【正文】 5A智能寫字樓，SOHO品牌商街，五星級酒店兩棟高層，兩層底商多層，小高層寫字樓寫字樓、底樓商鋪總建面積62萬㎡12萬㎡7．5萬㎡13萬㎡4．7萬價格公寓5300元/㎡LOFT6000元/㎡以上均價4500元/㎡4500元/㎡4500元/㎡4800元/㎡容積率暫無6．26．41．63．8賣點呼市最繁華地段，中山路商圈，人氣旺處于行政中心，連接三大商圈臨主干道新華大街和興安路商圈規(guī)模大配套齊全，市中心市區(qū)行政中心，商業(yè)娛樂中心綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為高層，住宅容積率建議定在6左右。 價格定位上建議將價格定位在商住公寓：5000元平米左右。第六章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 總體規(guī)劃設(shè)計思路　由于地塊的特殊性，一是在土地權(quán)屬上存在教育用地向商業(yè)用地變更的不可預(yù)測性，其次是受項目自身規(guī)模較小，地塊狹長的特性決定，因此在結(jié)合土地的使用權(quán)屬與產(chǎn)品功能規(guī)劃的要求，我們擬定了兩種最為可能的設(shè)計方案進行對比分析，力圖為公司下一步提供可借鑒性的建議分析：方案一：維持原有的教育用地性質(zhì)，打造一個含商業(yè)配套，教育培訓，會議類的商務(wù)酒店項目產(chǎn)品特征：擬借鑒大連萬達的商業(yè)運營模式,在呼市東部地區(qū)如意河新區(qū)建設(shè)一個高檔次的綜合性商務(wù)會議中心，以租賃經(jīng)營為主。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。l◆ 主題鮮明、立意豐富的商業(yè)內(nèi)涵◆ 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l◆優(yōu)秀的戶型配以風格獨特時尚的立面設(shè)計l◆ 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l◆規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)綜合性“完美商務(wù)中心”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為滿足社會各行業(yè)進行大型綜合會議,培訓,商務(wù)居住,商務(wù)辦公為一體的商務(wù)中心。規(guī)劃設(shè)計的可行性分析,因此從用地審批手續(xù)而言相對更容易進行操作,建設(shè)一個綜合性的商務(wù)中心,借鑒大連萬達公司的運營模式,以經(jīng)營去獲取項目的收益,將其作為公司的一項固定資產(chǎn),從項目規(guī)劃審批的角度考慮阻力相對較小. ,在考慮到建筑密度,容積率及公共配建的關(guān)系時,將此項目定位為商業(yè)綜合商務(wù)中心進行設(shè)計,在目前新區(qū)人氣及商業(yè)運營的角度來看,此商務(wù)中心的面積可相對不必追求過高的容積率,因此更容易滿足公共配建的要求主要盈利模式鑒于此種方案下，盈利模式主要為通過商業(yè)運營來達到獲取利潤的盈利模式，通過酒店的經(jīng)營，會議中心的租賃等等來獲取盈利。該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：① 整個地塊的相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理抗性較?、?符合如意河新區(qū)未來規(guī)劃的要求，在一定程度上彌補了新區(qū)公建配套的要求，有利于在稅收政策上獲取更大的優(yōu)惠和支持③ 新區(qū)未來前景潛力極大，為公司預(yù)留了一個有較大升值空間的固定資產(chǎn)④ 可以更好的整合公司資源，與內(nèi)蒙會展中心交相呼應(yīng)，形成一個星級的會議商務(wù)中心，利用商務(wù)中心為載體擴大公司的品牌知名度及影響力劣勢：① 前期相對需要占用較大規(guī)模的資金② 以租賃及商業(yè)運營為主要盈利模式，回籠資金時間較長③ 由于商業(yè)運營受市場經(jīng)濟及規(guī)劃政策影響較大，不可預(yù)測性因素較多，市場風險較大④ 新區(qū)目前各項配套相對不完善，人氣相對不足，對于項目的運營啟動需要一定的時間積累方案二：變更土地性質(zhì)為綜合用地，致力于為客戶提供一個高品質(zhì)的商住兩用辦公空間及酒店式公寓為主體的綜合性社區(qū)。產(chǎn)品特征：擬借鑒北京萬通房地產(chǎn)公司的商業(yè)運營模式, 如北京萬通新城國際，是以寫字樓為主體的建筑綜合體，主要包括寫字樓，酒店，公寓及商業(yè)等物業(yè)類型。在四種物業(yè)中，寫字樓是整個建筑綜合體的核心，酒店，公寓是對寫字樓的配套，為寫字樓內(nèi)及周邊客戶提供服務(wù)，商業(yè)作為建筑綜合體內(nèi)各種物業(yè)的配套，業(yè)態(tài)以服務(wù)建筑綜合體內(nèi)客戶群為主。在呼市東部地區(qū)如意河新區(qū)建設(shè)一個高檔次的綜合性商務(wù)會議中心。規(guī)劃設(shè)計的可行性分析，新華街與白塔機場，火車新東站等構(gòu)成強大的交通體系網(wǎng)絡(luò)，便利的交通是使該項目成為商務(wù)公司首選的辦公用地。主要盈利模式（見投資效益分析）該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◆ 整個項目以銷售為主，租賃為輔，投資回收時間較短◆ 整個項目的投資回報率較高◆ 項目運作方式靈活，可租可售，利于公司后期控制風險◆ 目前如意河開發(fā)區(qū)寫字樓項目較少，利于公司進行差異化產(chǎn)品競爭◆ 該項目位于呼市行政中心區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府、博覽中心、呼市政府環(huán)繞四周，強大的行政中心輻射力將使這里成為未來內(nèi)蒙行政文化中心，將會吸引更多的內(nèi)蒙企業(yè)將基地設(shè)置在此?！?寫字樓銷售模式以團購及定點開發(fā)為主，利于發(fā)揮公司在內(nèi)蒙的相關(guān)企業(yè)資源優(yōu)勢劣勢：◆ 前期手續(xù)的辦理相對抗性較大◆ 目前項目周邊商務(wù)配套（如銀行系統(tǒng)，商務(wù)休閑空間等）相對不夠完善◆ 寫字樓營銷相對以一對一銷售為主，對于銷售團隊的素質(zhì)要求較高策略二，再此方案基礎(chǔ)上將寫字樓改為SOHU辦公樓，適當增加住宅面積，采用此策略，可更好控制風險，宜商宜住的建筑設(shè)計將有效實現(xiàn)項目的多層次，多客戶目標群體銷售，但其不利在于將直接與其他競爭對手形成同質(zhì)化，短兵相接，同時也將造成極大的營銷費用及成本。綜合評介：總體看三種策略各有優(yōu)劣，方案一可能相對更易于在前期進行手續(xù)的辦理，但項目投資回收周期長，運營風險相對大；方案二效益可實現(xiàn)項目利潤最大化，同時回籠資金的周期較短，但是該方案規(guī)劃審批風險相對較大，營銷策略要求較高；方案三則為方案一二的折中。發(fā)展商選擇何種方案來對本項目進行經(jīng)營，要充分結(jié)合發(fā)展商自身戰(zhàn)略發(fā)展與充分評估市場風險以及發(fā)展商對風險的抵抗能力后，最后采取適合的策略進行決策。 第七章投資收益分析一. 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、如意河新區(qū)的實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，因為規(guī)劃是控規(guī)階段，本項目按此定位完成這次投資估算分析。結(jié)合本地塊的地理位置，建筑產(chǎn)品初步設(shè)計方案定為高層寫字樓+商務(wù)公寓組成，建筑容積率6；：①總用地面積: ②總建筑面積: （按最低退紅線30米計算） 商住用地容積率: 6其中:寫字樓：酒店式公寓：商務(wù)酒店：三、【效益評估】（一）成本明細 序號項目名稱計算過程投資金額（萬元）一土地費用見說明1000二建設(shè)前期費用見說明三建筑安裝工程費見說明7560四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費見說明630五工程監(jiān)理費%六景觀設(shè)計及施工見說明七管理費按模擬銷售收入2%八營銷費用按模擬銷售收入3%九不可預(yù)見費按建安成本5%378十合計總成本十一銷售面積38500十二可售面積單位成本2910元/㎡ 關(guān)于土地費用征地費按40萬/畝計算；契稅按征地費的4%計算：40萬*12*=500萬元（此價格為東源公司提供，未包含變更土地性質(zhì)的費用） 如果按此區(qū)域的市場地價計算，本地塊地價大約在1200萬左右，目前在手續(xù)變更尚不明確的基礎(chǔ)上，我們整個地塊暫按1000萬進行核算。 關(guān)于建設(shè)前期費用包括：報建行政事業(yè)性收費，按總建筑面積65元/ ㎡計算；規(guī)劃設(shè)計費用按總建筑面積40元/ ㎡計算；地質(zhì)與文物勘察按占地4元/㎡計算；三通一平按占地15元/㎡計算：42000*（65+40）+7440*（4+15）=建筑安裝工程費 建筑工程高層住宅按1800元/㎡計算； 42000*1800=7560萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 供水、電、氣工程、雨水、污水、綠化、道路智能化工程以及其他配套等工程按建筑面積 150元/㎡計算：42000*150=630萬元景觀設(shè)計施工費 道路修建、園林景觀等按占地面積200元/㎡計算： 7442*200=（二）銷售收入模擬明確其銷售進程及售價?？射N售面積為寫字樓：酒店式公寓： 高層寫字樓銷售： 均價：5000元/ ㎡ 總計：11000萬元 商務(wù)公寓銷售： 均價：4500元/ ㎡總計：7425萬元 銷售收入合計： 18425萬元如果考慮到尚有3500平方米的酒店作為公司的資產(chǎn)進行經(jīng)營使用,如果按市場價折算,以4500元/ ㎡計算的話,為1575萬元,實際項目收入為:20000萬 毛利潤：收入成本=18425— = （三）應(yīng)交稅費與開發(fā)銷售有關(guān)的各種稅費按政府規(guī)定計算，其中開發(fā)環(huán)節(jié)中發(fā)生的稅費計入工程成本，不另列出。各種應(yīng)交稅費及稅費率分別是：營業(yè)稅（5%）、城建維護稅（%）、產(chǎn)權(quán)登記費（%）、印花稅（%）、契稅（2%）、所得稅（33%）。各項稅費： ①營業(yè)稅（5%）：18425*5%=921萬元②城市建設(shè)維護稅（%）：18425*%=③產(chǎn)權(quán)登記費（%）： 18425*%=④印花稅（%）：18425*%=⑤契稅（2%）： 18425*2%=①～⑤小 計：⑥企業(yè)所得稅（33%）：（）*33%=（18425—）*33%=1944萬元①～⑥稅費合計： 可售面積單位分攤稅費：總投資=成本+稅費=+=項目土地及其他費用建設(shè)前期及設(shè)計費建安費及監(jiān)理費基礎(chǔ)設(shè)施配套費三項費用等各種稅金金額1000所占比例%%53%%%%（四）投資構(gòu)成表由圖表可以看出：除土地費用外，建安工程費在投資構(gòu)成比中共占了53%，控制好這部分費用，關(guān)系到此項目盈利的多少。這就要求我們在保證施工質(zhì)量、不影響項目檔次的前提下控制好工程成本。另外，應(yīng)交稅費的比例相應(yīng)較高，%，對這部分費用應(yīng)認真研究，采用一些措施，合理避稅。根據(jù)我們的經(jīng)驗,一般稅費通過合理避稅后大約占總成本的11﹪左右,.（五）利潤分析成本 稅費 (修正后稅金)總投資： 總收入： 20000萬元(包含項目自營酒店的市值折算) 毛利潤： 凈利潤： 稅后投資利潤率： % 從稅后投資凈利潤率來看，%的收益率相對是比較理想的。 第八章 可行性結(jié)論：地利：新城區(qū)，新行政文化核心，升值前景看好。天時：新城市規(guī)劃下，缺乏相應(yīng)的高檔商務(wù)行政辦公中心，市場差異化有機可乘；人和：東源集團遍布內(nèi)蒙的各個上下游企業(yè)資源，對于商務(wù)行政辦公有較強的需求，易發(fā)揮公司資源（4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟：（1）項目規(guī)模較小，不利于規(guī)劃（2）上半年已開始出現(xiàn)商務(wù)寫字樓投放量極具擴大的局勢，值得我們警惕 該項目在新城區(qū)占據(jù)核心地位，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，總體而言該項目可行。55