某鎮(zhèn)地塊投資可行性初步分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 平米） 容積率 建筑面積估算 384192平米 開(kāi)發(fā)模式 多層、小高層 建議售價(jià) 2970元 /平米 毛收益預(yù)算 1,141,050,240元 總收益約為 。 成本收益預(yù)測(cè) 因沒(méi)有地塊詳細(xì)數(shù)據(jù)，根據(jù)目測(cè)，地塊占地約 320畝。 海那城 可行性分析研究 價(jià)格測(cè)算 :本次測(cè)算采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，以周邊代表物業(yè)（直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）的價(jià)格為基數(shù)，通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)定均價(jià)。別墅注重親地性，一樓客廳與庭園以親近的尺度納景接地氣。如果對(duì)本項(xiàng)目這種 “ 享樂(lè)生活的東西 ” 認(rèn)同客戶群大，則會(huì)出現(xiàn)暢銷(xiāo)、快銷(xiāo)的局面，否則銷(xiāo)售周期將延長(zhǎng)，投資將不能獲得最大的收益。 地塊定位及開(kāi)發(fā)建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要考慮的問(wèn)題點(diǎn) 擁有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享樂(lè)人生，享樂(lè)生活，是金字塔尖目標(biāo)群共性的東西。 城市新興中產(chǎn)階級(jí)。 他們對(duì)價(jià)格敏感度和品牌忠誠(chéng)度較低，對(duì)品質(zhì)、環(huán)境要求較高，要求住宅兼具實(shí)用性和舒適享受的特點(diǎn)，能滿足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰顯其身份和地位。 地塊定位及開(kāi)發(fā)建議 目標(biāo)市場(chǎng)與客戶群定位與分析 地塊定位及開(kāi)發(fā)建議 跳出地塊來(lái)比較，跳去區(qū)域找客群 本項(xiàng)目的主力客戶群建議定位在本市中高、高收入人群，預(yù)計(jì)項(xiàng)目主力客戶群 40%是來(lái)自張店區(qū)域，但隨著開(kāi)發(fā)的日益成熟，周邊區(qū)縣的客戶會(huì)略有增加。 ?充分挖掘項(xiàng)目本身的潛在價(jià)值，取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。 片區(qū)改造的速度，特別是市政配套的完善，成為影響地塊價(jià)值的潛在威脅。 機(jī)會(huì) 新農(nóng)村改造成熟經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)，未來(lái)前景可觀。 地塊 SWOT分析 劣勢(shì) 緊鄰村落，對(duì)于產(chǎn)品居住價(jià)值認(rèn)知度提高不利。再?zèng)]有得到地塊具體規(guī)劃要求的情況下，一下 SOWT分析不設(shè)計(jì)地塊數(shù)據(jù)型分析部分。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 小 結(jié) 確定以傅家鎮(zhèn)中心及周邊區(qū)域?yàn)榇笃コ鞘邪l(fā)展的核心，帶動(dòng)四個(gè)片區(qū)整體發(fā)展。 南外環(huán)片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬(wàn)平米） 6218 2105 2580 460 30 本片區(qū)包括唐家村、黃家村 2個(gè)村。付家鎮(zhèn)作為張店城區(qū)西南重鎮(zhèn)，屬于 “ 十一五 ” 城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域。 產(chǎn)品同質(zhì)化、設(shè)計(jì)理念的落后以及戶型配比的斷檔均為該地塊開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了差異化機(jī)遇。 周邊項(xiàng)目相關(guān)配套設(shè)施如會(huì)所、活動(dòng)場(chǎng)地等較少，不能滿足社區(qū)居民生活需要。銷(xiāo)售電話：2906666 78㎡ ， 86㎡ 兩室； 89㎡ 兩室；110㎡ 三室 18棟多層在售 均價(jià)約 1800元 /㎡ 內(nèi)屋刮膩?zhàn)?，拉毛水泥地面，廚衛(wèi)裝修，瓷磚到頂?shù)珶o(wú)座便器洗手盆 地暖。 水泥地面，無(wú)門(mén)，廚衛(wèi)墻磚到頂、鋪瓷磚，但不安裝便盆與洗手盆。 均價(jià)： 3100元/㎡ 純毛坯交房，廚衛(wèi)不裝瓷磚、墻磚，不安裝座便器與洗手盆。 由于是老工業(yè)區(qū)，所以在老工業(yè)區(qū)配套的生活區(qū)、宿舍區(qū)是目前該區(qū)域居民主要的居住區(qū)域，這些區(qū)域普遍綠化率較低、社區(qū)居住氛圍較差、人文氣氛不甚理想。東部片區(qū)成為后期住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，目前價(jià)格在 2500元 /平米。 淄博住宅市場(chǎng)目前以核心城區(qū)為核心向外擴(kuò)散，由于前期放量過(guò)大，目前以消化存量為主，新開(kāi)項(xiàng)目較少。與全國(guó)一二線城市及山東部分城市相比，淄博樓市相對(duì)穩(wěn)健，價(jià)格泡沫較少。 同時(shí) 隨著 20232023年淄博城市發(fā)展整體規(guī)劃的深入，土地供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。根據(jù)最近調(diào)研情況， 2023年九、十月份約有 20個(gè)項(xiàng)目有新房源推出 ，累計(jì)建筑面積將超過(guò)百萬(wàn)。 024681012141 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份2 0 0 8 年完成投資（億元） 2 0 0 9 年完成投資（億元）19月份各月完成投資走勢(shì)及同期對(duì)比 供應(yīng)市場(chǎng)分析 主要指標(biāo) 月份 完成投資 新開(kāi)工面積 預(yù)售面積 商品住宅預(yù)售均價(jià) (億元 ) 環(huán)比（ %） (萬(wàn) ㎡ ) 環(huán)比（ %） (萬(wàn) ㎡ ) 環(huán)比（ %） 元 /㎡ 環(huán)比（ %） 1 2622 2 2764 3 2772 4 2708 5 2766 6 2754 7 2829 8 2792 9 2949 合計(jì) 2771 前三季度，全市新建商品住宅現(xiàn)售面積㎡，同比增長(zhǎng) %；商品住宅預(yù)售面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %；商品住宅可售面積 ㎡。 周邊城市生活配套發(fā)展滯后，極不完善。距離世紀(jì)路約 1000米，距離昌國(guó)路約 1000米。現(xiàn)為傅家鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)所在地。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（參照盛世康城估算） 容積率：小于等于 用地面積： 320畝 用地性質(zhì)：居住、商業(yè) 使用年限：住宅 70年 綠地率 ≥ 35 % 地塊位置 該地塊屬于傅家鎮(zhèn)中心居住區(qū)核心區(qū)域，屬大范圍改造區(qū)域，附近居民以普通村民為主，地塊周?chē)鸀槠胀ǜ?。竣工商品住宅空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%。 0510152025301 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份2 0 0 8 年預(yù)售面積（萬(wàn)㎡） 2 0 0 9 年預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）19月份各月商品房預(yù)售面積走勢(shì)及同期對(duì)比 24002500260027002800290030001 2 3 4 5 6 7 8 9價(jià)格走勢(shì)折線19月份全市商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì) 供應(yīng)市場(chǎng)分析 2023年熱點(diǎn)樓 盤(pán)位置解析 名尚城市廣場(chǎng) 中潤(rùn)
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