某樓盤項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 23:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設(shè)的全新形象。 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場。沿江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施沿江欄桿改造工程。在海沁沙建生態(tài)公園，同時(shí)擬作為廣州燃放煙花的所在地。在項(xiàng)目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標(biāo)志性建筑。 由于本項(xiàng)目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升，增強(qiáng)客戶對該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。 新港路的擴(kuò)建與地鐵二號線建設(shè)。根據(jù)市政規(guī)劃，新港路將擴(kuò)寬為60米，現(xiàn)正進(jìn)行拆遷工作。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。而地鐵二號線工程正在進(jìn)行緊張施工，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為2004年。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的通車，廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。新港路更是整個海珠區(qū)東西向的交通大動脈，更能經(jīng)廣州大道直駁天河中心區(qū)交通網(wǎng)，無疑會大大增強(qiáng)本項(xiàng)目對都市白領(lǐng)階層的吸引力。 項(xiàng)目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通，將大大方便本項(xiàng)目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進(jìn)行施工，開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風(fēng)景線。以上幾項(xiàng)工程將直接影晌本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目所處位置的交通更加便利。（三） 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程甲級企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。（四） 施工組織概況廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級施工管理人才，與廣東珠江投資有限公司有長期成功的合作，其建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級，在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時(shí)間，12層帶電梯樓宇只用10個月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。（五） 環(huán)境保護(hù) 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá)34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項(xiàng)目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境。八. 市場分析(一) 1999年廣州市經(jīng)濟(jì)情況1999年在投資需求快速增長拉動下，17月份廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。 以下詳細(xì)分析一下17月份我市的經(jīng)濟(jì)情況。1．1 社會生產(chǎn)穩(wěn)定增長。1至7月累計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1083．24億元，同比增長12．2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長10．3%。1．2 投資快速增長，消費(fèi)需求穩(wěn)定。1至7月累計(jì)，全市完成固定資產(chǎn)投資270．42億元，同比增長23．4%。其中，房地產(chǎn)投資(至6月止)92．26億元，同比增長7．40%。消費(fèi)品市場銷售穩(wěn)定；1至7月累計(jì)，全市完成社會消費(fèi)品零售總額542．31億元，同比增長8．3%，增幅比去年大。1．3 居民收入增長放緩，居民消費(fèi)支出略有增長。1至7月累計(jì)，城市居民人均可支配收入7045．7元，同比增長5．4%，城市居民人均消費(fèi)性支出5406．22元，增長0．3%。居民用于購房的支出增加，由于實(shí)行房改“末班車政策”，居民購買住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。(數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會) 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好。、居民消費(fèi)指數(shù)的反彈、表明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心理逐步減輕。調(diào)查表明，居民對提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。(二) 政府出臺刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策眾所周知，今年政府下了很大決心啟動消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對樓市的走旺確實(shí)起一定作用。1. 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從1999年9月21日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支持城鎮(zhèn)居民購房。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期限由現(xiàn)行的20年延長達(dá)到30年。個人住房貸款利率最高水平由現(xiàn)行年利率6．3315%降為5．58%。（數(shù)據(jù)摘自《人民日報(bào)》）2. 降息、征收利息所得稅 根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，儲蓄存款1999年11月1日后孳生的利息所得，應(yīng)當(dāng)征收個人所得稅。調(diào)查表明，8月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款204．44元，同比增長35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的7月份高33．1%，比最低的4月份高98．7%，比1—7月份人均月提款131．95元高54．9%。（摘自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會)3. 房地產(chǎn)稅費(fèi)獲減免 財(cái)政部、國家稅務(wù)局發(fā)出通知，從8月1日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實(shí)行減免政策。 廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免前后對比項(xiàng)目現(xiàn)行稅收減免后稅收契稅3%1．5%(自用) 0(空置)交易管理費(fèi)0．5%不變印花稅0．1%不變土地出讓金地段地價(jià)10%不變土地增值稅3%0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報(bào)》 廣州市去年出臺減免交易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加，相信國家新出臺的減免退還政策會進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進(jìn)一手市場的活躍。（三） 廣州市房地產(chǎn)市場綜述經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場的低迷之后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速、有序發(fā)展的階段，市場成交活躍，市場發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動經(jīng)濟(jì)增長，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。2. 1999年廣州市城市建設(shè)的投入是歷史上最高的，約達(dá)到171億元，包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場、九運(yùn)會場館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開工建設(shè)，不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長。3. 房改房上市政策正式出臺和藍(lán)印戶口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。4.
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