【正文】 增加 個百分點(diǎn)，高于去年同期 個百分點(diǎn)。 5 具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 58087 平米 土地性質(zhì) 居住 容積率 ≤ 總建筑面積 ≤ 80000 平米 建筑限高 50 米 另一方面， XX 市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢 ,逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 1 XXXX 路 1 號地塊住宅項目 可 行 性 分 析 報 告 XXXX 置業(yè) 有限公司 2 目 錄 一、 項目總論 …………………………………………………… ..4 二、 XX 房產(chǎn)市場分析 ????????????????? 8 板塊市場分析 ……………………………………………… 8 競爭個案分析 ……………………………………………… 12 價格分析 …………………………………………………… 14 重點(diǎn)個案簡介 ……………………………………………… 15 土地市場情況 …………………………………………… … 29 本地塊分析 ………………………………………………… 38 總結(jié) ………………………………………………………… 39 三、項目定位 ………………………………………………………………………… 41 SWOT 分析 ……………… .…………………………… ...… 41 項目整體定位 ……………………………… ……………… 42 項目客源定位 …………… ………………… ……………… 42 面積配比定位 …………………………… ………………… 43 總結(jié) ……………………………… ………………………… 46 四、規(guī)劃設(shè)計 …… …………………………………………………………………… 47 設(shè)計依據(jù) ……………… …………………………………… 47 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 ……………………………………… 47 設(shè)計指導(dǎo)思想 ………………………………… …………… 47 總體設(shè)計 ……………………………… …………………… 48 3 建筑單體設(shè)計 ………………………………… …………… 50 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) …………………………… …………… 50 五、 銷售開發(fā)計劃 ………………………………………………………… .……… 52 蓄水期策略： …………………… ………………………… 52 公開期策略： …………………… ………………………… 52 價格推進(jìn)策略 ……………………… ……………………… 55 銷售計劃 …………………………… … …………………… 56 開發(fā)計劃 …………………………… ...…………………… .56 六、財務(wù)分析 及資金回收支出計劃 ………………………………………… 57 項目財務(wù)分析 ……………………………………………… .57 項目資金回籠狀況 …………………………… … ………… .58 項目資金支出狀況 ………………………………………… .59 項目資金計劃 ………………………………… .…………… 60 項目敏感性分析 …………………………………………… .60 七、可行性研究報告結(jié)論 ……………………………… .……………… .……… 61 4 一、 項目總論 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 2021 年 1 月份， XX 的商品房空置面積達(dá) 萬平方米，而到了 3 月份減少為 萬平方米，這意味著前三月， XX 商品房被消化了近 30 萬平方米。 業(yè)內(nèi)普遍比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及 50 多個行業(yè)，每投入 100 元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170~220 元的需求；每銷售100 元的住宅可以帶動 130~150 元的其他消費(fèi)，住宅行業(yè)每吸納 100 6 人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè) 200 人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少 100 萬平方米建筑量，就會影響 30 萬人的就業(yè)，就會減少鋼材需求 2 萬噸、門窗需求 8 萬套、衛(wèi)生潔具需求 2 萬套左右。其中， 6 月 30日當(dāng)天，成交 98 套，成為 2021 年以來單日銷售最多的一天。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。隨著樓市成交量回暖， XX 土地市場也步入理性復(fù)蘇的軌道。 近年來本市委、市 XX 政府給 房地產(chǎn)商 創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì) 及城建 發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓 房產(chǎn)商 放心投資、大膽經(jīng)營。 本項目預(yù)計在 2021 年 9 月開始銷售、 2021 年交房，正好處在XX 房產(chǎn)高速、穩(wěn)步發(fā)展的階段，結(jié)合本項目的 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 以及XX 房產(chǎn)市場的分析數(shù)據(jù)，我們有理由相信，這是個十分有前景的項目， 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，本項 目可行 ！ 8 二、 XX 房產(chǎn)市場分析 板塊市場分析 (1)城南板塊 樓盤名稱 量體 已推 量體 建筑 形態(tài) 開盤日期 價格 主力面積 總套數(shù) 已售 套數(shù) 去化 率 陽明華都 10 10 聯(lián)排 疊加 8000 12500 聯(lián)排240260 127 92 % 南岸花城 15 7 高層 8200 8789 134140 733 433 59% 水墨瀾庭 聯(lián)排 11000 227303 174180 505 399 79% 怡蘭軒公寓 高層 8200 7889 93 88 % 陽明華都 潤和南岸花城 怡蘭軒公寓 水墨瀾庭 9 (2)、城東板塊 樓盤名稱 量體 已推 量體 建筑 形態(tài) 開盤日期 價格 主力面積 總套數(shù) 已售 套數(shù) 去化率 中亞東郡 9 0 多層 高層 聯(lián)排 09 年 11月 多層 4800 82127 260280 374 107 % 綠城玉園 3 獨(dú)棟 聯(lián)排 2021030000 3601000 54 42 ％ 稽山一品 8 —— 獨(dú)棟 聯(lián)排 1000020210 359623 217 195 ％ 稽山一品 紫金華庭 涂山家園 寶業(yè)四季園 中亞東郡 綠城寶業(yè)玉園 東澤博園 10 (3)、大灘板塊 樓盤名稱 量體 已推 量體 建筑 形態(tài) 開盤日期 價格 主力面積 在售 套數(shù) 已售 套數(shù) 去化 率 山水名家 3 聯(lián)排 13500 240288 20 20 100％ 高層 11000 156161 180 254 186 170 91.％ XX 天下 30 15 聯(lián)排 高層 13000 11000 143178 120 101 84％ 白鷺金灘 37 20 高層 10000 130172 200286 743 594 80% 聯(lián)排 11000 237385 185 185 100% 紹興天下 白鷺金灘 坤和香樟園 水岸香堤 項目 12 競爭個案分析 區(qū) 域 樓盤名稱 量體 （萬方） 已推量體 （萬方） 建筑形態(tài) 開盤日期 價格 （元 /㎡） 主力面積 （㎡） 主力總價 （萬元 /套） 已推 套數(shù) 已售 套數(shù) 去化率（ %） 迪蕩 板塊 水岸香提 11 7 高層 9500元起 138 128140 147 81 55% 盛世名苑二期 18 6 高層 9000 138144 171177 124160 344 322 % 大 灘 板 塊 山水名家 3 高層 11000 180253 170260 186 150 81% XX天下 30 15 高層 11000 124143 165180 110130 150180 376 322 86% 白鷺金灘 37 20 高層 10000 130175 191231 110150 150230 743 594 80% 城 東 板 塊 涂山家園 2 2 高層 6500 120135 7085 161 150 93% 中亞東郡 9 0 多層、高層 4800 82127 3762 374 107 % 紫金華庭 高層 7600 133146 163203 101123 248 199 80% 城 陽明華都二期 / / 聯(lián)排 13000 312340 127 82 65% 13 南 板 塊 南岸花城 15 7 高層 8200 8791 134140 73115 733 422 59% 怡蘭軒 公寓 高層 8000 7889 6570 93 88 % 根據(jù)市場調(diào)研，就高層產(chǎn)品而言， XX 市區(qū)在售樓盤主要集中在大灘板塊以及迪 蕩板塊。 14 價格分析 ? 銷售均價分析 迪蕩板塊：目前盛世名苑剩余產(chǎn)品和樓層主要是低樓層或 22 層以上，銷售價格也有所提高，近期成交最高達(dá)到 11000 元 /平米；大地香樟園的銷售平均價格也在 13000 元 /平米。 15 重點(diǎn)個案簡介 星星港灣 項目概況： 周邊國際摩爾城、汽車西站、塘南市場均在 內(nèi) ,城市廣場 內(nèi) ,火車站 內(nèi) ,XX 老城中心的區(qū)位，賦予星星港灣極其豐富的生活配套資源； “ 近城遠(yuǎn)塵 ” 的區(qū)位特性，帶來了四通八達(dá)、非常便捷的交通。在房展會后正式開盤，價格在 13000 元 /平米，最高單價達(dá)到 22021 元 /平米出頭。 18 水岸香堤 項目概況 星源 整個小區(qū)分南北兩大區(qū)塊，北塊位于 XX 運(yùn)河以南，南塊位于城東臥龍路以北，南北兩區(qū)塊中有河道相連。 有 XX 市便民中心，距在建的 XXcbd 僅一路之隔，離在 建的迪蕩新城商業(yè)中心僅2021米，目前已經(jīng)入住商業(yè)中心的國際知名品牌包括：法國的歐尚超市，英國的百安居，美國的星巴克和麥當(dāng)勞等 19 產(chǎn)品營造 8幢 1826層；一期 147套；二期 137套 經(jīng)典戶型 20 銷售去化 目前銷售已基本達(dá)到 55%以上，目前剩余房源的銷售單價已上調(diào)到 9500以上。左靠城市，右依自然；東為吼山，西鄰東湖；距市中心 7公里距離， XX 路雙向大道東西縱橫。隨著生態(tài)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)日益完善，周邊風(fēng)景名勝、商業(yè)街、學(xué)校、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、超市、藥店、等生活配套日漸成熟。悠閑垂釣：在原生態(tài)河基礎(chǔ)上，因地就材地設(shè)計出河畔垂釣臺，充分享受悠然垂釣的生活樂趣。開盤之日至 2021 年 11 月 26 日下單可享受 95 折 優(yōu)惠，一次性付款者在其基礎(chǔ)上享受多層減 20元 /平方米。 經(jīng)典戶型 一期 24 銷售去化 項目于一期 2021年 6月開盤，目前整體去化在 80％以上，剩余房源以較高樓層的大面積戶型為主。該地塊總用地面積 225畝，總建筑面積 32萬平方米。 項目主力戶型為 3房、 4房 88347平方米。 項目占地 98000平米 ，總建筑面積 。高層創(chuàng)造性的設(shè)立南向超大露臺，北進(jìn)入戶花園及部分中庭院，讓現(xiàn)代建筑散發(fā)出老臺門的神韻和氣質(zhì)。迪蕩新城，緊扼古城區(qū)東北門戶，占地約 572 公頃，于內(nèi)延展于勝利路城市發(fā)展中軸，于外拉近與上海、杭州、寧波等長三角核心城市間的距離，以 XX 前所未有的大手筆，打造國際級 CBD。 目前剩余房源其位置均為 4F 以下或者 23F 以上，面積在 170 平米以上銷售單價也提升到 11000 元 /平米，總價在 200 萬元 /套左右。 34021 拍賣 商業(yè) 90000 XX 市國商大廈有限責(zé)任公司 XX 金漁投資有限公司 2021． 8． 17 鏡湖新區(qū)外灘 44 號地塊 東至解放大道，南至地塊地限線， 西至一號路，北至地塊地限線。 6811 掛牌 辦公及商業(yè) 2300 XX 市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司 2021． 9． 23