某路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-22 17:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 持有國(guó)有土地使用證； ? 具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明 ， 屬于共有房產(chǎn)的 ，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見(jiàn)書(shū)； ? 委托代理人辦理的 ， 應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù) 。 ? 一些老花園洋房還要報(bào)上海市國(guó)家安全局備案 定價(jià)原則 ? 出售 價(jià)格 然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向； 其次取決于所擁有的花園面積的大小 周邊生活配套情況也會(huì)對(duì)單價(jià)有一定影響。 首先由地段決定 正在掛牌上市的老洋房 以下為部分中介老洋房的掛牌售價(jià)情況： 序號(hào) 位 置 建筑面積 （平方米） 花園面積 （平方米） 總價(jià) 1 永福路 2 18 3 0 0 R M B 9 0 9 . 7 萬(wàn) 2 淮海中路 2 8 0 3 8 3 R M B 8 5 0 萬(wàn) 3 武康路 280 弄 2 4 4 4 0 0 R M B 9 5 0 萬(wàn) 4 華山路 1 1 2 0 弄 4 7 1 4 0 0 R M B 9 9 2 . 4 萬(wàn) 5 江蘇路 2 0 0 2 7 8 $ 70 萬(wàn) 6 華山路 4 0 0 3 0 0 $ 1 0 0 萬(wàn) 7 思南路附近 5 4 7 6 0 0 $ 2 2 0 萬(wàn) 8 近靜安寺 7 2 4 4 0 0 $ 3 5 0 萬(wàn)老洋房出租 從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,00010,000元，整棟的新式里弄，每月租金15,00025,000元，整棟的花園洋房，每月租金5,00012,000美圓以上。 老洋房的使用限制 老洋房不同于其他住宅， 其用途是受到一定限制的 ，特別作為商業(yè)用房會(huì)受到一定的經(jīng)營(yíng)限制，出于對(duì)一些歷史保護(hù)文化區(qū)原有風(fēng)貌保護(hù)的需要，有關(guān)主管部門會(huì)限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，比如餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等存在污染或安全隱患的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 老洋房出租的定價(jià)原則 ? 整棟出租可以參照老洋房出售價(jià)格 ，和地段 、 位置關(guān)系密切； ? 而分層出租則從一層到頂層價(jià)格依次遞減； ? 出租的年限一般都在一年以上 ， 往往是三到五年 。 相關(guān)政策法規(guī) 上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū) ? 上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點(diǎn)多面廣。 ? 1986年 12月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上海為第二批國(guó)家歷史文化名城。 ? 1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共 59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護(hù)單位。 ? 1993年，市政府又批準(zhǔn)了第二批共 175處優(yōu)秀近代建筑為上海市建筑保護(hù)單位。 ? 1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn) 162處優(yōu)秀近代建筑。三批累計(jì)批準(zhǔn)優(yōu)秀近代建筑共 396處。 相關(guān)政策 ? 1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制 《 上海市城市總體規(guī)劃（綱要） 》 時(shí)，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護(hù)，并列出了外灘、豫園、人民廣場(chǎng)、南京東路、興業(yè)路、思南路等 11個(gè)不同類型的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。 ? 1999年，根據(jù)市府要求，市規(guī)劃局組織編制了 《 上海市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃（歷史建筑與街區(qū)） 》 。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共 234個(gè)（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū) 22個(gè)）和歷史建筑群440處，總建筑面積為 ，其中花園住宅 144萬(wàn) M2。 上海市政府采取的相應(yīng)保護(hù)措施 ? 維修加固 ——主要是針對(duì)直管公房的維修 ， 利用有限的房屋維修資金進(jìn)行 ， 是最簡(jiǎn)單的辦法 ， 卻不能解決對(duì)其特色風(fēng)貌的恢復(fù)和建筑功能的提高 。 ? 拆除重修 ——即對(duì)原有風(fēng)貌街區(qū)進(jìn)行整體拆除后 ， 按原建筑形式重新建造 ， 如靜安區(qū)武定坊 、 升平街的改造 。 但其缺點(diǎn)在于過(guò)分強(qiáng)調(diào)功能上的成套化和居民的原地回搬 ， 所以除了改善居民居住條件外 ， 并沒(méi)有真正延續(xù)歷史建筑的韻味 ， 有的反而喪失了原有的風(fēng)貌特色 。 ? 保護(hù)性改造 ——即在充分保護(hù)歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)特色的前提下 ， 適當(dāng)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的改造和功能的重組 ， 提升歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)的藝術(shù)品位和文化 、 商業(yè)價(jià)值 。 在這方面比較成功的是已完成的盧灣區(qū)興業(yè)盧老式石庫(kù)門住宅 （ 即新天地 ） 改造工程等 。 消費(fèi)群分析 老洋房、別墅消費(fèi)者特點(diǎn)分析 ? 在滬投資或工作的中高層外籍人士； ? 港、澳、臺(tái)胞中事業(yè)有成回國(guó)定居者； ? 國(guó)內(nèi)商界、文藝界成功人士； ? 國(guó)內(nèi)外的實(shí)力企事業(yè)單位和跨國(guó)公司 這個(gè)人群往往是一個(gè)對(duì)舊上海有著強(qiáng)烈感情的人群，他們是花園洋房比較穩(wěn)定的客戶群。 運(yùn)營(yíng)篇 項(xiàng)目運(yùn)作思路 ? 多方會(huì)診，準(zhǔn)確定位 ? 全球招標(biāo)，大師設(shè)計(jì) ? 全程報(bào)道，立體炒做 ? 多種經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)回收 多方會(huì)診，準(zhǔn)確定位 ? 孫子曰 :“上兵伐謀，其下攻城”。不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。 ? 在規(guī)劃前期，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的規(guī)劃大師、文學(xué)大師、歷史學(xué)家、市場(chǎng)專家、政府主管領(lǐng)導(dǎo)一道，為本項(xiàng)目把脈，為改造確定一個(gè)方向，明確控制性規(guī)劃，即定位在前。 全球招標(biāo)，大師設(shè)計(jì) ? 在本案定位完成后，制定項(xiàng)目改造的控制性規(guī)劃，即導(dǎo)則。 ? 根據(jù)導(dǎo)則精神進(jìn)行全球招標(biāo)，邀請(qǐng)國(guó)際著名的建筑大師、規(guī)劃大師來(lái)此華山論劍，并引入國(guó)際流行的“國(guó)家總建筑師負(fù)責(zé)制”，力求把本項(xiàng)目的改造做成精品，做成一個(gè)可以傳世的舊城改造成功的典范。 全程報(bào)道，立體炒做 ? 一旦動(dòng)遷完畢，從項(xiàng)目前期的定位思考、控規(guī)階段，新聞就展開(kāi)報(bào)道，特別到全球招標(biāo)，評(píng)標(biāo)過(guò)程中，充分利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行立體宣傳、保證懸念不斷、熱點(diǎn)不斷。充分做到路人皆知、全市注目。 ? 此方面可以借鑒北京國(guó)家大劇院、上海浦江兩岸開(kāi)發(fā)中媒體報(bào)道的成功經(jīng)驗(yàn)，真正做到讓媒體為本項(xiàng)目免費(fèi)做廣告。 多種經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)回收 ? 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的模式 ? 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的模式 ? 資本運(yùn)營(yíng)的模式 效益篇 經(jīng)濟(jì)效益 ? 由于規(guī)劃方案未定，為了評(píng)估該項(xiàng)目的可行性，我們假設(shè)以下三種方案做測(cè)算： 方案一：全部出售 營(yíng)銷組合為： ?
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