【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)組合：利用道路系統(tǒng)區(qū)隔出明確的功能區(qū)，并保持各區(qū)域的相對獨(dú)立性，避免相互干擾：以客流共享為第一原則，充分利用主力店帶來的人流提升商鋪價(jià)值外部交通：確保強(qiáng)大的公共交通體系，增強(qiáng)項(xiàng)目對外的輻射能力，加強(qiáng)其可達(dá)性內(nèi)部交通：形成單一的人流動(dòng)線（線型或環(huán)形），設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點(diǎn)，保證人流共享；同時(shí)保證人流、車流、貨流的分離，避免相互干擾二號 A地塊功能分區(qū)：充分挖掘商業(yè)價(jià)值，保證各區(qū)域功能的獨(dú)立性u 根據(jù)項(xiàng)目解析結(jié)論可以判斷：沿洪塘中路是商業(yè)價(jià)值最高區(qū) u 域，沿機(jī)場路東側(cè)商業(yè)價(jià)值最低，居住價(jià)值較高。u 依據(jù)地塊商業(yè)價(jià)值＆地塊形狀，通過交通將地塊劃分為小型u 商業(yè)區(qū)，百貨、超市區(qū)，專業(yè)市場區(qū)，酒店區(qū)，娛樂區(qū)、餐u 飲休閑區(qū)、精品區(qū)，居住區(qū)。功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織業(yè)態(tài)組合：功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織業(yè)態(tài) 建筑面積㎡面積比例 %大型超市12300 商業(yè)專賣店4100 社區(qū)服務(wù)、小型商業(yè)9200 專業(yè)市場7600 餐飲服務(wù)6000 休閑 3500 娛樂 7600 酒店 36000 合計(jì) 86300 100商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議u商業(yè)的配比建議：u 餐飲酒吧 %,音像書店 %,運(yùn)動(dòng)用品 %,美容美體 %,電u 影院線 %,健身房 %,電玩網(wǎng)吧 %,KTV娛樂 %,百貨u %,超市 %,家居家具 %,3C家電 %,服飾 %,u 其它 % . 交通組織：出入口結(jié)合交通核心，設(shè)置 停車場，保證便利性。功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織交通組織外部交通 內(nèi)部交通出入口 公共交通 停車場 人流動(dòng)線 共享空間 車流動(dòng)線 貨流動(dòng)線符合需求？商業(yè)體量？ 體量布局？ 體量實(shí)現(xiàn)？ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？隨著洪塘片區(qū)的成熟，商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，會推動(dòng)洪塘商業(yè)的升級邊緣商圈 —— 青林灣 ，他們對商圈的貢獻(xiàn)較小。次級商圈 —— 江北大道其他村莊、慈城、謝家路的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的客戶群，本項(xiàng)目吸納的次主流客源來自商業(yè)設(shè)施比洪塘更落后一點(diǎn)的區(qū)域。核心商圈 —— 洪塘目前 萬人口，流動(dòng)人口眾多，周邊工廠多，消費(fèi)潛力大，目前為抵擋消費(fèi)；核心商圈往往會帶來 65％左右的消費(fèi)量近 期 遠(yuǎn) 期邊緣商圈 —— 青林灣的 輻射力可能會減弱。這部分客戶群對商圈的貢獻(xiàn)很小。次級商圈 —— 與慈城商業(yè)相輔相成。共同繁榮江北西北區(qū)。核心商圈 —— 規(guī)劃人口 15萬，周邊商品房和 12個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房帶來大量的新寧波人和寧波其他區(qū)域的人口，這些將以城市的中堅(jiān)力量 —— 白領(lǐng)為主目標(biāo)市場定位洪塘商圈未來的消費(fèi)者將是城市中最為年輕、活躍、消費(fèi)力最強(qiáng)的人群消費(fèi)者年齡構(gòu)成 消費(fèi)者受教育水平消費(fèi)者收入水平216。通過在洪塘商圈街頭攔訪及問卷調(diào)查的形式，得到一系列洪塘商圈消費(fèi)者現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)。216。同為以居住功能為主的城市副中心，洪塘人口將會向著高學(xué)歷、高收入、低年齡的方向發(fā)展。同時(shí)，洪塘商圈的消費(fèi)者構(gòu)成隨著人口置換而變化，洪塘商圈未來的消費(fèi)者將是城市中最為活躍，消費(fèi)力最強(qiáng)的人群。洪塘購房者受教育水平目標(biāo)市場消費(fèi)者狀況深圳南山區(qū)四個(gè)主要商圈和寶安中心區(qū)兩個(gè)主要商圈中的功能業(yè)態(tài)狀況表明，在商業(yè)相對成熟的區(qū)域里，業(yè)態(tài)是豐富齊全，這是洪塘商業(yè)發(fā)展的必由之路。南 頭商圈華僑 城商圈蛇口商圈南油商圈集中商業(yè)面積百貨 115740293570超市 67400餐飲 12800電器主題商場 30780通訊 IT主題商場 21050其它主題商場 45800商業(yè)街區(qū)面積 7920總計(jì) 301490 南山區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例南山區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況前進(jìn)路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈集中商業(yè)面積百貨 79200133870超市 19700餐飲 3700電器主題商場 11300通訊 IT主題商場 19670其它主題商場 300商業(yè)街區(qū)面積 8960總計(jì) 142830寶安區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況寶安區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例案例借鑒從南山和寶安兩區(qū)核心商圈中 IT通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在 10%以上南山區(qū)核心商圈中 IT通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例寶安區(qū)核心商圈中 IT通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例南 頭商圈華僑 城商圈蛇口商圈南油商圈前進(jìn)路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈寶安區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例南山區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例案例借鑒案例小結(jié)：216。 成熟的商業(yè)副中心業(yè)態(tài)趨于豐富，專業(yè)店從傳統(tǒng)百貨 /超市店內(nèi)分離出來216。 從目前階段來判斷，專業(yè)店多以電器主題商城、 IT＆通訊主題商城、家具裝飾主題商城等形式出現(xiàn)216。 通常 IT＆通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在 10%以上案例小結(jié)我們將結(jié)合案例分析得到的業(yè)態(tài)多元化結(jié)論，對洪塘現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較分析，得出項(xiàng)目面臨的商業(yè)機(jī)會洪塘商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局洪塘老鎮(zhèn) —— 主要以洪塘南路的洪塘菜場為中心的商業(yè)，滿足基礎(chǔ)生活。商業(yè)設(shè)施落后。江北大道沿線村莊 — 民房街面房為主，商業(yè)點(diǎn) 分散，沒有形成規(guī)模，滿足最基礎(chǔ)的生活需求。洪塘街道 — 新建樓盤的底商形成商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施新，但目前沒有人氣。只有姚江花園底商滿足基本生活需求。商業(yè)現(xiàn)狀洪塘中路洪塘購物中心住宅 住宅 街道辦事處街道辦事處本案住宅頤和名苑洪塘公交車站住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房姚江花園奧林 80親親家園姚江花園拆遷安置房姚江新都醫(yī)院洪都花園洪塘中心小學(xué)經(jīng)濟(jì)適用房洪塘中路洪塘南路江北大道大型酒樓、火鍋城 餐飲種類少，檔次有待提升。商業(yè)現(xiàn)狀超市 :大型超市缺乏品牌支撐 ,動(dòng)線布置及品種組合不合理 ,客流量一般 .u 商業(yè)現(xiàn)狀名稱 位置 面 積 租金 備 注三江超市 寧馨路 2100平方 —— 生意好，每天客流量 3000多人次。姚江超市 姚江花園西大 門 （西南 側(cè) ） 140多平方 4萬 /年 原開 盤 商 鋪 價(jià) 4000多，現(xiàn) 價(jià)： 16000元 /平方。上海 華聯(lián) 超市 1 姚江花園北大 門 4000多平方 —— 9月底開 業(yè) 。上海 華聯(lián) 超市 2 洪塘 鎮(zhèn) 街上 2023多平方 —— 經(jīng)營 日 雜 、 電 器、工 藝 品、食品等（客流量多）。萬家福超市 姚江花園北大 門 （西北 側(cè) ） 100多平方 3萬多 /年 每月 2700， 經(jīng)營 日用 雜貨 。加 貝 超市 購 物俱樂 部洪塘 鎮(zhèn) 街上 500多平方 15萬左右 /年 客流量大。娛樂 :娛樂設(shè)施落后 ,棋牌室是打發(fā)業(yè)余時(shí)間的去處。急需一個(gè)全能場所去滿足需求。五星電器國美電器商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目 —— 遠(yuǎn)洲大酒店基本情況名稱 遠(yuǎn) 洲大酒店詳細(xì) 位置 江北大道北外 環(huán) 路交接 處占地面 積 35畝投 資總資 金 67億開 業(yè)時(shí)間 2023年底裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 五星 級 歐美 設(shè)計(jì)風(fēng) 格建 設(shè)單 位 寧波大世界、 遠(yuǎn) 洲集 團(tuán) 兩家大型企 業(yè) 共同開 發(fā) 完成。重點(diǎn)配套情況共七 層 。其中 16層 做酒店用途，中庭大堂吧（挑高 17米）。商 務(wù) 中心、商 場 （精品屋、食品、用品與 鮮 花等）。休 閑娛樂設(shè) 施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、 KTV、桑拿、足浴。餐 飲 包 廂 分 類 型分布在各個(gè)樓 層 近十幾個(gè)。大型會 議 室（ 666平方米）可容 納 400個(gè)席位、如果開 雞 尾酒會可容 納 1000人左右。會 議 可以靈活分割成三個(gè)獨(dú)立的空 間 ，另外酒店可以提供與會人 員 相 應(yīng) 的會 議設(shè) 施如：投影 儀 、 電腦 等相關(guān)會 議 用品。小會 議 室（ 圓 桌式）有 9個(gè)，能容 納 2030人左右?？头恐饕性?26層 ，共 287間 （入 門 及 衛(wèi) 生 間 入 門 皆感 應(yīng) 式）。商業(yè)現(xiàn)狀 現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目 —— 遠(yuǎn)洲大酒店客戶構(gòu)成目前已 經(jīng)舉辦 的主要的活 動(dòng) ：寧波青少年 宮 兒童 節(jié) 活 動(dòng) 、寧靜等演 員 、 謝 晉 導(dǎo) 演等知名 藝 人來搞活 動(dòng) 、青少年全國 籃球比 賽 會 議 。招商。散客。周 邊 派出所、街道、公司開會、聚餐。目前運(yùn)營情況經(jīng)營 模式 連鎖經(jīng)營 （臺州 3家四星 級規(guī) 模、江西九江 1家五星 級規(guī) 模）。入住率 節(jié) 假日可達(dá)到 50% 以上。行式 與開元大酒店一 樣 。房價(jià)表客房 類 型 總統(tǒng)套房高 級雙床房豪 華 大床房高 級 套房 豪 華 套房 公寓套房 公寓雙人房公寓 單 人房人民 幣 168001060 1960 2160 2660 3060 480（ 協(xié)議）散客 580480（ 協(xié)議）散客 580商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目 —— 興都菜場商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目 —— 洪塘購物中心商業(yè)現(xiàn)狀洪塘商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析：u現(xiàn)階段洪塘街道商業(yè)以中低檔服飾店、中低檔餐飲門店為主力業(yè)態(tài)。u旅館、發(fā)藝、家電、時(shí)尚屋、通訊、糕點(diǎn)、煙米等生活配套類經(jīng)驗(yàn)門店種類齊全。結(jié)論：現(xiàn)階段商戶主要滿足中低端消費(fèi)水平客戶的需求，區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)市場處于真空狀態(tài)。洪塘商圈適合建立生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場嗎？商品生活 消費(fèi)品家居類服飾化裝類日用百貨類服飾類商品的生產(chǎn)原料可以通過專業(yè)市場形式流通的商品有什么種類的商品適合在洪塘商圈建立批發(fā)市場嗎？？食品文化娛樂類電訊類交通工具類部分通用生產(chǎn)消費(fèi)品滿足眾多小型加工單位需要的生產(chǎn)消費(fèi)品生產(chǎn) 消費(fèi)品農(nóng)副產(chǎn)品日用工業(yè)品服裝、皮具、鞋類電子元件、化學(xué)試劑、通用機(jī)械、工具廣告材料、印刷材料、汽車配件、美容美發(fā)類批發(fā)式專業(yè)市場是商品流通渠道中的一個(gè)流通環(huán)節(jié)，分析專業(yè)市場規(guī)律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特點(diǎn)沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)背景支撐得出：根據(jù)業(yè)態(tài)比例分析，服飾百貨比例極高，做服飾批發(fā)市場有一定的市場。商業(yè)小結(jié) :通過對整個(gè)洪塘鎮(zhèn)的商業(yè)調(diào)查，洪塘區(qū)域低收入人群較多，城市形象、基礎(chǔ)設(shè)施落后。多年來，一批有實(shí)力的人逐漸遷出洪塘，致使洪塘消費(fèi)力下降。江北大道把洪塘人群集中地分為塊狀，致使洪塘鎮(zhèn)商業(yè)點(diǎn)分散，沒有集中效應(yīng)。在調(diào)研中，通過幾個(gè)大型酒樓、超市、美容美發(fā)、娛樂中心的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)洪塘鎮(zhèn)上的生意比洪塘街道的生意好。租金比洪塘街道高出很多。洪塘鎮(zhèn)上的洪塘購物中心、阿拉飯店、香辣時(shí)光（重慶火鍋）客流量大，經(jīng)營穩(wěn)定。遠(yuǎn)洲大酒店是洪塘唯一的集娛樂休閑、商務(wù)、餐飲、住宿為一體的大型酒店，生意火爆。洪塘街道目前除姚江花園的商鋪已開業(yè)外，其他社區(qū)的商鋪還未進(jìn)行銷售或正建造中。洪塘街道商業(yè)業(yè)種以滿足居民基本生活為主，在業(yè)態(tài)分布上，以傳統(tǒng)餐飲、超市、建材、汽修居多， 且以中低檔消費(fèi)為主，缺乏時(shí)尚、潮流的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)場所。商業(yè)小結(jié)：以零散經(jīng)營為主：商業(yè)形式以零散經(jīng)營為主，無大型賣所，除幾家小型超市以外，其他都是臨街的小 門面，與成熟的商業(yè)口岸相比，檔次低，規(guī)模小，滿足不了該片區(qū)居民的消費(fèi)需求和心理需求，因此該片區(qū)居民更多的會選擇到洪塘鎮(zhèn)或海曙歐尚商圈消費(fèi)進(jìn)行購物和消費(fèi)。缺乏品牌服飾專賣店：無品牌服飾專賣店，現(xiàn)有的服裝店多是小型低檔店面，無法滿足該片區(qū)內(nèi)中高收入人群對品牌服飾的需求，因此這部分消費(fèi)者會選擇到天一廣場或者其他商場進(jìn)行消費(fèi)。缺乏西式外賣店：缺少深受廣大消費(fèi)者青睞的大型快餐店，如肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等。娛樂設(shè)施不健全：娛樂設(shè)施不全面，缺少大型歌城和健身房，因而無法滿足中高收入人群的娛樂需求。目前洪塘處于開發(fā)階段，相比其他成熟商圈，投資門襤、商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格和出售價(jià)格都較低，隨著江北城市潛力的上升，該地段商鋪價(jià)格也將隨之而上，投資商將獲得巨大回報(bào)。小結(jié)：理想的發(fā)展方向業(yè) 態(tài) 現(xiàn)