【正文】 E 中空玻璃 2100 9 11 部三菱 中央空調(diào) 200 中科金座 XX 玻璃幕墻+ 局部石材 2021 9 6 部 中央空調(diào) 400 美盛 中心 XX 玻璃幕墻+ 局部石材 1700 8 部 中央空調(diào) 600 天明國際 XX 5 石材 800 9 6 部 無中央 300 34 廣場 空調(diào) 行署國際廣場 XX 13 6 花崗巖 1000 3 15 部 無中央空調(diào) 834 永和國際廣場 XX 15 9 玻璃幕墻+石材 6000 10 22 部 中央空調(diào) 1520 綠地原盛國際 XX 38 30 玻璃幕墻+石材 2021 8 部 中央空調(diào) 1220 建業(yè)總部港 XX 20 15 玻 璃幕墻+石材 3900 9 12 部 中央空調(diào) 400 （ 3）銷售特征 2021年 XX 新區(qū)寫字樓物業(yè)市場 2021 年 1 － 12 月份鄭東新區(qū)辦公用房指標012345678910020214000600080001000012021新增供應(yīng) 0 2 . 8 8 7 . 8 4 . 4 2 8 . 8 9 9 . 4 7 0 4 . 0 2 7 . 5 5 5 . 1 9 4 . 5 6 0銷售面積（萬㎡） 9 . 4 1 4 . 4 6 2 . 0 3 6 . 3 4 6 . 2 6 . 1 9 8 . 1 2 6 . 4 7 6 . 4 1 4 . 4 5 7 . 1 4 8 . 6 1銷售均價（元 / ㎡） 6403 6912 7421 6810 6344 11253 8283 9348 10835 10735 10901 92551 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2021 年 XX 新區(qū)寫字樓物業(yè)新增供應(yīng)量呈現(xiàn)倒“ V”字走勢，受部分項目開盤節(jié)奏的影響， 6 月份市場的新增供應(yīng)量最多，分別為 萬平米和 萬平米 ；寫字樓物業(yè)的銷售面積則呈現(xiàn) “ W” 型 走勢， 12 月份成交量較大；成交價格在前 5 個月份中走勢平穩(wěn)，均價在 7000 元 /平米左右。 主流標準層高為 米左右。綠地之窗二期為一棟 36 層的準甲級寫字樓，共 300 套房源。該項目規(guī)劃有 3 棟寫字樓、 3 棟酒店和 1 棟商業(yè)用樓。綠地中心千璽廣場共 60 層，其中 5— 35層國際 5A 甲級純 生態(tài)商務(wù)寫字樓； 38—55 層超五星級萬豪酒店； 58 層為空中觀光層、 59 層為頂級私人會所。 升龍站前商業(yè)廣場 是 以商業(yè)為核心的大型城市綜合體。 鄭州綠地中央廣場 建設(shè)用地面積 畝，總建筑面積 82 萬平方米，投資總額達 80 億元，是集甲級辦公、高 端商業(yè)、文化娛樂為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體 。 項目名稱 區(qū)域 物業(yè)類型 總建面積 (萬㎡） 寫字樓面積（萬㎡） 寫字樓已售 面積（萬㎡） 2 月均價 （元 /㎡） 千璽廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、酒店，商業(yè) 24 35684 領(lǐng)秀國際中心 XX 新區(qū) 寫字樓 6 5 17620 永和國際廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、酒店 15 9 18000 綠地原盛國際 XX 新區(qū) 商務(wù)綜合體 38 30 26 19609 匯智大廈 XX 新區(qū) 寫字樓 11800 商都世貿(mào)中 心 XX 新區(qū) 寫字樓 、商業(yè)（單層） 18 8 7800 綠地之窗 XX 新區(qū) 商務(wù)綜合體 48 15 4 19000 行署國際廣場 XX 新區(qū) 商務(wù)綜合體 13 6 20210 東區(qū)在 2021 年有 7 個寫字樓項目即將推出，即將入市項目總建筑規(guī)模約為 萬平方米，其中純寫字樓面積預(yù)計達到 140 萬平方米，約相當(dāng)于 2021 年全市寫字樓總銷售量 的 2 倍 ，相對來說市場 壓力 較 大；幾個項目中除綠地中央廣場 和升龍站前商業(yè)廣場 外，建筑規(guī)模均處于中等水平。 成交均價13820 元 /平米，較去年上漲了 %。 2021 年商品住宅供給明顯不足， XX 新區(qū)本年商品住宅成交均價已經(jīng)達到 元 /㎡，較去年有較大幅度的提升，上漲幅度為 %。 (2) 商品房市場狀況 商業(yè)步行街 27 2021 年 XX 新區(qū)共成交商品房 萬平米，較上年上漲 %；商品房成交均價 元 /㎡，較上年同期上漲 %。 10 年 1 月 — 11 年 5 月鄭州市商品房量價走勢圖050100150200單位：萬㎡010002021300040005000600070008000900010000單位：元/㎡預(yù)售面積 銷售面積 銷售均價 5262 5628 5118 5416 5871 6468 6056 6233 6603 6645 7476 7033 7311 7285 6420 8808 7760 25 從 2021 年 鄭州市 15 月的銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場總體的趨勢是 ‘ 價穩(wěn)量跌 ’ ，價格仍然沒有出現(xiàn)松動。惠濟區(qū)目前在售 的多為高端別墅項目，均價較高也在情理之中，次于管城區(qū)達到 5563 元 /㎡。 在成交價格方面， 2021 年 全市商品房銷售均價最高區(qū)域為 XX 新區(qū)，作為鄭州市重點發(fā)展區(qū)域， XX新區(qū)無論是住宅還是辦公物業(yè)均是全市成交均價最高。 XX 新區(qū)和中原區(qū)銷售量其次， XX 新區(qū)一直為政府重點發(fā)展對象，近兩年已發(fā)展較為成熟，該區(qū)域成交多為高端住宅及辦公樓，其中住宅項目 24 以銀河丹堤、東方鼎盛時代、聯(lián)盟新城最具有代表性。管城區(qū)本年度供應(yīng)量較低，而惠濟區(qū)由于距市中心較為偏遠項目很少，因此市場供應(yīng)量最低。 結(jié)合鄭州市遠景發(fā)展規(guī)劃， XX 新區(qū)致力于 成為全國重要的綜合交通樞紐中心、物流中心、區(qū)域性金融中心，企業(yè)總部基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地，資源節(jié)約型和生態(tài)文明的示范新區(qū)。入駐金融機構(gòu) 30 家以上，以鄭州國際會展中心為平臺，打造全國知名專業(yè)會展品牌。 21 高校園區(qū)規(guī)劃圖 E 科技物流園區(qū) ： 規(guī)劃面積約 18 平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流產(chǎn)業(yè)項目。 規(guī)劃面積約 22 平方公里，龍子湖高校園區(qū)確定入駐 13 所高校，入住師生約 20 萬人。 規(guī)劃面積約 40 平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積約 平方公里，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和會展賓館等標志性建筑。 鄭州新區(qū)組成分布圖 ② XX 新區(qū)在鄭州新區(qū)中的定位： XX 新區(qū)發(fā)展目標將作為鄭州新區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)中心，金融、會展、科研、文化、高 等教育及體育中心。商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %。年末全市城鎮(zhèn)化率達到 %。 初步 核算，全年完成生產(chǎn)總值 4000 億元，比上年增長 %；人均生產(chǎn)總值 萬元。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場遺址，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等出生在鄭州。分 別是：中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟區(qū)、上街區(qū)、 XX 新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、滎陽市、鞏義市、登封市、新密市、新鄭市、中牟縣 （ 3） 人口變遷 2021 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中女性 萬人；市區(qū)人口 萬人；城鎮(zhèn)人口 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。5839。1439。 第二部分 城市發(fā)展情況 一、 城市概況 （ 1） 地理位置 鄭州市簡稱鄭，是河南省省會。 B:按照付款時間及金額分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。 用地編號 XX（ 2021） 004 號 位置 九如路東、龍湖中環(huán)南路北 占地面積 平方米 畝 48 用地性質(zhì) 商務(wù)金融用地 規(guī)劃指標 容積率 ≤ 2 綠地率 ≥ 25 限高 ≤ 24 報名截止時間 2021 年 7 月 12 日 掛牌截止時間 2021 年 7 月 13 日 起始低價信息 保證金（萬元） 19400 土地總價（萬元） 27705 土地單價 （萬元 /畝） 樓面 地 價（元 /平方米 ） 4327 （ 2） 宗地獲取方式 掛牌出讓 （ 3） 土地獲取成本 ① 土地價格與付款 方式 土地價格 ： 起始價為 27705 萬 元 （合 577 萬 /畝 ） ，增加幅度為 200 萬元 。東區(qū)熱電廠投入運營，滿足了入住單位用暖需求。 鄭政東出 （ 2021） 004 號宗地 10 XX（ 2021） 004 號 宗地周邊 商業(yè) 配套設(shè)施分布圖 （標記所在位置） ⑤ 銀行： 區(qū)域周邊銀行較 多 ， 沿 CBD 核心商務(wù)區(qū) 分布著上海浦發(fā)銀行鄭州分行 、鄭州銀行 等 近 十家金融機構(gòu)，而且隨著 龍湖的建成 及 周邊區(qū)域配套的不斷完善 ， 還將有大量的金融機構(gòu) 將 在 此 區(qū)域設(shè) 立 分支機構(gòu) 和營業(yè)網(wǎng)點 。 距離本宗地 5 公里范圍內(nèi)規(guī)劃有近 6 所大中型醫(yī)院及醫(yī)療服務(wù)中心。 b:宗地周邊 道路規(guī)劃 XX 新區(qū)龍湖地區(qū)內(nèi)部規(guī)劃環(huán)形輕軌線路（ LRT 系統(tǒng)）作為城市軌道交通系統(tǒng)的接駁系統(tǒng)，分為小環(huán)線、大環(huán)線，其中小環(huán)線為 CBD（含 CBD 副中心）地區(qū)性交通系統(tǒng)，溝通 CBD 主、副中心交通聯(lián)系；大環(huán)線為地區(qū)性交通系統(tǒng)，設(shè)置在龍湖中環(huán)路的中央綠化帶上的環(huán)狀路線，為高檔居住區(qū)提供高水平交通服務(wù)的接駁系統(tǒng)，并具有游覽性交通功能； LRT 系統(tǒng)與軌道交通一號線、四號線共構(gòu)成 XX新區(qū)獨具特色的軌道交通系統(tǒng)。隨著道路的建成，本宗地將三面臨路。 （ 7） 地質(zhì) 情況：宗地 尚未進行 地勘、文勘，初步預(yù)計地下文物的可能性不大。 宗地 5 XX（ 2021） 004號宗地 交通區(qū)位圖 （ 5） 宗地現(xiàn)狀 ： 全部 為凈地， 現(xiàn)狀宗地內(nèi)比較平坦，無水系溝壑 。 （ 4） 宗地位置： 位于 九如路東 ， 龍湖中環(huán)南路北 。依據(jù)同比市場定價，寫字樓正常銷售均價為 16000 元 /平方米，商業(yè)銷售均價（兩層商業(yè)） 20210 元 /平方 米，地下車庫 12 萬元 /個。 用地性質(zhì)為商務(wù) 金融，容積率為 2。 1 （ 2021） 004 號 宗地 投資可行性研究 報告 2 目 錄 第一部分 項目概況 4 一、宗地基本情況 4 二、宗地獲取進程 12 第二部分 城市發(fā)展情況 13 一、城市概況 13 二、經(jīng) 濟環(huán)境 14 三、周邊可比土地市場成交情況 16 四、宗地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 17 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 23 一、房地產(chǎn)市場總體概況 23 二、 2021 年鄭州市區(qū)房地產(chǎn)主要指標 25 三、 XX 新區(qū)市場狀況 25 四、地塊區(qū)域主要競爭樓盤情況 28 五、 XX 新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征 29 第四部分 寫字樓消費者需求分析 37 一、目標客戶群體構(gòu)成分析 37 二、目標客戶群對寫字樓的需求分析 37 三、目標消費群體消費心態(tài)及消費行為研究 39 第五部分 項目定位 40 一、項目 SWOT 分析 40 二、寫字樓定位 40 三、商業(yè)定位 錯誤 !未定義書簽。 二、規(guī)劃方案建議 41 第七部分 投資分析 44 一、項目成本分析 44 二、銷售價格分析 48 第八部分：經(jīng)濟效益分析 49 一、最高可承受地價分析 49 二、敏感性分析 50 第九部分：主要結(jié)論和