【文章內容簡介】 態(tài)組合：利用道路系統(tǒng)區(qū)隔出明確的功能區(qū)，并保持各區(qū)域的相對獨立性，避免相互干擾：以客流共享為第一原則，充分利用主力店帶來的人流提升商鋪價值外部交通：確保強大的公共交通體系，增強項目對外的輻射能力，加強其可達性內部交通：形成單一的人流動線（線型或環(huán)形），設置若干商業(yè)節(jié)點，保證人流共享；同時保證人流、車流、貨流的分離，避免相互干擾二號 A地塊功能分區(qū)：充分挖掘商業(yè)價值，保證各區(qū)域功能的獨立性u 根據項目解析結論可以判斷：沿洪塘中路是商業(yè)價值最高區(qū) u 域，沿機場路東側商業(yè)價值最低，居住價值較高。u 依據地塊商業(yè)價值＆地塊形狀，通過交通將地塊劃分為小型u 商業(yè)區(qū)，百貨、超市區(qū)，專業(yè)市場區(qū)，酒店區(qū)，娛樂區(qū)、餐u 飲休閑區(qū)、精品區(qū)，居住區(qū)。功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織業(yè)態(tài)組合：功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織業(yè)態(tài) 建筑面積㎡面積比例 %大型超市12300 商業(yè)專賣店4100 社區(qū)服務、小型商業(yè)9200 專業(yè)市場7600 餐飲服務6000 休閑 3500 娛樂 7600 酒店 36000 合計 86300 100商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議u商業(yè)的配比建議：u 餐飲酒吧 %,音像書店 %,運動用品 %,美容美體 %,電u 影院線 %,健身房 %,電玩網吧 %,KTV娛樂 %,百貨u %,超市 %,家居家具 %,3C家電 %,服飾 %,u 其它 % . 交通組織：出入口結合交通核心，設置 停車場，保證便利性。功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織交通組織外部交通 內部交通出入口 公共交通 停車場 人流動線 共享空間 車流動線 貨流動線符合需求？商業(yè)體量？ 體量布局？ 體量實現(xiàn)？ 風險規(guī)避？隨著洪塘片區(qū)的成熟，商圈內的人口結構將發(fā)生質的變化，會推動洪塘商業(yè)的升級邊緣商圈 —— 青林灣 ，他們對商圈的貢獻較小。次級商圈 —— 江北大道其他村莊、慈城、謝家路的幾個經濟適用房的客戶群，本項目吸納的次主流客源來自商業(yè)設施比洪塘更落后一點的區(qū)域。核心商圈 —— 洪塘目前 萬人口，流動人口眾多，周邊工廠多，消費潛力大，目前為抵擋消費；核心商圈往往會帶來 65％左右的消費量近 期 遠 期邊緣商圈 —— 青林灣的 輻射力可能會減弱。這部分客戶群對商圈的貢獻很小。次級商圈 —— 與慈城商業(yè)相輔相成。共同繁榮江北西北區(qū)。核心商圈 —— 規(guī)劃人口 15萬，周邊商品房和 12個經濟適用房帶來大量的新寧波人和寧波其他區(qū)域的人口，這些將以城市的中堅力量 —— 白領為主目標市場定位洪塘商圈未來的消費者將是城市中最為年輕、活躍、消費力最強的人群消費者年齡構成 消費者受教育水平消費者收入水平216。通過在洪塘商圈街頭攔訪及問卷調查的形式，得到一系列洪塘商圈消費者現(xiàn)狀的數據。216。同為以居住功能為主的城市副中心，洪塘人口將會向著高學歷、高收入、低年齡的方向發(fā)展。同時，洪塘商圈的消費者構成隨著人口置換而變化，洪塘商圈未來的消費者將是城市中最為活躍，消費力最強的人群。洪塘購房者受教育水平目標市場消費者狀況深圳南山區(qū)四個主要商圈和寶安中心區(qū)兩個主要商圈中的功能業(yè)態(tài)狀況表明，在商業(yè)相對成熟的區(qū)域里，業(yè)態(tài)是豐富齊全，這是洪塘商業(yè)發(fā)展的必由之路。南 頭商圈華僑 城商圈蛇口商圈南油商圈集中商業(yè)面積百貨 115740293570超市 67400餐飲 12800電器主題商場 30780通訊 IT主題商場 21050其它主題商場 45800商業(yè)街區(qū)面積 7920總計 301490 南山區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例南山區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況前進路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈集中商業(yè)面積百貨 79200133870超市 19700餐飲 3700電器主題商場 11300通訊 IT主題商場 19670其它主題商場 300商業(yè)街區(qū)面積 8960總計 142830寶安區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況寶安區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例案例借鑒從南山和寶安兩區(qū)核心商圈中 IT通訊產品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在 10%以上南山區(qū)核心商圈中 IT通訊產品營業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例寶安區(qū)核心商圈中 IT通訊產品營業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例南 頭商圈華僑 城商圈蛇口商圈南油商圈前進路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈寶安區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例南山區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例案例借鑒案例小結：216。 成熟的商業(yè)副中心業(yè)態(tài)趨于豐富，專業(yè)店從傳統(tǒng)百貨 /超市店內分離出來216。 從目前階段來判斷，專業(yè)店多以電器主題商城、 IT＆通訊主題商城、家具裝飾主題商城等形式出現(xiàn)216。 通常 IT＆通訊產品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在 10%以上案例小結我們將結合案例分析得到的業(yè)態(tài)多元化結論，對洪塘現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)結構進行比較分析，得出項目面臨的商業(yè)機會洪塘商業(yè)網點布局洪塘老鎮(zhèn) —— 主要以洪塘南路的洪塘菜場為中心的商業(yè)，滿足基礎生活。商業(yè)設施落后。江北大道沿線村莊 — 民房街面房為主，商業(yè)點 分散，沒有形成規(guī)模，滿足最基礎的生活需求。洪塘街道 — 新建樓盤的底商形成商業(yè)街，商業(yè)設施新，但目前沒有人氣。只有姚江花園底商滿足基本生活需求。商業(yè)現(xiàn)狀洪塘中路洪塘購物中心住宅 住宅 街道辦事處街道辦事處本案住宅頤和名苑洪塘公交車站住宅經濟適用房經濟適用房姚江花園奧林 80親親家園姚江花園拆遷安置房姚江新都醫(yī)院洪都花園洪塘中心小學經濟適用房洪塘中路洪塘南路江北大道大型酒樓、火鍋城 餐飲種類少，檔次有待提升。商業(yè)現(xiàn)狀超市 :大型超市缺乏品牌支撐 ,動線布置及品種組合不合理 ,客流量一般 .u 商業(yè)現(xiàn)狀名稱 位置 面 積 租金 備 注三江超市 寧馨路 2100平方 —— 生意好，每天客流量 3000多人次。姚江超市 姚江花園西大 門 （西南 側 ） 140多平方 4萬 /年 原開 盤 商 鋪 價 4000多，現(xiàn) 價： 16000元 /平方。上海 華聯(lián) 超市 1 姚江花園北大 門 4000多平方 —— 9月底開 業(yè) 。上海 華聯(lián) 超市 2 洪塘 鎮(zhèn) 街上 2023多平方 —— 經營 日 雜 、 電 器、工 藝 品、食品等（客流量多）。萬家福超市 姚江花園北大 門 （西北 側 ） 100多平方 3萬多 /年 每月 2700， 經營 日用 雜貨 。加 貝 超市 購 物俱樂 部洪塘 鎮(zhèn) 街上 500多平方 15萬左右 /年 客流量大。娛樂 :娛樂設施落后 ,棋牌室是打發(fā)業(yè)余時間的去處。急需一個全能場所去滿足需求。五星電器國美電器商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目 —— 遠洲大酒店基本情況名稱 遠 洲大酒店詳細 位置 江北大道北外 環(huán) 路交接 處占地面 積 35畝投 資總資 金 67億開 業(yè)時間 2023年底裝修 標 準 五星 級 歐美 設計風 格建 設單 位 寧波大世界、 遠 洲集 團 兩家大型企 業(yè) 共同開 發(fā) 完成。重點配套情況共七 層 。其中 16層 做酒店用途，中庭大堂吧（挑高 17米）。商 務 中心、商 場 （精品屋、食品、用品與 鮮 花等）。休 閑娛樂設 施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、 KTV、桑拿、足浴。餐 飲 包 廂 分 類 型分布在各個樓 層 近十幾個。大型會 議 室（ 666平方米）可容 納 400個席位、如果開 雞 尾酒會可容 納 1000人左右。會 議 可以靈活分割成三個獨立的空 間 ，另外酒店可以提供與會人 員 相 應 的會 議設 施如：投影 儀 、 電腦 等相關會 議 用品。小會 議 室（ 圓 桌式）有 9個，能容 納 2030人左右?？头恐饕性?26層 ，共 287間 （入 門 及 衛(wèi) 生 間 入 門 皆感 應 式）。商業(yè)現(xiàn)狀 現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目 —— 遠洲大酒店客戶構成目前已 經舉辦 的主要的活 動 ：寧波青少年 宮 兒童 節(jié) 活 動 、寧靜等演 員 、 謝 晉 導 演等知名 藝 人來搞活 動 、青少年全國 籃球比 賽 會 議 。招商。散客。周 邊 派出所、街道、公司開會、聚餐。目前運營情況經營 模式 連鎖經營 （臺州 3家四星 級規(guī) 模、江西九江 1家五星 級規(guī) 模）。入住率 節(jié) 假日可達到 50% 以上。行式 與開元大酒店一 樣 。房價表客房 類 型 總統(tǒng)套房高 級雙床房豪 華 大床房高 級 套房 豪 華 套房 公寓套房 公寓雙人房公寓 單 人房人民 幣 168001060 1960 2160 2660 3060 480（ 協(xié)議）散客 580480（ 協(xié)議）散客 580商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目 —— 興都菜場商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目 —— 洪塘購物中心商業(yè)現(xiàn)狀洪塘商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析：u現(xiàn)階段洪塘街道商業(yè)以中低檔服飾店、中低檔餐飲門店為主力業(yè)態(tài)。u旅館、發(fā)藝、家電、時尚屋、通訊、糕點、煙米等生活配套類經驗門店種類齊全。結論：現(xiàn)階段商戶主要滿足中低端消費水平客戶的需求，區(qū)域內高端消費市場處于真空狀態(tài)。洪塘商圈適合建立生活消費品專業(yè)批發(fā)市場嗎？商品生活 消費品家居類服飾化裝類日用百貨類服飾類商品的生產原料可以通過專業(yè)市場形式流通的商品有什么種類的商品適合在洪塘商圈建立批發(fā)市場嗎？？食品文化娛樂類電訊類交通工具類部分通用生產消費品滿足眾多小型加工單位需要的生產消費品生產 消費品農副產品日用工業(yè)品服裝、皮具、鞋類電子元件、化學試劑、通用機械、工具廣告材料、印刷材料、汽車配件、美容美發(fā)類批發(fā)式專業(yè)市場是商品流通渠道中的一個流通環(huán)節(jié)，分析專業(yè)市場規(guī)律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特點沒有相應的產業(yè)背景支撐得出：根據業(yè)態(tài)比例分析，服飾百貨比例極高，做服飾批發(fā)市場有一定的市場。商業(yè)小結 :通過對整個洪塘鎮(zhèn)的商業(yè)調查，洪塘區(qū)域低收入人群較多，城市形象、基礎設施落后。多年來，一批有實力的人逐漸遷出洪塘，致使洪塘消費力下降。江北大道把洪塘人群集中地分為塊狀，致使洪塘鎮(zhèn)商業(yè)點分散，沒有集中效應。在調研中，通過幾個大型酒樓、超市、美容美發(fā)、娛樂中心的調查，發(fā)現(xiàn)洪塘鎮(zhèn)上的生意比洪塘街道的生意好。租金比洪塘街道高出很多。洪塘鎮(zhèn)上的洪塘購物中心、阿拉飯店、香辣時光（重慶火鍋）客流量大，經營穩(wěn)定。遠洲大酒店是洪塘唯一的集娛樂休閑、商務、餐飲、住宿為一體的大型酒店，生意火爆。洪塘街道目前除姚江花園的商鋪已開業(yè)外，其他社區(qū)的商鋪還未進行銷售或正建造中。洪塘街道商業(yè)業(yè)種以滿足居民基本生活為主，在業(yè)態(tài)分布上，以傳統(tǒng)餐飲、超市、建材、汽修居多， 且以中低檔消費為主，缺乏時尚、潮流的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)場所。商業(yè)小結：以零散經營為主：商業(yè)形式以零散經營為主，無大型賣所，除幾家小型超市以外，其他都是臨街的小 門面，與成熟的商業(yè)口岸相比，檔次低，規(guī)模小，滿足不了該片區(qū)居民的消費需求和心理需求，因此該片區(qū)居民更多的會選擇到洪塘鎮(zhèn)或海曙歐尚商圈消費進行購物和消費。缺乏品牌服飾專賣店：無品牌服飾專賣店，現(xiàn)有的服裝店多是小型低檔店面，無法滿足該片區(qū)內中高收入人群對品牌服飾的需求，因此這部分消費者會選擇到天一廣場或者其他商場進行消費。缺乏西式外賣店：缺少深受廣大消費者青睞的大型快餐店，如肯德基、麥當勞、德克士等。娛樂設施不健全：娛樂設施不全面，缺少大型歌城和健身房，因而無法滿足中高收入人群的娛樂需求。目前洪塘處于開發(fā)階段，相比其他成熟商圈，投資門襤、商鋪租金價格和出售價格都較低，隨著江北城市潛力的上升，該地段商鋪價格也將隨之而上，投資商將獲得巨大回報。小結：理想的發(fā)展方向業(yè) 態(tài) 現(xiàn)