某鎮(zhèn)地塊投資可行性初步分析報(bào)告-閱讀頁
2025-01-14 17:24本頁面
【正文】 類型，面積段為 255— 545㎡ ，人居空間講究 “ 仁愛 ” 的布局設(shè)計(jì)。別墅室內(nèi)空間布局講究東方空間美學(xué)，極具儀式感、豪華感與尊貴感，以側(cè)入戶，入自家院落、再通過門廊、玄關(guān)入戶，入戶過程呈現(xiàn)東方家族的儀式感。總建筑面積為 95萬平方米。 小項(xiàng) 權(quán)重 盛世康成 泉山小區(qū) 齊盛花園 本案 自然環(huán)境 8 6 6 6 5 人文環(huán)境 6 5 5 6 4 周邊配套 9 8 7 8 4 升值潛力 3 2 2 2 3 交通 4 4 4 4 3 建筑形態(tài) 11 9 7 9 10 戶型 8 7 5 6 8 社區(qū)規(guī)模 5 5 3 2 5 園林綠化 7 5 3 3 6 立面造型 2 2 1 1 2 建材及品質(zhì) 5 3 3 4 4 會(huì)所配套 6 3 0 0 6 工期 8 5 6 6 0 物業(yè)管理 7 6 4 4 6 品牌形象 11 9 7 7 9 總計(jì)分 100 79 63 68 75 可行性分析研究 參考均價(jià)計(jì)算 盛世康成 芙蓉雅庭 齊盛花園 本案 平均分 79 63 68 75 均價(jià) PA＝ 2900 PB＝ 2200 PC=2400 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’=( QX/ Qi) Pi 注： Pi為銷售均價(jià) PA’=(QX/QA) PA=75/79*2900=2753 PB’=(QX/QB) PB=75/63*2200=2619 PC’=(QX/QC) PC=75/68*2400=2647 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi WA=50% WB=20% WC=30% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC =2753 50%+2619 20%+2647 30% =1377+524+794 =2695 根據(jù)以上分析，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)用市場(chǎng)比較法我們可以得出物業(yè)的基礎(chǔ)均價(jià)為： 2700元 /平米 可行性分析研究 可行性分析研究 項(xiàng)目銷售價(jià)估算：按照 2023年， 2023年兩年來房?jī)r(jià)平均上漲比例 10%計(jì)算。具體數(shù)據(jù)需要根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供需情況判定?？紤]在不得而知項(xiàng)目地塊屬性的情況下，假設(shè)地塊容積率與盛世康城相同。銷售均價(jià)為 2970元 /平米預(yù)算。 可行性分析研究 總投入 分類 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用（元） 土地費(fèi)用（參考 70萬 /畝地價(jià)） 70萬 /畝 224,000,000元 前期費(fèi)用（行政新費(fèi)用、各類規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)） 380元 /平米 145,992,960元 建安成本（多層、小高層、高層） 1000元 /平米 384,192,000元 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 100元 /平米 38,419,200元 稅費(fèi)（營業(yè)稅、印花稅等） 10%銷售額 114,105,024元 運(yùn)營費(fèi)用（含營銷、管理費(fèi)用） 5%銷售額 57,052,512元 不可預(yù)知費(fèi)用 10元 /平米 3,841,920元 費(fèi)用總計(jì) 967,603,616元 由此得出本項(xiàng)目 利潤(rùn)額約為： 總收益 總成本 = = 利潤(rùn)率： 利潤(rùn)額 /總銷售額 %= / *100%=15% 可行性分析研究 可行性分析研究 15% 不是我們想看到的。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，高品質(zhì)低密度產(chǎn)品售價(jià)是普通高品質(zhì)住宅的 ?？紤]在不得而知項(xiàng)目地塊屬性的情況下，假設(shè)地塊容積率與盛世康城相同。根據(jù)這一數(shù)據(jù)我們預(yù)測(cè)如下： 占地面積 320畝（ 213440平米） 容積率 建筑面積估算 320230平米 開發(fā)模式 聯(lián)排，雙拼，多層，高層 建議售價(jià) 2970元 /平米 *=4455元 /平米。 可行性分析研究 總投入 分類 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用（元） 土地費(fèi)用（參考 70萬 /畝地價(jià)） 70萬 /畝 224,000,000元 前期費(fèi)用（行政新費(fèi)用、各類規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)） 380元 /平米 121,660,800元 建安成本（聯(lián)排、雙拼、多層、高層） 1300元 /平米 416,208,000元 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 100元 /平米 32,016,000元 稅費(fèi)（營業(yè)稅、印花稅等） 10%銷售額 137,668,800元 運(yùn)營費(fèi)用（含營銷、管理費(fèi)用） 5%銷售額 68,834,400元 不可預(yù)知費(fèi)用 10元 /平米 13,766,880元 費(fèi)用總計(jì) 1,014,154,880元 由此得出本項(xiàng)目 利潤(rùn)額約為： 總收益 總成本 = = 利潤(rùn)率： 利潤(rùn)額 /總銷售額 %= / *100%=27% 可行性分析研究 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 （ 1）、通過以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的結(jié)果說明，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常； （ 2）、本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)、品位和差異化 ,為項(xiàng)目售價(jià)提高加重砝碼。 綜上所述，通過對(duì)本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)研究及投資分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目具有一定的可操作性，由于中高檔項(xiàng)目的價(jià)格敏感性相對(duì)較小，相信通過專業(yè)的資源整合，來提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目運(yùn)作是可行的。 （ 2）項(xiàng)目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價(jià)格政策，采取成本定價(jià)與市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合的定價(jià)策略。 （ 4）應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)期間做好預(yù)售工作，加大宣傳推廣力度，抓住淄博市相關(guān)大型的節(jié)點(diǎn)宣傳，將對(duì)本項(xiàng)目起到事半功倍的作用。 可行性分析研究 結(jié) 束 語 結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費(fèi)者調(diào)查以及本項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢(shì)分析，我們認(rèn)為： 一、貴公司所考察地塊，市場(chǎng)洞察力敏銳，符合市場(chǎng)發(fā)展需求。 三、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前淄博的市場(chǎng)情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)前瞻性。 五、根據(jù)淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為
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