；機器設(shè)備類按10年折舊，殘值率按5%，無形資產(chǎn)按10攤銷；遞延資產(chǎn)按5年攤銷。祥見固定資產(chǎn)折舊表及無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷表三、 經(jīng)營收入采用租售結(jié)合，出售部分按2002003年分別銷售總額的45%，52%及3%考慮，停車場按自營考慮。四、 經(jīng)營成本經(jīng)營成本為項目總成本扣除修理費及折舊攤銷費。 財務(wù)評價及指標(biāo)財務(wù)評價分為財務(wù)評價報表和評價指標(biāo)。一、 基本報表財務(wù)現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表資產(chǎn)負(fù)債表二、 財務(wù)分析及指標(biāo)計算靜態(tài)指標(biāo)A 財務(wù)累計計現(xiàn)金流量為71489萬元B C投資利潤率為15%D財務(wù)比率流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額=528%動態(tài)指標(biāo)A 累計財務(wù)凈現(xiàn)值為35749萬元B %C 十二、風(fēng)險分析本部分就開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的建安成本及總收入兩個主要因素，對項目計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果見表3。表3 抗風(fēng)險分析無風(fēng)險033%0%3574930%總收入10%43%30%4840135%20%24%64%6105971%10%16%27%2309735%20%27%52%1044171%建安成本10%22%18%2994816%20%10%41%33%2414932%20%52%24%4154916%58%4734932%由上表可見,各因素變化對該項目的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度不同，按敏感程度排序由大到小依次為：總收放、建安總投資。另外，在以上兩個分析因素 1020%的變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收盜率指標(biāo)均高于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，表明項目有較好的抗風(fēng)險能力?？偸杖胱兓浅浞挚紤]市場潛在的購買隨能力的變化，其變化同幅度考慮1020%；建安總投資可能增加的主要因素是商城的裝修檔次提升、機電安裝設(shè)備檔次提升。從理論上考慮最高可以增加70%。十三、建議與結(jié)論 結(jié)論項目是大連市建設(shè)的需要，是使大連成為國際性現(xiàn)代化城市的一個重要舉措，大連市200151號地項目建成投入使用，即可提升大連市的對外窗口形象又可提升擬建項目的品牌內(nèi)涵和的國際知名度，真正實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏；大連市中山區(qū)天津街的地理位置非常優(yōu)越，是大連市最大的商業(yè)街，和對外的窗口。大連市200151號地項目地理位置得天獨厚。經(jīng)過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)測算和市場調(diào)研后形成的以經(jīng)營國內(nèi)及國際知名品牌為主的綜合性商場的市場定位切實可行。該項目建設(shè)符合相應(yīng)的國家、大連市規(guī)劃要求、國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)形勢、以及商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢，市場前景良好；專業(yè)、細(xì)致、以人為本的建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、環(huán)保、設(shè)備設(shè)施設(shè)計無懈可擊。全部銷售和租售并舉的方案都有很好的投資回報、流動 動性和抗風(fēng)險能力，項目經(jīng)濟(jì)前景好，社會效益高，貸款償還能力強，是一個理想的投資項目。 建議該項目在建設(shè)工程管理過程中人員一定要專職分工，選擇資質(zhì)優(yōu)良的施工隊伍及工程項目管理人員或公司，盡量縮短建設(shè)工期；同時做好政府部門的協(xié)調(diào)工作；該項目包含的各種設(shè)施多而雜，經(jīng)營過程中集中管理難度比較大，在公司的組織結(jié)構(gòu)中一定要理順各種管理關(guān)系；