【正文】 山口 公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站； ? 臨城市主干道，通達(dá)性和項目的昭示性強(qiáng) ? 項目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好 ? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá) ? 項目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計 劣勢： ? 地塊凈用地面積較小， 不易進(jìn)行形象展示 ? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項目的定位和售價有一定的制約 ? 項目周邊為建成區(qū)，對項目未來施工帶來影響 機(jī)會： ? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項目帶來租 賃需求 ? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項目帶來機(jī)遇 ? 廣州市政府規(guī)劃與項目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 提升區(qū)域的商務(wù)價值 威脅 ? 東風(fēng)路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項目構(gòu)成威脅 ? 趨緊的金融政策給項目未來融資帶來較大的不確定性 2 項目定位 （ 1） 項目整體定位 項目對面為甲級寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級。 價格： 動漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場地中間的限高鋪位，一種為位于場地靠墻位臵的不限高商鋪。 據(jù)我們現(xiàn)場調(diào)查，東翼負(fù)一層主要以經(jīng)營服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動漫產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負(fù)二層主要以經(jīng)營飾品、化妝品、動漫產(chǎn)品的店鋪居多；負(fù)三層經(jīng)營衣物、鞋等用品較多。集中商業(yè)和購物中心的租金的浮動幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元 /㎡ /月，而中華廣場的租金約在 200~800 元 /㎡ /月不等。而東川路因有東川運(yùn)動名城的存在而以經(jīng)營運(yùn)動用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。 綜合購物中心則有位于 中山三路 烈士陵園地 鐵 站 上蓋的中華廣場， 是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達(dá)到 17萬平方米。 P. 24 片區(qū) 的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店 和綜合購物中心。 除東峻廣場 商業(yè)裙樓 規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在 2~3層，業(yè)態(tài)多為夜總會，酒樓。 07 年底開盤 售價為14000 元 /平方米 主要客戶 金融企業(yè)， 科技 貿(mào)易公司 裙樓形態(tài) 沒有商業(yè)裙樓 商業(yè)租金 東山路段的辦公物業(yè)的整體檔次要比中山路段為高，租戶來源也發(fā)生了變化，主要集中在金融服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。 東風(fēng)路段（包括農(nóng)林下路） 名稱 新裕大廈 位臵 農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處 級別 乙級 主要配套 5 部 電 梯，中央空調(diào) ， 110 個車位 建筑面積 單層面積 1,250 平方米，總建面73,400 平方米 開間分布 單位面積 80、 100、 150平方米不等，大面積起租 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量 單位出租 租售價格 租金約為 75 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 28 元， 二手售價約 12,000 元 /平方米 。 在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求?？驮捶矫妫?絕大部分為中小企業(yè)。 裙樓形態(tài) 2 層為商業(yè)裙樓， 原 為酒 樓 ，現(xiàn)已停業(yè) 商業(yè)租金 名稱 中華國際中心 位臵 中山 三 路 級別 甲 級 主要配套 25 部客 梯，中央空調(diào)， 寫字樓會所，會議廳，室內(nèi)運(yùn)動場所 ， 1100 個車位 建筑面積 分 A、 B 塔， A 塔高 26層， B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬平方米 開間分布 最小開間面積 約 為 120 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分 單位出租 租售價格 租金約為 130 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 29 元。 不對外出售。 客戶 裙樓形態(tài) 1～ 3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營業(yè)部、咖啡庭等 商業(yè)租金 首層為 310 元 /平方米， 2層為 180 元 /平方米， 3 層為 120 元 /平方米 名稱 匯隆大廈 位臵 中山二路 級別 乙級 主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會議廳 建筑面積 單層面積約 400 多平方米，共 20層 開間分布 開間面積為 110 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租 租售價格 租金約為 60 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 25 元，不對外出售。 從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風(fēng)路辦公帶的部分地段。 該片區(qū)的客戶除電信廣場和中華國際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到 優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤?。中山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場商圈、北京路商圈和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵 1 號線也有相當(dāng)多 的站點(diǎn)沿中山路一帶布臵，因此中山路辦公帶 的商業(yè)配套最為齊全。近兩年隨著寫字樓市場水平的整體提升，不少甲級水準(zhǔn)的寫字樓開始推出市場，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。 東風(fēng)路辦公帶 東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風(fēng)路， 政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場的最大優(yōu)勢。片區(qū)內(nèi)高級商業(yè)配套齊全，有五星級酒店和高檔購物中心，廣交會的原展覽館 —— 流 花 會館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物業(yè)的主要客戶。 然而，作為廣州 市發(fā)展最早的核心商務(wù)辦公區(qū)域， 越秀商圈的成熟配套是目前其它商務(wù)圈 難以比擬的，多年的沉積 的商務(wù)辦公氛圍也使該區(qū)域仍然是廣州主要的寫字樓區(qū)域之一。由于區(qū)域內(nèi)有 原 廣交會的主展館 — — 流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在區(qū)域內(nèi)設(shè)立辦公地點(diǎn)。 此外， 雖然片區(qū)內(nèi)集中了眾多的甲級寫字樓，但大部分檔次 未達(dá)到國際上的甲級標(biāo)準(zhǔn) ，與珠江新城相比有一定差距。目前來看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。 主力客戶 國內(nèi)外大中型企業(yè)，跨國企業(yè)，港資、臺資企業(yè) 租金與售價 目前 天河商圈寫字樓物業(yè) 因物業(yè)檔次不同而租金和售價都有所差異。交通配套方面，軌道交通發(fā)達(dá)，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號線連接片區(qū)， 區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過 。 優(yōu)勢 片區(qū)定位高，商務(wù)形象好，已形成不錯的商務(wù)氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項大型政府配套工程在該區(qū)落成，進(jìn)一步提高片區(qū)形象，吸引甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。 這些都是甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。 其 定位為廣州 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的核心 商務(wù)金融辦公區(qū) ，及 華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的聚居地 。 廣州動漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進(jìn)一步鞏固，“動漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動漫交易市場帶來巨大商機(jī)。 動漫大廈 目前， 廣州正在建設(shè)規(guī)模為 15 萬平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個動漫網(wǎng)游為主體 、面積達(dá) 20萬平方米左右、長約 3 公里的創(chuàng)意大道，為更多動漫名家落戶廣州服務(wù)。租金方面首層平均為 200多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。 動漫交易市場 20xx 年，廣州“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動漫市場帶來巨大的商機(jī)。如今，番禺的動漫游戲產(chǎn)品已在國內(nèi)外有了一定的知名度， “ 番禺制造 ” 已成為國內(nèi)動漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品 。 國家批準(zhǔn)廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的 “ 國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 ” 。 廣州動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 20xx年廣州市網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)４７．５億元人民幣，從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動漫業(yè)務(wù)的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。 預(yù)期 20xx 年廣州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 20xx 年廣州寫字樓市場將面臨大量供應(yīng)的局面，同時受國內(nèi)銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場上整體租金水平將有一定壓力，空臵率難免有所上升。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北商圈和 P. 10 珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元 /㎡〃 月以上。 P. 9 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 2 . 70 . 3 70 . 7 14 . 0 81 . 5 53 . 21 . 0 32 . 4 2 . 4 43 . 2 93 . 8 21 . 2 50 . 7 32 . 8 40 . 1 20 . 9 3433155215660452450364282461647543836473923333957614737252718353900 . 511 . 522 . 533 . 544 . 51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米20xx250030003500400045005000550060006500元 / 平方米二手交易量 二手交易價格 從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大。 07年 1月到 08年 4月登記的寫字樓租賃面積總共為 萬平方米。一季度全市固定資產(chǎn)投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。食品類仍然是價格上升的主導(dǎo)因素。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，增長 %。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為 萬人、 萬人和 萬人，分別比上年末下降 ％、 ％和 ％。隨著收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快，居民家庭支出中的服務(wù)性消費(fèi)支 P. 6 出增速較快。 從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量來看，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè) 。其中出口 億美元，增長 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資遙遙 領(lǐng)先，完成投資 億元，增長 %；批發(fā)和零售業(yè)投資增長最快，完成投資 億元，增長 倍。 固定資產(chǎn)投資增速加快 一季度，廣州市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速加快 個百分點(diǎn)。 第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大 與上年同期對比，一季度廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值增速加快 個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率加大 個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動全市 經(jīng)濟(jì)增長提高 個百分點(diǎn)。20xx 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下： 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，但增幅回落 一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，減少 %；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 4,，增長 %。 片區(qū)內(nèi)有廣州市兩大高校 —— 廣東工業(yè)大學(xué)和中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院，估計在校學(xué)生超過 1 萬人，此外還有育才中學(xué)，農(nóng)林下路小學(xué)等中小學(xué)校。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。 ② 商業(yè)、住宅配套分析 地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。 公共交通分析 項目位于地鐵 1 號線東山口站旁，距離地鐵出口距離在 150 米以內(nèi)。項目地呈方正矩形狀， 東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級寫字樓粵運(yùn)大廈，北面為中山二路。項目 位于中山二路，地鐵 1 號線東山口站出口旁。而項目南面的東華路是城市次主干道，通過東華路可以連接到廣州市區(qū)內(nèi)主要的快速路 —— 內(nèi)環(huán)路。項目的公共交通連接非常便捷。項目往西到中山三路地鐵站出口有大型地鐵上蓋購物中心 —— 中華廣場。中山二路及附近路段集中了 中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶動了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。 P. 4 二 投資背景 和市場環(huán)境 研究 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析