【導(dǎo)讀】地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 區(qū)的主要和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的積累和沉淀，商業(yè)氛圍已十分濃厚， 再加上片區(qū)內(nèi)兩個(gè)地鐵 1 號(hào)線站點(diǎn)東山口站和烈士陵園站來(lái)帶的大量人流，該片區(qū)已成為越秀區(qū)東部最主要的商業(yè)區(qū) 和廣州市主要的商業(yè)區(qū)之一。 P. 24 片區(qū) 的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店 和綜合購(gòu)物中心。大型百貨商店有位于農(nóng)林下路的廣州王府井百貨和位于署前路的廣州東山百貨，均是在廣州消費(fèi)者中具有良好口碑的中高檔大型的老牌國(guó)有百貨公司。王府井百貨于 1996 年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，是北京王府井百貨于首都外設(shè)立的首間 分店，營(yíng)業(yè)面積 16,000 平方米， 日均客流量 達(dá) 6~8 萬(wàn)人次。而廣州東山百貨經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)，于 1993 年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積約 6,500 平方米，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)者東山區(qū)百貨零售業(yè)龍頭的地位。 綜合購(gòu)物中心則有位于 中山三路 烈士陵園地 鐵 站 上蓋的中華廣場(chǎng)， 是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達(dá)到 17萬(wàn)平方米。自 20xx 年開(kāi)業(yè)以來(lái)日均客流量保持在 30 萬(wàn)人次，黃金周客流更達(dá) 70 萬(wàn)人次，其時(shí)尚年輕的品牌路線吸引了大量的年輕消費(fèi)者。 集中商業(yè)中心 主要有東川路的東川運(yùn)動(dòng)名城和農(nóng)林下路的錦軒現(xiàn)代城。東川運(yùn)動(dòng)名城經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 7,000 平方米，層高 5 層，經(jīng)營(yíng)中高檔國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品，是全國(guó)最大規(guī)模最多名店匯聚的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng) ，經(jīng)營(yíng)狀況良好。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。經(jīng)營(yíng)面積近 2 萬(wàn)平 方米， 負(fù)一層 “ 時(shí)尚大本營(yíng) ” 有元綠壽司、仙蹤林進(jìn)駐，一層為 “ 名店坊 ” ，二層為 “ 服飾會(huì) ” ，三、四層為 “ 好又多超市 ” ，五層“ 柏悅酒家 ” 為粵菜專(zhuān)家，六層 “ 錦官宴語(yǔ) ” 是精品川菜 。 臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路 商鋪 主營(yíng)女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。而東川路因有東川運(yùn)動(dòng)名城的存在而以經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣(mài)醫(yī)藥器械的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。 片區(qū)的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，很少出現(xiàn)轉(zhuǎn) 租或出售的放盤(pán)。 租金方面，臨街商鋪的租金一般可達(dá)到 500 元 /㎡ /月，部分農(nóng)林下路和東川路的街鋪更可達(dá)到 700 元 /㎡ /月。市場(chǎng)上 商鋪買(mǎi)盤(pán)很少，中山二路少數(shù)的商鋪放盤(pán)價(jià)格達(dá)到 50,000 元 /平方米。集中商業(yè)和購(gòu)物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元 /㎡ /月，而中華廣場(chǎng)的租金約在 200~800 元 /㎡ /月不等。 P. 25 4 動(dòng)漫商城案例研究 由于項(xiàng)目擬發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)，因此本部分選取廣州較成功的動(dòng)漫商城案例 —— 位于公園前的動(dòng)漫星城作為案例研究 動(dòng)漫星城位于地鐵一號(hào)線公園前站內(nèi)，為地鐵上蓋物業(yè)。項(xiàng)目總投資 6 億元，建筑面積 3 萬(wàn)平方米， 使用面積 2 萬(wàn)平方米 ，是一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、銷(xiāo)售、體驗(yàn)、互動(dòng)、娛樂(lè)、銷(xiāo)售、購(gòu)物于一體的大型動(dòng)漫產(chǎn)品交易場(chǎng)所。 空間布局 ：動(dòng)漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。 據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，東翼負(fù)一層主要以經(jīng)營(yíng)服飾、化妝品、餐飲店為主，銷(xiāo)售動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負(fù)二層主要以經(jīng)營(yíng)飾品、化妝品、動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪居多；負(fù)三層經(jīng)營(yíng)衣物、鞋等用品較多。有一個(gè)共同的特點(diǎn)是，店內(nèi)銷(xiāo)售的衣物、飾品等多少都與動(dòng)漫有一定的相關(guān)，如衣物可能有動(dòng)漫圖案，飾品上雕刻有動(dòng)漫圖案等。另外，負(fù)二層銷(xiāo)售的動(dòng)漫產(chǎn)品主 要集中在一個(gè)叫動(dòng)漫世界的地方，為負(fù)二層的夾層，里面銷(xiāo)售產(chǎn)品統(tǒng)一，規(guī)模不大但動(dòng)漫各類(lèi)產(chǎn)品齊全，可謂動(dòng)漫星城的精髓之地。 西翼分兩層，負(fù)一層主要為餐飲；負(fù)二層有動(dòng)漫電子產(chǎn)品展示區(qū)，經(jīng)營(yíng)動(dòng)漫電子產(chǎn)品、手機(jī)、 MP3 等的店鋪，還有電子游戲室等娛樂(lè)場(chǎng)所。 價(jià)格： 動(dòng)漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場(chǎng)地中間的限高鋪位，一種為位于場(chǎng)地靠墻位臵的不限高商鋪。限高鋪位一般租金在 320 元 /㎡〃月，不限高商鋪一般為 500 元 /㎡〃月，每個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)為 60 元 /㎡〃月。各個(gè)鋪位因位臵的不同租金會(huì)有所差異。 案例啟示 ? 動(dòng)漫商 業(yè)項(xiàng)目需具備便捷的交通連接條件，以便吸引不同區(qū)域的動(dòng)漫愛(ài)好者前往 ； ? 單純以動(dòng)漫產(chǎn)品出現(xiàn)的商業(yè)較少，一般是以動(dòng)漫為主題，配合相關(guān)的商業(yè)形態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等 ； ? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。 P. 26 四 項(xiàng)目 發(fā)展建議 1 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 交通便利是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì) ， 項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi) ，而建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線署前路出口與項(xiàng)目的距離也在 300米以?xún)?nèi) ；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車(chē)道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口 公交車(chē)站，十多條公交線路經(jīng)過(guò)，而離項(xiàng)目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車(chē)總站； ? 臨城市主干道，通達(dá)性和項(xiàng)目的昭示性強(qiáng) ? 項(xiàng)目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好 ? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá) ? 項(xiàng)目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計(jì) 劣勢(shì)： ? 地塊凈用地面積較小， 不易進(jìn)行形象展示 ? 地塊較小，可建的車(chē)位數(shù)量不多，將對(duì)項(xiàng)目的定位和售價(jià)有一定的制約 ? 項(xiàng)目周邊為建成區(qū)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)施工帶來(lái)影響 機(jī)會(huì)： ? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項(xiàng)目帶來(lái)租 賃需求 ? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來(lái)的醫(yī)療貿(mào)易公司給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇 ? 廣州市政府規(guī)劃與項(xiàng)目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 提升區(qū)域的商務(wù)價(jià)值 威脅 ? 東風(fēng)路辦公帶未來(lái)建設(shè)的辦公物業(yè)可能對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成威脅 ? 趨緊的金融政策給項(xiàng)目未來(lái)融資帶來(lái)較大的不確定性 2 項(xiàng)目定位 （ 1） 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目對(duì)面為甲級(jí)寫(xiě)字樓電信廣場(chǎng)，而路段的寫(xiě)字樓多為乙級(jí)。電信廣場(chǎng)在一定程度上提升了路段辦公物業(yè)市場(chǎng)形象；而從附近東風(fēng)路辦公帶近期推出的寫(xiě)字樓物 P. 27 業(yè)來(lái)看，都屬于甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)，可見(jiàn)較高檔的寫(xiě)字樓是目前區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和要求。因此， 為進(jìn)一步突出 項(xiàng)目形象，拉開(kāi)與周邊低檔次寫(xiě)字樓的差距，項(xiàng)目的整體定位可為準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓。 （ 2） 容積率的確定 容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù) 實(shí)現(xiàn) 有無(wú)問(wèn)題，二是 通過(guò)案例的研究 ，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)上有無(wú)與目標(biāo)容積率相近的項(xiàng)目。 項(xiàng)目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。根據(jù)與設(shè)計(jì)院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實(shí)施不存在問(wèn)題。 根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近路段相近規(guī)模，建成時(shí)間離現(xiàn)在較短 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)占地面積相近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目容積率如下： 項(xiàng)目名稱(chēng) 位臵 占地面積（㎡） 容積率 建成時(shí)間 廣發(fā)銀行大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng) 路交匯處 4712 12 1996 年 新裕大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng) 路交匯處 6054 20xx 年 亞洲國(guó)際金融中心 東風(fēng)西路與盤(pán)福 路交匯處 20xx 年 越秀城市廣場(chǎng) 東風(fēng)東路與小北 路交界 8813 20xx 年 豐川國(guó)際大廈 （為爛尾樓改造而成） 東風(fēng)路與德政路交匯處 2227 20xx 年 待批項(xiàng)目 東風(fēng)中路與小北 路交界 5170 待審批規(guī)劃 從該區(qū)域現(xiàn)有的相近規(guī)模，相近地段的寫(xiě)字樓項(xiàng)目和待審批的項(xiàng)目來(lái)看，普遍的容積率在 12左右， 而容積率較高的一個(gè)項(xiàng)目，前身是爛尾樓，一般政府對(duì)爛尾樓項(xiàng)目的規(guī)劃審批會(huì)較寬松。因此，可以判斷該區(qū)域 寫(xiě)字樓項(xiàng)目可爭(zhēng)取到的容積率一般為 12 左右，這與目標(biāo)容積率 13 有一定差距。從保守的角度考慮，我們認(rèn)為在一般情況下，該項(xiàng)目可爭(zhēng)取到的容積率為 12左右，故定項(xiàng)目的容積率為 12。 在此容積率下，項(xiàng)目的計(jì)容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的項(xiàng)目如錦城國(guó)際體量相 當(dāng)。 P. 28 （ 3） 寫(xiě)字樓 定位 單層面積 項(xiàng)目附近的乙級(jí)物業(yè)單層面積在 1,000 平方米以下，而項(xiàng)目對(duì)面的電信廣場(chǎng)單層面積在 1,800 平方米左右。 結(jié)合項(xiàng)目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分面積鋪設(shè)道路和建小型廣場(chǎng)，故可取單層建筑面積為 1,500平方米。 產(chǎn)品定位 綜前所述， 項(xiàng)目的寫(xiě)字樓定位為準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)。因此物業(yè)采用玻璃幕墻，突出中高檔物業(yè)形象，安裝中央空調(diào)，及鋪設(shè) 網(wǎng)絡(luò)寬帶。電梯的數(shù)量設(shè)臵，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫(xiě)字樓一般設(shè)臵 3~4 部電梯?？紤]到電梯數(shù)量對(duì)寫(xiě)字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)臵 不少 于 4 部客梯， 1 部貨梯。 戶型方面， 考慮到項(xiàng)目建成后以銷(xiāo)售為主，且片區(qū)內(nèi)小開(kāi)間的單位普遍受歡迎，因此項(xiàng)目的戶型為小開(kāi)間，主流開(kāi)間面積 75~90 平方米左右， 建筑設(shè)計(jì)上盡量保持開(kāi)間的方正及注意剪力墻的布臵，使開(kāi)間可以靈活組合。建議每層除公共洗手 間外，每隔 3~4 個(gè)開(kāi)間預(yù)留排污管道，便于客戶日后設(shè)臵私密洗手間。 客戶定位 考慮到片區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的客戶以中小企業(yè)為主，因此本項(xiàng)目的主要客戶來(lái)源也應(yīng)該面向中小型企業(yè)。 核心客戶 重要客戶 邊緣 客戶 片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易 的中小公司，醫(yī)療咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，私家診所 中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢(xún)行業(yè)等） 港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶 P. 29 價(jià)格定位 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格制定時(shí)考慮以下因素 ? 東風(fēng)路上甲級(jí) 或準(zhǔn)甲級(jí) 寫(xiě)字樓的二手市場(chǎng)售價(jià)為 13,000 元 ~15,000 元 /平方米左右 ； ? 東風(fēng)路 商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項(xiàng)目具有區(qū)位 優(yōu)勢(shì)； ? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)空間有限 ； ? 項(xiàng)目在 20xx 年 發(fā)售 ； 因此根據(jù)謹(jǐn)慎原則，確定項(xiàng)目在 20xx 年時(shí)發(fā)售的價(jià)格為 12,500 元 /平方米 。辦公物業(yè)的租金 為 75 元 /平方米，管理費(fèi)為 25 元 /平方米。 （ 4） 商業(yè)定位 體量 目前片區(qū)寫(xiě)字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～ 4 層， 項(xiàng)目所在的中山二路的純商業(yè)中并無(wú)出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。雖然 鄰近的 農(nóng)林下路錦軒現(xiàn)代城 商業(yè)裙樓層數(shù)達(dá)到 6 層， 面積近 2 萬(wàn)平方米，但其中對(duì)面積需求大的超市、酒樓已占據(jù)四層，且采用只租不售的經(jīng)營(yíng)模式，與本項(xiàng)目銷(xiāo)售回現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)模式不同，故錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓的參考意義不大。考慮到日后項(xiàng)目 商業(yè)要銷(xiāo)售回現(xiàn)，若過(guò)多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷(xiāo)售困難或銷(xiāo)售率偏低的問(wèn)題，因此本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫(xiě)字樓案例的現(xiàn)狀， 在 6 層 設(shè)臵 4 層商業(yè)裙樓 ，但 6 層未來(lái)經(jīng)營(yíng)模式需借助動(dòng)漫或出版業(yè)等主題進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 。單層面積可設(shè)臵為 1,500 平方米，則總的商業(yè)面積為 6,000 平方米 ， 34 層 分成 提供給廣州市文化局 作為劇院使用 。 商業(yè) 業(yè)態(tài) 項(xiàng)目商業(yè)擬發(fā)展動(dòng)漫為主題的商業(yè)。如前所述，項(xiàng)目周邊存在較多的教育設(shè)施，從小學(xué)到大學(xué)，校內(nèi)的學(xué)生可為動(dòng)漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持。而項(xiàng)目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)的地理位臵條件，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分整體定位可為動(dòng)漫銷(xiāo)售和體驗(yàn)的動(dòng)漫商業(yè)。 產(chǎn)品定位 由于動(dòng)漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項(xiàng)目商業(yè)鋪位的主流開(kāi)間在10～ 20 平方米，可保留部分開(kāi)間面積在 50 平方米以上的大開(kāi)間，滿足不同的需求。 P. 30 價(jià)格定位 目前 中山二路臨街商鋪的二手交易價(jià)格在 50,000 元 /平方米左右，月 租金為 500元 /平方米?？紤]到本項(xiàng)目商業(yè)可 以 臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價(jià)應(yīng)有一定折讓。可定首層商鋪的售價(jià)為 40,000 元 /平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元 /平方米以上的情況，綜合計(jì)算出二層商業(yè)售價(jià)為 25,000 元 /平方米， 三 層 以上 商業(yè)的售價(jià)為 18,000元 /平方米。 租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元 /平方米。 （ 5） 車(chē)位 目前片區(qū)的寫(xiě)字樓普遍存在車(chē)位緊張的狀況，因此本項(xiàng)目可通過(guò)增加車(chē)位數(shù)量，提升寫(xiě)字樓的檔次，從而提升售價(jià)和租金。建議地 下三層全部用作停車(chē)場(chǎng)用途。 停車(chē)場(chǎng)單層面積為 1,500平方米，總面積 4,500平方米。按每個(gè)車(chē)位需要面積 45平方米計(jì)算，可提供約 100 車(chē)位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫(xiě)字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項(xiàng)目的檔次。 參考目前市場(chǎng)上的車(chē)位租金，按每車(chē)位每月 800 元計(jì)算。 P. 31 五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 評(píng)價(jià) 1 指標(biāo)說(shuō)明 本部分經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)以項(xiàng)目整體為評(píng)價(jià)對(duì)象 。 項(xiàng)目整體