【文章內容簡介】 計中存在空間利用不充分、客廳餐廳采光等問題。 適用于自住需求的 6090平米一室、兩室， 100120平米兩室、三室、120140平米三室是目前住宅的主力供應及需求戶型。 周邊項目相關配套設施如會所、活動場地等較少，不能滿足社區(qū)居民生活需要。 供應市場分析 啟 示 中高端低密度產品存在市場空白。 產品的差異性，如退臺洋房等以及高層產品存在市場空白。 城市規(guī)劃和發(fā)展（新農村改造）為地塊帶來發(fā)展契機。 產品同質化、設計理念的落后以及戶型配比的斷檔均為該地塊開發(fā)創(chuàng)造了差異化機遇。 地塊客群的模糊性，加大了對產品營銷的難度，對于產品的去化有一定的制約。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 付家鎮(zhèn)地處張店城區(qū)西南，世紀路以西，西十路以東，昌國路以南區(qū)域。根據(jù)淄博市政府出臺的 “ 十一五 ” 城市發(fā)展規(guī)劃提出，加快推進中心城區(qū)與周邊區(qū)域的融合互動發(fā)展，東西帶和南北帶相交叉的布局大力展開，在農村實施農民向城鎮(zhèn)集中的發(fā)展計劃，重點圍繞中心鎮(zhèn)實施合村并居，在城市近郊、重點經濟帶沿線及其他具備條件的中心鎮(zhèn)形成整建制城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)域。付家鎮(zhèn)作為張店城區(qū)西南重鎮(zhèn)，屬于 “ 十一五 ” 城市發(fā)展規(guī)劃重點區(qū)域。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 中心鎮(zhèn)合村并居打造 “ 城市組團區(qū) ” 根據(jù) “ 組團發(fā)展 ” 的目標， “ 十一五 ” 期間，我市將按照與中心互動、層次和諧、特色互補、空間拓展的原則，形成與中心城區(qū)發(fā)展相對應的城市組團區(qū)。從圖中可以看出，圍繞傅家鎮(zhèn)中心片區(qū)將發(fā)展成以傅家鎮(zhèn)政府駐地中心片區(qū)為中心，周圍南外環(huán)片區(qū)、世紀路南端片區(qū)、房石片區(qū)、昌國路片區(qū)四個區(qū)域為一體的城市組團區(qū)。 鎮(zhèn)政府駐地中心片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米） 11603 3680 3146 6966 本片區(qū)包括付家村、浮山驛村、高家村、大徐村、向陽村、宋家村、營子村 7個村。 南外環(huán)片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米） 6218 2105 2580 460 30 本片區(qū)包括唐家村、黃家村 2個村。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 世紀路南端片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米） 15557 4999 9434 本片區(qū)包括小徐村、孫家村、蘇村、小田村、南家村 5個村。 房石片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米） 2118 727 180 2244 本片區(qū)包括唐家村、石家村 2個村。 昌國路片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米） 3679 1844 798 2704 447 本片區(qū)包括義集村、河崖頭村、張冉村 3個村。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 小 結 確定以傅家鎮(zhèn)中心及周邊區(qū)域為大片去城市發(fā)展的核心，帶動四個片區(qū)整體發(fā)展。以快速實現(xiàn)城市化發(fā)展（社會主義新農村）為目的。同時，在將該區(qū)域發(fā)展成重要城市居住地之外，延昌國路以及世紀路將發(fā)展成張店西南重要經濟支撐點，以重點發(fā)展第三產業(yè)為主導，逐步形成具有一定特色的區(qū)域發(fā)展格局。 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT分析 該地塊占地約 320畝，以村鎮(zhèn)建設道路自然劃分為四塊。再沒有得到地塊具體規(guī)劃要求的情況下，一下 SOWT分析不設計地塊數(shù)據(jù)型分析部分。 SWOT分析 優(yōu)勢 處于張店城區(qū)重點發(fā)展帶上，屬新農村改造重點區(qū)域。 地塊附屬物較少，基本沒有拆遷補償。地塊沒有分割，整體性強，利于規(guī)劃。 地塊 SWOT分析 劣勢 緊鄰村落，對于產品居住價值認知度提高不利。 周邊居民以農業(yè)人口居多，人文景觀難以保證，社區(qū)檔次受到負面影響。 周邊城市化發(fā)展受約束，短期內區(qū)域配套不完善。 周邊道路以村鎮(zhèn)建設道路為主，交通環(huán)境不理想。 機會 新農村改造成熟經驗引導，未來前景可觀。 區(qū)域開發(fā)處于起步時期，地塊選擇和價格相對寬松。 地塊 SWOT分析 威脅 目前該區(qū)域樓盤品質普遍品質較差，對于屬地觀念引導有很大影響。 目前該區(qū)域樓盤供應幾近飽和狀態(tài)。 片區(qū)改造的速度，特別是市政配套的完善，成為影響地塊價值的潛在威脅。 地塊 SWOT分析 ?總體而言，本案優(yōu)勢和劣勢交互存在。 ?關鍵如何充分利用潛在機會點，規(guī)避、弱化威脅。 ?需要充分利用項目企劃包裝、注重營銷策略的運用。 ?充分挖掘項目本身的潛在價值，取得市場競爭的優(yōu)勢。 地塊 SWOT分析 地塊定位及開發(fā)建議 地塊定位及開發(fā)建議 地塊整體定位 根據(jù)前面的市場分析、項目分析以及片區(qū)的 “ 生態(tài)環(huán)境 ” ，對本地塊的整體定位為，可建設為： 張店高尚低密度人文住區(qū) —— 打造一個國際的、人文的、浪漫的、自由的、優(yōu)美的享樂生活住區(qū)；高檔但絕非是豪宅，優(yōu)質而有別于奢華。 地塊定位及開發(fā)建議 地塊物業(yè)定位 根據(jù)前面的市場分析啟示，對本地塊的物業(yè)整體定位為： 張店首席城市別墅、高層豪宅 建筑風格定位 以歐式建筑為本項目的建筑風格定位。 本項目建筑定位為歐式風格，能比較準確的實現(xiàn)與區(qū)域內項目的差異，和整個淄博片區(qū)高端住宅的區(qū)分。 地塊定位及開發(fā)建議 目標市場與客戶群定位與分析 地塊定位及開發(fā)建議 跳出地塊來比較，跳去區(qū)域找客群 本項目的主力客戶群建議定位在本市中高、高收入人群，預計項目主力客戶群 40%是來自張店區(qū)域，但隨著開發(fā)的日益成熟，周邊區(qū)縣的客戶會略有增加。另外，由于本項目具有的稀缺屬性，在推廣中應加強面向周邊區(qū)縣進行推廣，預計效果會較有明顯。